Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2015:3614

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
01-09-2015
Datum publicatie
09-09-2015
Zaaknummer
200.156.078/01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBAMS:2014:5212, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vaststelling erfgrens tussen twee woningen. Uitlegnorm naar vaste rechtspraak: het komt aan op de in de akte van notariële levering aan geïntimeerden tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte Gelet op de uitleg door het hof van de leveringsakten is niet meer van belang wat een medewerker van het kadaster met betrekking tot de erfgrens heeft vastgesteld, op welke gronden dat is gebeurd (al dan niet op aanwijzing van partijen) en evenmin, dat appellanten tegen die vaststelling pas medio 2010 bezwaar hebben gemaakt. Nu vaststaat dat de huidige kadastrale aanduiding niet overeenstemt met de erfgrens zoals thans door het hof vastgesteld, zal deze in het kadaster moeten worden aangepast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2015/90
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.156.078/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/535929 / HA ZA 13-195

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 september 2015

inzake

1 [appellant sub 1] en

2. [appellante sub 2],

beiden wonende te [Z] ,

appellanten,

advocaat: mr. H.P. Wellenberg te Amsterdam,

tegen:

1 [geintimeerde sub 1]

wonende te [Z] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.H.C. Eijssen te Amsterdam,

2. [geintimeerde sub 2] ,

wonende te [Z] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] (afzonderlijk [geintimeerde sub 1] en [geintimeerde sub 2] ) genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 2 september 2014 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 4 september 2013 en 6 augustus 2014, gewezen tussen onder meer [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

[geintimeerde sub 2] is niet in het geding verschenen. De raadsman van [geintimeerde sub 1] heeft bij H2 formulier op de rol van 23 september 2014 verzocht om de zaak ten aanzien van haar door te halen, omdat [geintimeerde sub 2] en [geintimeerde sub 1] van echt zijn gescheiden en het woonhuis aan [geintimeerde sub 1] is toegescheiden. Blijkens het H2 formulier heeft de raadsman van [geintimeerde sub 1] de raadsvrouw van [appellanten] van het verzoek in kennis gesteld. Laatstgenoemde heeft daarop niet gereageerd. Ervan uitgaande dat [appellanten] hun vorderingen ook jegens [geintimeerde sub 2] hebben willen handhaven, wordt hierbij alsnog verstek tegen haar verleend.

Bij arrest van 30 september 2014 is een comparitie na aanbrengen bepaald. Deze heeft op 26 november 2014 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, met een productie;

- akte overlegging productie zijdens [appellanten] , met een productie;

- antwoordakte van [geintimeerde sub 1] , met een productie;

- akte zijdens [appellanten]

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en die van [appellanten] zal toewijzen en het incidenteel appel van [geintimeerde sub 1] zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten.

[geintimeerde sub 1] heeft - samengevat - geconcludeerd tot bekrachtiging, al dan niet onder verbetering van gronden, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 4 september 2013 onder 2.1 tot en met 2.21 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Partijen zijn buren.

2.1.2.

[geïntimeerden] zijn eigenaar van de nieuwbouwwoning plaatselijk bekend als [adres a] te [Z] . [appellanten] zijn eigenaar van de nieuwbouwwoning plaatselijk bekend als [adres b] te [Z] . De woningen staan naast elkaar. De achtertuinen worden gescheiden door een schutting.

2.1.3.

In of omstreeks mei 2007 heeft UBA Projectontwikkeling B.V. (hierna: UBA) van de gemeente [Z] een perceel bouwgrond gekocht. UBA heeft op haar beurt aan [appellanten] een deel van dat perceel bouwgrond verkocht en zich verplicht om daarop een woning te realiseren. UBA en [appellanten] hebben daartoe een koop- aannemingsovereenkomst gesloten. Enige maanden later heeft UBA ook aan [geïntimeerden] een deel van dat perceel bouwgrond verkocht en zich verplicht om daarop een woning te realiseren. Ook zij hebben daartoe een koop- aannemingsovereenkomst gesloten.

2.1.4.

Bij akte van levering van 18 januari 2008 heeft UBA aan [appellanten] geleverd “een perceel grond uitmakende een aaneengesloten gedeelte ter grootte van circa twee are en 10 centiare (…) van het perceel, kadastraal bekend gemeente [Z] , [kadastrale aanduiding] , overeenkomstig de aan deze akte gehechte situatietekening aangeduid met bouwnummer [b] , (…), plaatselijk nog onbekend te [Z] , of zoveel meer of minder als bij nadere kadastrale uitmeting door de Landmeetkundige Dienst van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers [hierna: het kadaster] zal worden bepaald. Gemelde situatietekening is eveneens gehecht aan een akte van levering van achtentwintig september tweeduizend zeven, voor mij notaris verleden en bij afschrift ingeschreven ten kantore van gemelde dienst van het Kadaster en de Openbare Registers in Register Hypotheken 4 twee oktober tweeduizend zeven in [deel nr.] .”

2.1.5.

Bij akte van levering van 4 maart 2008 heeft UBA aan [geïntimeerden] geleverd “een perceel grond uitmakende een aaneengesloten gedeelte ter grootte van circa één are en tweeënzestig centiare (…) van het perceel, kadastraal bekend gemeente [Z] , [kadastrale aanduiding] , overeenkomstig de aan deze akte gehechte situatietekening aangeduid met bouwnummer [a] , (…) plaatselijk nog onbekend te [Z] , of zoveel meer of minder als bij nadere kadastrale uitmeting door [het kadaster] zal worden bepaald. Gemelde situatietekening is eveneens gehecht aan een akte van levering van achtentwintig september tweeduizend zeven, voor mij notaris verleden en bij afschrift ingeschreven ten kantore van gemelde dienst van het Kadaster en de Openbare Registers in Register Hypotheken 4 twee oktober tweeduizend zeven in [deel nr.] .”

2.1.6.

In september 2008 heeft UBA de woningen van partijen opgeleverd, waarna partijen hun woningen hebben betrokken. Zij hebben een schutting tussen hun woningen doen plaatsen, in het verlengde van de zijgevel van de woning van [geïntimeerden] .

2.1.7.

In 2009 heeft het kadaster [geïntimeerden] en [appellanten] uitgenodigd om aanwezig te zijn bij een aanwijzing van de nieuwe grenzen van de overgedragen percelen door een landmeter van het kadaster. De meting door de landmeter heeft op 12 juni 2009 plaatsgevonden in aanwezigheid van [geintimeerde sub 1] en [appellant sub 1] .

2.1.8.

In de zomer van 2010 is een kadastrale kaart (voor het eerst) met ingetekende bebouwing beschikbaar gekomen. Daarop is te zien dat zich tussen de woning van [geïntimeerden] en de op die kaart ingetekende erfgrens met het perceel van [appellanten] een strook grond bevindt van ongeveer 44 cm breed (hierna: de strook grond).

2.1.9.

[geïntimeerden] hebben [appellanten] bij herhaling verzocht om de schutting circa 44 cm richting hun woning te verschuiven. [appellanten] hebben aan dat verzoek niet voldaan.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding hebben [geïntimeerden] verklaring voor recht gevorderd dat de erfgrens tussen hun perceel en dat van [appellanten] zich bevindt op circa 44 centimeter vanaf de zijgevel van de woning van [geïntimeerden] , en veroordeling van [appellanten] gevorderd tot ontruiming van de strook grond. [appellanten] hebben op hun beurt verklaring voor recht gevorderd dat de erfgrens tussen hun percelen zich bevindt daar waar de huidige schutting is geplaatst, zijnde precies in het verlengde van de buitenmuur van het pand van [geintimeerde sub 1] , en veroordeling van [geïntimeerden] om medewerking te verlenen aan alle handelingen die nodig zijn om de kadastrale registraties met die erfgrens in overeenstemming te brengen.

3.2

De rechtbank heeft, na getuigenverhoren, de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en die van [appellanten] afgewezen. Daartegen zijn [appellanten] met zeven grieven in hoger beroep opgekomen.

3.3

Het geschil tussen partijen betreft de vraag waar de erfgrens tussen hun percelen is gelegen. Nu [geïntimeerden] in eerste instantie verklaring voor recht hebben gevorderd dat die erfgrens ligt op een afstand van circa 44 centimeter vanaf zijn buitenmuur, moet allereerst zijn aanspraak op de eigendom van de strook grond worden onderzocht. Daarbij komt het naar vaste rechtspraak aan op de in de akte van notariële levering aan [geïntimeerden] tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte.

3.4

Partijen bij die levering waren [geïntimeerden] en UBA.

3.4.1.

[geintimeerde sub 1] heeft aangevoerd dat de partijbedoeling was, dat het kadaster niet alleen de oppervlakte maar ook de (locatie van de) erfgrens zou bepalen. Daarin volgt het hof hem niet, nu de akte voor die lezing naar objectieve maatstaven geen aanknopingspunten biedt. Uit de akte blijkt immers dat aan [geïntimeerden] is geleverd een perceel “van circa één are en tweeënzestig centiare (…) of zoveel meer of minder als bij nadere kadastrale uitmeting (…) zal worden bepaald.” Daaruit volgt slechts dat de precieze omvang van het geleverde perceel nader door het kadaster zou worden vastgesteld, maar niet dat ook de ligging van de erfgrens tussen de percelen van [geïntimeerden] en [appellanten] door het kadaster zou worden bepaald. Dat is een andere grootheid die niet, ook niet impliciet, uit de omvang van dat perceel is af te leiden. Eenzelfde omvang is immers met talloze verschillend gelegen erfgrenzen verenigbaar. Uit de overige inhoud van de akte valt evenmin af te leiden dat het kadaster bij het bepalen van de erfgrens een rol zou spelen.

3.4.2.

Namens UBA heeft [x] als getuige, samengevat, het volgende over UBA’s partijbedoeling verklaard. UBA was een van de twee ontwikkelaars die van de gemeente [Z] een deel van het project mocht ontwikkelen. Op de oorspronkelijke situatietekening die UBA van de gemeente had verkregen stond de erfgrens 40 centimeter van de gevel af ingetekend. UBA vond een strook van 40 centimeter echter niet handig (er valt bijvoorbeeld niet met een kruiwagen overheen te lopen) en heeft vervolgens besloten om de erfgrens parallel aan de zijgevel te laten lopen. Daarop heeft UBA zelf een andere situatietekening gemaakt met de gewijzigde erfgrenzen, en die ook aan de documentatie gehecht.

3.5

De vraag of deze bedoeling naar objectieve maatstaven ook blijkt uit de leveringsakte aan [geïntimeerden] beantwoordt het hof, anders dan de rechtbank, bevestigend. Daarvoor is allereerst redengevend dat volgens die akte UBA aan [geïntimeerden] heeft geleverd een perceel grond “…overeenkomstig de aan deze akte gehechte situatietekening aangeduid met bouwnummer [a] ”. Het geleverde perceel is dus geconcretiseerd in de aangehechte situatietekening. Uit die situatietekening (die, naar in confesso is, gelijk is aan de tekening die als productie 2 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht) blijkt dat de erfgrens van het perceel met bouwnummer [a] precies in het verlengde ligt van de buitenmuur (zijgevel) van de woning op perceelnummer [a] . Tussen die buitenmuur en de erfgrens is dus geen ruimte, laat staan van circa 44 centimeter. Dit betekent dat, naar objectieve maatstaven, [geïntimeerden] aldus een perceel geleverd hebben gekregen met een erfgrens die aan de zijde van het perceel van [appellanten] in het verlengde ligt van de buitenmuur van [geintimeerde sub 1] ’s zijgevel.

3.6

Deze zelfde uitleg toegepast op de akte tot levering door UBA aan [appellanten] leidt ertoe dat [appellanten] , naar objectieve maatstaven, op hun beurt van UBA een perceel hebben verkregen waarvan de erfgrens met het perceel van [geintimeerde sub 1] precies in het verlengde van de buitenmuur van [geintimeerde sub 1] ’s zijgevel is gelegen. De erfgrens tussen de percelen van partijen ligt dan ook op de plaats waar van aanvang af de schutting tussen beide percelen is geplaatst en zich nu nog steeds bevindt. De strook grond behoort daarmee [appellanten] toe.

3.7

Het hiervoor overwogene brengt mee dat grief 1 van [appellanten] slaagt. De rechtbank heeft de vordering van [geintimeerde sub 1] ten onrechte toegewezen, terwijl de vordering van [appellanten] ten onrechte is afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd.

3.8

Gelet op de uitleg door het hof van de leveringsakten is niet meer van belang wat een medewerker van het kadaster met betrekking tot de erfgrens heeft vastgesteld, op welke gronden dat is gebeurd (al dan niet op aanwijzing van partijen) en evenmin, dat [appellanten] tegen die vaststelling pas medio 2010 bezwaar hebben gemaakt. Nu vaststaat dat de huidige kadastrale aanduiding niet overeenstemt met de erfgrens zoals thans door het hof vastgesteld, zal deze in het kadaster moeten worden aangepast.

3.9

Indien [geïntimeerden] menen dat bovengenoemde oordelen meebrengen dat zij van UBA minder geleverd hebben gekregen dan waarop zij recht hebben zullen zij zich daarover met UBA moeten verstaan. In deze procedure is voor dat betoog verder geen

plaats.

3.10

Bij bespreking van de overige grieven van [appellanten] bestaat verder geen belang.

3.11

Hoewel de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld is vervuld, bestaat bij bespreking van de grieven in het incidenteel appel evenmin belang, nu dat appel vergeefs strekt tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

3.12

De vorderingen van [appellanten] zullen alsnog worden toegewezen. [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel en van het geding in eerste aanleg (in conventie en in reconventie). In het incidenteel appel zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken, omdat het - gezien de devolutieve werking van het appel - nodeloos is ingesteld.

4 Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel;

verleent verstek tegen [geintimeerde sub 2] ;

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de erfgrens tussen de percelen [1] en [2] zich bevindt daar waar de huidige schutting is geplaatst;

veroordeelt [geïntimeerden] om medewerking te verlenen aan de handelingen die nodig zijn om de kadastrale registraties in overeenstemming te brengen met de huidige feitelijke erfafscheiding (de schutting) en situatietekening die aan de akten van levering is gehecht en zo nodig de daartoe gegeven instructies van het Kadaster en/of een notaris op te volgen;

veroordeelt [geïntimeerden] de helft van de hiermee verband houdende kosten te dragen dan wel aan [appellanten] te vergoeden;

bepaalt dat indien [geïntimeerden] weigeren de gevorderde medewerking te verlenen binnen vijf dagen nadat [appellanten] daar schriftelijk om hebben verzocht, [appellanten] bevoegd zijn om op kosten van [geïntimeerden] een notaris in te schakelen die op basis van dit arrest gemachtigd zal zijn om de vereiste handelingen namens [geïntimeerden] te verrichten;

verwerp het incidenteel appel;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten] in eerste aanleg in conventie begroot op € 1.050,= aan verschotten en € 1.582,= aan salaris, in reconventie op € 274,= aan verschotten en € 791,= aan salaris en in principaal hoger beroep op € 401,80 aan verschotten en € 1.788,= aan salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 september 2015.