2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Eiser huurt van gedaagde de woning aan het [adres].
Artikel 5 leden 3 en 6 van de huurovereenkomst luiden als volgt:
“3. Verhuurder zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot door derden.
6. Verhuurder zal gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde of de daartoe behorende voorzieningen, de gedaante en/of de inrichting van het gehuurde.
Onder veranderingen als bedoeld in dit lid worden verstaan veranderingen en/of aanpassingen die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloeden en/of geriefsverbeteringen.
Veranderingen van het gehuurde uitsluitend bestaande uit een andere materiaalkeuze bij het uitvoeren van onderhouds- of vervangingswerkzaamheden worden niet aangemerkt als veranderingen in de zin van dit artikel.”
Voorts is in lid 7 onder meer nog het volgende bepaald:
“7. In afwijking van het bepaalde in lid 6 verklaart huurder hierbij zijn toestemming te verlenen aan:
a. (…)
b. Werkzaamheden die verhuurder wil uitvoeren aan het complex of een gedeelte daarvan waarbinnen zich het gehuurde bevindt, waardoor het gehuurde wordt veranderd, mits:
- verhuurder tijdig huurder en de bewonersvertegenwoordiging heeft geïnformeerd over de voorgenomen verandering en met huurder en de bewonersvertegenwoordiging daarover heeft overlegd, en
- het belang van verhuurder bij het realiseren van de verandering zodanig is dat huurder in redelijkheid, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, zijn toestemming aan de voorgenomen verandering niet kan onthouden. (…)”
2.2
Het verhuurde maakt deel uit van een flatgebouw van veertien verdiepingen. Bij het verhuurde behoort het gebruik van een stortkoker voor het afvoeren van afval. Daartoe bestaat op elke etage de mogelijkheid om afval via een luik in de stortkoker te deponeren. Het afval wordt aldus afgevoerd naar vuilcontainers in de containerruimte op de begane grond. De vuilcontainers worden door de huismeester naar buiten gebracht als het vuilnis wordt afgehaald.
2.3
Gedaagde heeft bij brief van 26 augustus 2013 aan eiser meegedeeld dat in het cement van de stortkokers asbesthoudend materiaal blijkt te zijn verwerkt. Gedaagde heeft in de brief aangekondigd dat zij, om te voorkomen dat er mogelijk asbestvezels kunnen vrijkomen, voornemens is de stortkokers uit gebruik te nemen en dat de bewoners daarna hun huisvuil via het stortluik op de begane grond in een container kunnen deponeren.
2.4
Eiser heeft bij brief d.d. 2 september 2013 aan gedaagde bericht dat hij bezwaar maakt tegen het uit gebruik nemen van de stortkokers op grond van het feit dat de aangekondigde maatregel is genomen zonder toestemming van de huurder.
2.5
Bij brief d.d. 18 september 2013 heeft gedaagde aan eiser meegedeeld dat zij gezien de reacties van bewoners voorlopig terugkomt op het besluit om de stortkokers af te sluiten totdat overleg met de bewonersraad Progressie heeft plaatsgevonden.
2.6
Gedaagde heeft op 4 maart 2014 eiser schriftelijk onder meer het volgende bericht:
“(…) Na overleg met de bewonersvereniging Prunusplantsoen heeft Woonvisie besloten de stortkokers af te sluiten.
Alvorens dit besluit is genomen is er naar alternatieven gekeken. Een alternatief is aangedragen door de bewonersvereniging [adres]. Gebleken is dat het aangeboden alternatief (product) onvoldoende garantie geeft voor de duurzaamheid en veiligheid, buiten de financiële consequenties. De ingreep zou ongeveer € 300.000,00 kosten en de garantie was slechts voor 5 jaar geldig.
Woonvisie heeft in overleg met de gemeente besloten ondergrondse containers bij de flats te plaatsen. Woonvisie zal deze kosten voor haar rekening nemen. Naar verwachting worden medio 2014 ondergrondse containers geplaatst door de [gemeente]. Tot het moment van plaatsing kunt u de kokers nog gebruiken. (…)
Hierna zal het dus alleen mogelijk zijn om uw huisvuil in de ondergrondse containers te deponeren buiten uw flat.
De containerruimtes in de flats worden aangepast voor het stallen van scootmobiels. (…)”
2.7
De gemachtigde van eiser heeft bij brief van 14 mei 2014 gedaagde gesommeerd om de stortkoker toegankelijk te houden en gebreken daaraan te herstellen. Aan deze brief wordt nog het volgende ontleend:
“(…) Het gebruik van de stortkokers valt onder het genot van het gehuurde. Het staat de verhuurder niet vrij dit genot eenzijdig te wijzigen c.q. te verminderen, door het afsluiten van de stortkokers. Indien deze stortkokers gebreken vertonen dient u als de verhuurder deze gebreken te herstellen. (…)
Gezien het bovenstaande is het door u voorgestelde alternatief, te weten het plaatsen van vuilcontainers op straat, niet acceptabel. Het feit dat cliënt en zijn echtgenote voor het afvoeren van afval naar buiten moeten, ook onder slechte weersomstandigheden, zien zij als zeer belastend.
Hoewel cliënt zich primair op het standpunt stelt dat de stortkokers open moeten blijven, zou hij eventueel genoegen kunnen nemen met een ander alternatief, te weten het afvoeren van het afval via het luik in de centrale hal. Dit alternatief voorkomt dat cliënt zich voor het afvoeren van het afval op straat moet begeven. (..)”
2.8
Aan een brief d.d. 12 juni 2014 van de gemachtigde van gedaagde aan de gemachtigde van eiser wordt het volgende ontleend:
“(…) U geeft aan dat Woonvisie het genot van het gehuurde niet eenzijdig mag wijzigen en dat wanneer er sprake is van een gebrek, Woonvisie tot herstel over moet gaan.
Woonvisie wil de stortkokers in het complex afsluiten. De reden hiervoor is dat de stortkokers asbesthoudend materiaal bevatten en beschadiging, met alle gevolgen van dien, mogelijk is. Bewoners gooien met regelmaat grof vuil door de stortkoker, waardoor de koker verstopt en waardoor ook het asbesthoudende materiaal kan beschadigen. De huismeester dient bij een verstopping vervolgens de koker te ontstoppen.
Het afsluiten van de stortkoker betreft dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Immers, het betreffen werkzaamheden die niet zonder enig nadeel tot het einde van de huurtijd uitgesteld kunnen worden. Dit omdat het gevaar bestaat dat asbest vrijkomt. De heer Kruithof en de overige huurders zijn, op grond van artikel 7:220 BW, gehouden medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden.
Mocht u stellen dat er enkel sprake is van renovatie, dan is het voorstel dat Woonvisie heeft gedaan per definitie redelijk. Door het afsluiten van de stortkoker bestaat er geen risico dat het asbesthoudende materiaal beschadigd wordt. Het belang van de verhuurder is dat [eiser], andere huurders en de huismeester niet met de gevolgen van beschadigd asbesthoudend materiaal worden geconfronteerd. (…)”
Nadat in de brief nog is verwezen naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 23 februari 1990 (WR 1990,45) volgt de mededeling dat gedaagde de stortkoker zal gaan afsluiten.
2.9
Bij brief van 19 juni 2014 heeft de directeur van gedaagde de gemachtigde van eiser er nog, onder overlegging van een plattegrond van de flat en de directe omgeving daarvan, op gewezen dat de ondergrondse containers op korte afstand van de entree van de flat zullen worden geplaatst en dat bewoners die niet in staat zijn hun huisvuil zelf naar de container te brengen een beroep kunnen doen op de huismeester om daar een handje bij te helpen.
2.10
Blijkens een asbestinventarisatie die in juni 2013 is uitgevoerd door AM&P B.V. in de stortkokers en containerruimtes van de twee flatgebouwen van gedaagde aan het Prunusplantsoen te Ridderkerk is er in de stortkokers en containerruimtes asbesthoudend materiaal aangetroffen van risicoklasse 2. Bij deze risicoklasse, waarin materialen worden ingedeeld wanneer blijkt dat de concentratie van asbeststof in de lucht zich boven de grenswaarde, maar onder het niveau van 1 vezel per kubieke centimeter bevindt, dienen er aanvullende maatregelen te worden genomen, omdat verwacht wordt dat de concentratie van asbeststof in de lucht hoger is dan de grenswaarde.
2.11
Bij brief van 10 oktober 2014 heeft AM&P B.V. gedaagde naar aanleiding van haar rapportage van juni 2013 geadviseerd “Om de asbesthoudende stortkoker te laten verwijderen door een SC530 gecertificeerd bedrijf.”
3 De vordering
Eiser heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- gedaagde te veroordelen tot het openhouden van de stortkokers op straffe van een
dwangsom van € 1.000,00 per dag, of een ander door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag dat gedaagde op enigerlei wijze in gebreke zal blijven aan het vonnis te voldoen;
Subsidiair:
- gedaagde te veroordelen tot het openhouden van het luik in de centrale hal voor
afvoeren van het afval naar een vuilcontainer in de containerruimte op straffe van
een dwangsom van € 1.000,00 per dag, of een ander door de kantonrechter in goede Justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag dat gedaagde in enigerlei wijze in gebreke zal blijven aan het vonnis te voldoen;
Primair en subsidiair:
- gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
Aan zijn vordering heeft eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Het gebruik van de stortkoker valt onder het genot van het gehuurde. Op grond van artikel 7:203 BW mag de verhuurder het genot van het gehuurde niet eenzijdig wijzigen c.q. verminderen. Dit beoogt gedaagde in casu met haar besluit om de stortkoker af te sluiten. Als de stortkoker gebreken vertoont dient gedaagde deze op grond van artikel 7:206 BW te herstellen.
Ook de huurovereenkomst verbiedt de eenzijdige afsluiting van de stortkoker. Artikel 5 lid 3 van het huurcontract verplicht gedaagde om eiser het rustig genot van het gehuurde te bieden en lid 6 van dit artikel behelst het verbod op het aanbrengen van veranderingen zonder toestemming van de huurder. Eiser kan ook niet geacht worden ex artikel 5 lid 7 sub b van het huurcontract zijn toestemming te hebben gegeven, aangezien het belang van de verhuurder bij de afsluiting van de stortkoker niet zodanig is dat eiser, gelet op de wederzijdse belangen, zijn toestemming aan de afsluiting niet kan onthouden.
Het voornaamste bezwaar van eiser tegen het aanbrengen van ondergrondse vuilcontainers is dat deze buiten het flatgebouw zijn gelegen, waardoor eiser door weer en wind naar buiten moet om zijn afval af te voeren. Het aanbod van gedaagde dat eiser de huismeester kan vragen om hem daarbij assistentie te verlenen is bezwaarlijk voor eiser, omdat hij daardoor afhankelijk wordt van de hulp van de huismeester. Voor eiser is een aanvaardbaar alternatief voor de ondergronds containers de mogelijkheid om op de begane grond het afval via een luik in de containers te deponeren die aanwezig zijn in de containerruimte.
4 Het verweer
Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
Gedaagde is primair van oordeel dat er sprake is van dringende werkzaamheden om het bestrijding van de risico’s van asbest betreft en dat eiser dient mee te werken voor zover dat nodig is. Bij het gebruik van ondergrondse afvalcontainers wordt voldaan aan de door de gemeente gewenste wijze van afval deponeren en ophalen.
Gedaagde is subsidiair van mening dat wanneer de afsluiting van de stortkoker renovatie betreft, haar voorstel redelijk is. Daarbij komt dat zij ook in de toekomst niet gehouden kan worden om afval in privécontainers te verzamelen, omdat de gemeente haar beleid ten aanzien van het ophalen van afval wijzigt van het ophalen van afvalzakken naar het legen van ondergrondse containers.
5 De beoordeling van de vordering
5.1
Uitgangspunt hierbij moet zijn dat uit de onder 2.10 genoemde rapportage genoegzaam blijkt dat er in de stortkokers van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt asbest is aangetroffen. Dit betreft weliswaar niet de meest gevaarlijke soort asbest, maar dit neemt niet weg dat ook de aanwezigheid van deze ‘hechtgebonden’ soort van asbest in het licht van het arrest van de Hoge Raad d.d. 3 september 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM3980) als een gebrek aan het gehuurde moet worden aangemerkt, aangezien door het storten van afval in de stortkokers het daarin aanwezige asbestcement kan worden beschadigd en daardoor asbest kan vrijkomen. Met alle risico’s van dien, zowel voor de bewoners als, waarschijnlijk in hogere mate, voor de huismeesters, die de stortkokers bij verstoppingen dienen te ontstoppen.
5.2
Hiermee geconfronteerd stond gedaagde voor de keus: ofwel de stortkokers laten saneren of zelfs geheel laten verwijderen door een gecertificeerd bedrijf, ofwel afsluiting van de stortkokers. Zowel algehele verwijdering als afsluiting van de kokers zou tot gevolg hebben dat eiser zijn afval niet langer zou kunnen afvoeren via een stortkoker. In elk van de genoemde gevallen kan het gevaar dat er asbestvezels vrijkomen zich, na uitvoering van de betreffende werkzaamheden, niet meer realiseren.
5.3
Gedaagde heeft gesteld dat sanering van de vier stortkokers in de beide flatgebouwen aan het [adres]ongeveer € 300.000,00 zou kosten, welke stelling eiser heeft aangevochten. Ook al is genoemde som niet voldoende onderbouwd, het behoeft nauwelijks betoog dat, ook al zou het maar om de helft of een derde van genoemd bedrag gaan, afsluiting van de kokers aanmerkelijk goedkoper is dan sanering, daargelaten nog dat op de sanering slechts vijf jaar garantie werd verleend. Bij het bepalen van haar keuze mag de verhuurder uiteraard ook de kosten die zijn verbonden aan de diverse mogelijkheden mee laten spelen, mits het gevaar maar effectief wordt uitgebannen. Indien dit het geval is bij de gekozen oplossing komt aan de rechter slechts een marginale toets toe. Nu bij afsluiting van de stortkokers het gevaar dat er asbest vrijkomt wordt voorkomen, luidt het oordeel dat de beslissing van gedaagde tot afsluiting van de stortkokers niet onredelijk is.
5.4
Overigens mag de verhuurder in beginsel niet uit eigen beweging overgaan tot het verhelpen van gebreken. Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt immers dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Indien de huurder zodanig verlangen niet uit, kan de verhuurder aan genoemd wetsartikel derhalve niet de bevoegdheid ontlenen om gebreken te verhelpen. Die bevoegdheid heeft de verhuurder echter wel op grond van artikel 7:220 lid 1 BW, namelijk indien gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden verricht. Gelet op vorenstaande gevaarzetting is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval sprake van zodanige dringende werkzaamheden, die immers dienen om te voorkomen dat het gevaar dat er asbest vrijkomt zich kan verwerkelijken. Het betreft werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld en artikel 7:220 lid 1 BW brengt mee dat deze moeten worden toegelaten. Eiser dient deze als huurder op grond van dit artikellid te gedogen, ook al vormen zij op zichzelf een inbreuk op het wettelijke recht van de huurder op het rustig genot van het gehuurde.
5.5
Voor het geval het niet zou gaan om dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW wordt nog het volgende overwogen. In dat geval moet worden beoordeeld of voor de afsluiting van de stortkokers de toestemming van de huurder nodig is dan wel een schending oplevert van artikel 7:203 BW dat de verhuurder verplicht de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen.
Eiser heeft zich in dit verband beroepen op artikel 7:203 BW en op artikel 5 van de huurovereenkomst.
5.6
Op de stelling van eiser dat de afsluiting van de stortkokers een overtreding is van de in artikel 5 leden 3 en 6 van het huurcontract opgenomen verplichting om hem het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en van het verbod op het aanbrengen van veranderingen zonder toestemming van de huurder, valt nog wel dit af te dingen, dat deze beide artikelleden van lid 7 van dit artikel verschillen, doordat lid 7 een onderscheid maakt tussen ‘het gehuurde’, welke term ook in de andere leden voorkomt, en ‘het complex of een gedeelte daarvan waarbinnen zich het gehuurde bevindt’. Gelet op deze context is te verdedigen dat de leden 3 en 6 meer zien op ‘het gehuurde’ in engere zin, d.w.z. de gehuurde woonruimte, en lid 7 op veranderingen in de overige tot het flatgebouw behorende gedeelten, die strikt genomen niet tot het gehuurde behoren.
5.7
Bovendien stipuleert lid 6 dat onder ‘veranderingen’ als bedoeld in dit lid moet worden verstaan ‘veranderingen en/of aanpassingen die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloeden en/of geriefsverbeteringen’. De vraag is of het bij het afsluiten van de stortkokers gaat om een verandering die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloedt. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Eiser kan immers om zich naar de begane grond te begeven gebruik maken van een of meer liften en aannemelijk is dat hij dit thans ook regelmatig doet, bijvoorbeeld om boodschappen te doen, de post te halen, etc. In dit opzicht verandert er met de afsluiting van de stortkokers, ook al kan eiser deze niet langer gebruiken, niet veel en zeker niets wezenlijks. De enige echte verandering zal zijn dat eiser om zijn huishoudelijk afval weg te gooien daarnaast ook het flatgebouw zal moeten verlaten om het afval in een op geringe afstand van de entree van het gebouw gelegen ondergrondse container te deponeren. Aan eiser kan worden toegegeven dat dit voor hem en zijn echtgenote, gezien hun hoge leeftijd en hun gezondheidstoestand, onder slechte weersomstandigheden bezwaarlijk kan zijn. In het algemeen is het evenwel niet onredelijk dat een bewoner afval deponeert in een ondergrondse vuilcontainer op straat, gelegen op korte afstand van het gehuurde. Bovendien is het in het algemeen niet bezwaarlijk in voorkomende gevallen het huisvuil wat langer in de woning te bewaren of, als dit toch te lang zou gaan duren, desnoods een beroep te doen op de huismeester of een van de buren om het afval weg te brengen. Gelet op het vorenstaande valt niet in te zien dat de afsluiting van de stortkokers en het plaatsen van ondergrondse vuilcontainers buiten het flatgebouw voor eiser en zijn echtgenote een onoverkomelijk probleem opleveren.
5.8
Dit laatste speelt ook een rol bij toepassing van artikel 5 lid 7 sub b van de huurovereenkomst, dat de verhuurder allereerst dwingt de huurder en de bewonersvertegenwoordiging tijdig te informeren over het uitvoeren van werkzaamheden aan het complex of een gedeelte daarvan, waardoor het gehuurde wordt veranderd, en daarover met beiden te overleggen, terwijl vervolgens de belangen van de verhuurder en de huurder moeten worden afgewogen. Voor het geval dat én bedoelde informatieverstrekking en overleg hebben plaatsgevonden én bij de belangenafweging het belang van de verhuurder moet prevaleren, verklaart de huurder volgens de aanhef van dit artikellid zijn toestemming aan de verandering te verlenen.
5.9
De informatieverstrekking en het overleg met eiser en met de bewonersvertegenwoordiging zijn niet optimaal geweest, maar hebben uiteindelijk toch wel plaatsgevonden. Daarmee is aan het eerste deel van lid 7 sub b voldaan, want daarin is niet bepaald dat de huurder en/of de bewonersvertegenwoordiging toestemming moeten verlenen aan de voorgenomen verandering. Overigens heeft de bewonersvertegenwoordiging in dit geval, nadat overleg had plaatsgevonden, wel ingestemd met de afsluiting van de stortkokers.
5.10
Blijft over de belangenafweging, die inhoudt dat moet worden beoordeeld of ‘het belang van verhuurder bij het realiseren van de verandering zodanig is dat huurder in redelijkheid, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, zijn toestemming aan de voorgenomen verandering niet kan onthouden.’
5.11
Het belang aan de zijde van gedaagde is groot. Zij wil met de voorgenomen afsluiting van de stortkokers voorkomen dat het gevaar dat er asbest vrijkomt zich kan realiseren. De afsluiting van de stortkokers is aanmerkelijk goedkoper dan sanering van het asbest en/of het verwijderen van de stortkokers. Bovendien kan zij met de plaatsing van ondergrondse vuilcontainers buiten het flatgebouw voldoen aan de eisen van het door de gemeente Ridderkerk gevoerde beleid, dat er op is gericht om bij meerlaagse bouw het huishoudelijk afval zoveel mogelijk te laten aanbieden met behulp van ondergrondse vuilcontainers.
Bijkomend voordeel is, dat de huidige containerruimte op de begane grond van het flatgebouw kan worden verbouwd en aangewend als stalling voor scootmobiels.
Het hiertegenover staande belang aan de zijde van eiser is in vergelijking gering, zoals hiervoor is overwogen. De door gedaagde voorgenomen verandering levert voor eiser wel enig ongemak op, maar dit is in de gegeven omstandigheden als overkomelijk aan te merken.
5.12
Dit brengt mee dat bij de bedoelde belangenafweging het belang van gedaagde dient te prevaleren. Het door eiser aangedragen alternatief, vervat in zijn subsidiaire eis, om het luik in de centrale hal open te houden voor het afvoeren van afval naar een vuilcontainer is de aangrenzende containerruimte, is van onvoldoende gewicht om de schaal in het voordeel van eiser te doen uitslaan. Eiser moet derhalve ex artikel 5 lid 7 sub b van de huurovereenkomst geacht worden zijn toestemming te hebben verleend aan de voorgenomen verandering te hebben verleend, zodat zijn beroep op de leden 3 en 6 van dit artikel moet worden verworpen.
5.13
Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de vordering van eiser wordt afgewezen.
5.14
Eiser zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
