Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2013:5729

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
30-07-2013
Datum publicatie
01-08-2013
Zaaknummer
200.115.682-01 (juiste versie)
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Taxatie door makelaar in 2006 wijkt bijna 40 % af van in 2009 gerealiseerde koopprijs bij onderhandse verkoop. Onrechtmatige taxatie? Rechtbank en hof: nee. Te weinig gesteld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2013/374
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.115.682/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 87718/ HA ZA 11-499)

arrest van de eerste kamer van 30 juli 2013

in de zaak van

Hypinvest B.V.,

gevestigd te 's-Gravenhage,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Hypinvest,

advocaat: mr. T.C. Boer, kantoorhoudend te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. R.W. Lagerwaard, kantoorhoudend te Roden.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 7 maart 2012 en van 29 augustus 2012 van de rechtbank Assen (thans onderdeel van de rechtbank Noord-Nederland).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep d.d. 13 september 2012, gericht tegen het vonnis van 29 augustus 2012;

  • -

    de memorie van grieven (met producties),

  • -

    de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van Hypinvest luidt:

"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

A. te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Assen met zaak-/rolnummer 87718/HA ZA 11-499 d.d. 29 augustus 2012, tussen partijen gewezen;

en opnieuw rechtdoende:

B. geïntimeerde te veroordelen om de vorderingen van appellante, oorspronkelijk eiseres, alsnog toe te wijzen;

C. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties, alsmede in het nasalaris voor de advocaat, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de datum van het te dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover met ingang van de achtste dag nadien wettelijke rente verschuldigd is".

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3 De vaststaande feiten

3.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder 2.1 tot en met 2.7 van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Samen met hetgeen het hof in hoger beroep (als gesteld en niet voldoende weersproken) als vaststaand aanneemt, komt het op het volgende neer:

  • -

    Hypinvest is een instelling die hypothecaire leningen verstrekt.

  • -

    [geïntimeerde] was in 2006 NVM makelaar en taxateur, aanvankelijk handelend onder de naam [geïntimeerde]. Laatstgenoemde VOF is met ingang van 1 juni 2006 uitgeschreven uit de Kamer van Koophandel.

  • -

    [betrokkene] heeft op 8 augustus 2006 aan Taxatheek BV opdracht gegeven tot taxatie van het door haar bewoonde pand, plaatselijk bekend als [adres] (verder: het pand). De Taxatheek B.V. heeft deze taxatie op 11 augustus 2006 laten uitvoeren door [geïntimeerde].

  • -

    [geïntimeerde] heeft met betrekking tot het pand op 21 augustus 2006 een taxatierapport opgesteld met daarin de volgende waardering:

onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik (VOV) € 280.000,--

executiewaarde vrij van huur en gebruik (EW) € 252.000,--

VOV na verbouwing € 300.000,--

EW na verbouwing € 270.000,--

  • -

    Hypinvest heeft vervolgens aan genoemde [betrokkene] een hypotheek verstrekt ter grootte van € 233.749,--.

  • -

    Vanwege betalingsproblemen van genoemde [betrokkene] heeft Hypinvest begin 2009 aan [makelaar] (onder meer gevestigd te Marum) opdracht verstrekt het pand te taxeren. [makelaar] heeft op 16 februari 2009 een taxatierapport opgesteld met daarin de volgende waardering:

VOV € 210.000,--

EW € 175.000,--

- In april 2009 heeft Hypinvest haar aan [betrokkene] verstrekte geldlening opgeëist, waarna het pand onderhands te koop werd aangeboden. In september 2009 is het pand, kort voordat een executieveiling zou plaatsvinden, onderhands verkocht voor

€ 172.000,--.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

Stellende dat [geïntimeerde] met het uitbrengen van zijn rapport in 2006 onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, vordert Hypinvest een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht en een schadevergoeding van € 70.679,60, alsmede veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft in haar visie zijn taxatierapport niet opgesteld overeenkomstig de zorg die een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in acht zou hebben moeten nemen en hij heeft niet voorkomen dat zijn onjuiste taxatierapport in het handelsverkeer is gebracht.

4.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en gemotiveerd aangegeven hoe de door hem getaxeerde waarden tot stand zijn gekomen.

4.3

De rechtbank heeft de vorderingen van Hypinvest afgewezen, kort gezegd omdat Hypinvest de door haar gestelde onrechtmatigheid van het taxatierapport onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd.

4.4

De grieven richten zich tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Ze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.5

De beweerdelijke onrechtmatigheid van de door [geïntimeerde] uitgevoerde taxatie berust in hoofdzaak op de stelling dat de feitelijke onderhandse verkoopwaarde in 2009 38.9 % lager uit is gekomen dan de VOV waarde van € 280.000,-- , die [geïntimeerde] in zijn taxatierapport van 2006 heeft vermeld. Dat verschil zou ruim meer bedragen dan de daarvoor in de regel gehanteerde bandbreedte van 25 %. Hypinvest beroept zich in dat verband ook nog op het grote verschil tussen de door [geïntimeerde] in 2006 getaxeerde waarden en de door [makelaar] in 2009 getaxeerde waarden, waarbij zij laatstgenoemd rapport voor juist houdt, nu dat wel valt binnen de bandbreedte van 25 % ten opzichte van de feitelijke opbrengst. Uitgaande van dat gegeven is Hypinvest van mening dat de rechtbank voorshands aannemelijk had moeten achten dat het rapport van [geïntimeerde] onjuist was, waarna het op de weg van [geïntimeerde] zou hebben gelegen tegenbewijs te leveren.

4.6

Voor de beantwoording van de vraag of een taxateur als [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld, dient beoordeeld te worden of hij bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Daarbij komt het niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning afwijkt van de werkelijke waarde, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht.

4.7

Wanneer de onderhavige casus tegen die achtergrond wordt bezien, valt allereerst op dat Hypinvest een in 2009 opgesteld taxatierapport en een in 2009 gerealiseerde onderhandse verkoopopbrengst gebruikt als maatstaf voor de werkelijke waarde van de woning in 2006. Een naderhand door een erkend taxateur opgesteld rapport van de waarde van de woning in 2006 ontbreekt, terwijl ook geen enkele inzage is gegeven in de WOZ waarde van de woning in 2006 en volgende jaren. Juist nu de omstandigheden op de woningmarkt sedert 2008/2009 – naar algemeen bekend is - drastisch zijn gewijzigd (van stijgende prijzen naar dalende prijzen) zegt een taxatie uit begin 2009 – wat daar verder ook van zij - weinig over de werkelijke waarde in 2006 en een (bijna een half jaar later in 2009) in een onderhandse verkoop gerealiseerde prijs nog minder.

4.8

Waar [geïntimeerde] gemotiveerd heeft aangegeven hoe hij in 2006 tot zijn taxatie is gekomen (onder meer door objectvergelijking – zie onder 14 en 15 van de conclusie van dupliek in eerste aanleg), had het op de weg van Hypinvest gelegen haar stelling dat de uitkomsten van de taxatie onacceptabel afweken van de werkelijke waarde in 2006 deugdelijk te onderbouwen. De rechtbank heeft op goede gronden vastgesteld dat Hypinvest dat in onvoldoende mate heeft gedaan en dat hetgeen wel is aangevoerd een voorlopig oordeel, behoudens door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs, niet kan dragen.

4.9

Het hof stelt vast dat Hypinvest ook in hoger beroep geen nadere onderbouwing van haar desbetreffende stelling heeft gegeven en ter zake evenmin een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan.

4.10

Een en ander brengt mede dat, wat er verder van de grieven ook zij, de vordering van Hypinvest niet voor toewijzing in aanmerking komen. De grieven hoeven daarom verder ook geen behandeling.

5 Slotsom

Het beroepen vonnis dient te worden bekrachtigd. Hypinvest zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt, tarief IV).

Beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis d.d. 29 augustus 2012, waarvan beroep;

veroordeelt Hypinvest in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,-- aan verschotten en op € 1.631,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

verklaart deze proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. L. Groefsema en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 30 juli 2013.