Uitspraken

De rechtbank gaat uit van de vermeerderde vordering in conventie, nu [gedaagde] tegen die vermeerdering op zich geen formele bezwaren heeft en ook overigens niet van bezwaren is gebleken.

DGVV stelt het volgende. Volgens DGVV heeft zij in opdracht van [naam] bemiddeld ter zake van de totstandkoming van de in voormelde akten van 7 oktober en 26 november 2002 neergelegde, voor [naam] in financieel opzicht zeer aantrekkelijke, afspraken. Aan het feit dat DGVV [naam] en [D] met elkaar in contact heeft gebracht, lag geen overeenkomst met [D] ten grondslag. Ter onderbouwing van bedoelde mondeling tot stand gekomen bemiddelingsafspraak beroept DGVV zich met name op de brief van 22 april 2003 (productie 3 bij dagvaarding), hoewel partijen het over de inhoud van de onderhavige overeenkomst in hoofdlijnen al ver vóór april 2003 eens waren. Die brief - waarvan een kopie aan dit vonnis is gehecht - is daarvan de schriftelijke vastlegging.

Omdat geen sprake was van standaard bemiddeling is ook geen standaard courtage overeengekomen; op deze beloning had DGVV bovendien pas aanspraak na de daadwerkelijke verkoop van de onroerende zaak aan [naam], c.q. een derde. Dat de werkzaamheden in die brief erg summier en niet geheel to the point zijn omschreven, doet aan de rechtsgeldigheid van een en ander niet af, nu het ging om reeds verrichte werkzaamheden resulterend in twee duidelijke akten, zodat partijen over en weer precies wisten waarop deze overeenkomst betrekking had. DGVV weerspreekt de haar verweten wanprestatie; het recht van koop heeft [gedaagde] door eigen toedoen verspeeld vanwege de in de brief d.d. 28 december 2006 gemaakte ongebruikelijke voorbehouden. Het enige relevante feit uit het recente verleden is de verkoop van de onroerende zaak in 2011, nu [gedaagde] daarmee de indertijd overeengekomen vergoeding van € 115.000,00 exclusief BTW verschuldigd werd, aldus DGVV.

[gedaagde] betwist het bestaan van de door DGVV gepretendeerde overeenkomst. De brief van 22 april 2003 is blijkens de administratie van [naam] nimmer ontvangen; de in de brief gemelde, inhoudelijk bijzonder onaannemelijke, afspraken zijn nimmer (stilzwijgend) aanvaard: [naam] heeft nooit bevestigd zich te kunnen vinden in de daarin uiteengezette uitgangspunten/afspraken. DGVV heeft in dezen nimmer concrete diensten aan [naam] verleend en hoe dan ook in alle opzichten in strijd gehandeld met de geboden en verboden van de in het geding gebrachte NVM voorwaarden 2000, waarbij het voornaamste verwijt van [gedaagde] is dat DGVV [D] heeft geadviseerd in een vooropgezet plan om de rechten van [gedaagde] te frustreren ten gunste van [D]. Mocht worden aangenomen dat er op enig moment een overeenkomst tot stand is gekomen, dan is DGVV in zeer ernstige mate toerekenbaar tekort geschoten en heeft [gedaagde] deze op 5 augustus 2011 bij brief van haar advocaat rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden.

Aangezien DGVV klaarblijkelijk grote betekenis toekent aan gemelde brief en ook [gedaagde] uitgebreid op de (uitleg van de) inhoud daarvan ingaat - vooralsnog daargelaten de betwisting van [gedaagde] dat deze brief is ontvangen - overweegt de rechtbank dienaangaande het volgende. Voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijke stuk de verhouding tussen partijen is geregeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht; vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493). Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 en HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576). Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval niettemin meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; vgl. HR 5 april 2013, LJN: BY8101. Daarbij verdient opmerking dat ook uitlatingen en gedragingen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg; vgl. HR 12 oktober 2012, LJN: BX5572. De partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg van een overeenkomst draagt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die de door haar bepleite uitleg ondersteunen. Overigens heeft het vorenstaande mutatis mutandis ook te gelden voor (uitlatingen in verband met) een mondeling gesloten overeenkomst.

Niet staat ter discussie dat het hier gaat om een beweerdelijke overeenkomst in het kader van een zuiver commerciële transactie tussen professionele partijen, zodat een taalkundige/grammaticale uitleg van de brief d.d. 22 april 2003, c.q. de mondelinge afspraken die in die brief zouden zijn vastgelegd, als vertrekpunt in beginsel in de rede ligt. In dat verband valt op dat in gemelde brief aan [naam] wordt gerefereerd aan diens “opdracht d.d. 10 april en 16 april j.l.”, terwijl de litigieuze opdracht volgens de stellingen van DGVV dateert van ver vóór april 2003. Dat in de brief staat “een fee voor bemiddeling bij de aan- c.q.verkoop van eerdergenoemd onroerend goed” en de - volgens [gedaagde] onevenredige - hoogte daarvan, behoeft op zich niet aan de toewijzing van de vordering van DGVV in de weg te staan. Niet ondenkbaar is immers - gelijk ook door [gedaagde] zelf is geopperd (conclusie van dupliek in conventie tevens antwoordakte vermeerdering van eis in conventie en van repliek in voorwaardelijke reconventie, randnummer 3.8) dat het hier gaat om een ‘aanbrengfee’. De NVM voorwaarden staan aan (de hoogte van) een dergelijke fee evenmin op voorhand in de weg.

De rechtbank zal DGVV overeenkomstig haar bewijsaanbod toelaten tot bewijslevering, in concreto inhoudende dat DGVV en [naam] een overeenkomst hebben gesloten, uit hoofde waarvan [gedaagde] aan DGVV € 115.000,00 exclusief BTW verschuldigd is. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat DGVV voor dit bewijs niet kan volstaan met bij voorbeeld het bijbrengen van het bewijs dat [naam] gemelde brief heeft ontvangen, gelet op de ook in de ogen van DGVV summiere en niet geheel to the point zijnde inhoud van die brief, die bij gevolg op de voet van de in rechtsoverweging 4.6 aangehaalde rechtspraak hoe dan ook uitleg behoeft. Van de feiten en omstandigheden die de door DGV voorgestane uitleg van de overeenkomst ondersteunen - ertoe leidend dat [gedaagde] uit dien hoofde aan DGVV daadwerkelijk € 115.000,00 exclusief BTW verschuldigd is - draagt DGVV de bewijslast.

De rechtbank passeert de op voorhand geuite bezwaren van [gedaagde] tegen de door DGVV genoemde getuigen [getuige sub 1] en [getuige sub 2], met wie [gedaagde] al jarenlang - tot aan de Hoge Raad - zijn verwikkeld in een juridische strijd (waarvan een aantal processtukken zijn overgelegd als productie 16 aan de zijde van [gedaagde]). De al dan niet betrouwbaarheid van getuigenverklaringen behoort immers eerst na het afleggen daarvan te worden beoordeeld.

Een niet onaanzienlijk gedeelte van het partijdebat heeft betrekking op en is ontleend aan hetgeen centraal staat in de nog lopende procedure tussen [gedaagde] en [D], waarvan ook een aantal gedingstukken is overgelegd, te weten tot en met de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie (overigens abusievelijk niet de juiste conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, doch de inhoud daarvan is volgens DGVV kenbaar uit de conclusie van repliek in conventie, tevens akte tot vermeerdering van eis en van antwoord in voorwaardelijke reconventie, sub 24.5 t/m 24.32). Inmiddels is in die procedure een inhoudelijk tussenvonnis gewezen (zoals gememoreerd in rechtsoverweging 2.11), in welk vonnis is uitgemaakt - anders dan [gedaagde] ingang wil doen vinden - dat voor bedoelde verrekening enkel dient te worden uitgegaan van de koopsom ad € 1.625.000,00 (zonder bijtelling voor de beëindigingvergoeding en de waarde van de huur-om-niet regeling). Voorts is in dit vonnis onder meer overwogen dat de stelling van [gedaagde] dat [D] de verkoopprijs kunstmatig laag heeft willen houden niet kan worden gevolgd, nu de verkoopprijs van EUR 1.625.000,00 aanzienlijk hoger is dan de getaxeerde waarde van de onroerende zaak in zowel verhuurde staat als vrij van huur, zodat voor “malversaties” door [D] onvoldoende aanwijzingen zijn.

In het verlengde van gemeld vonnis van 5 juni 2013 komt het de rechtbank vooralsnog voor dat aan het kernverwijt van [gedaagde] (die rept over “schandalige praktijken van [D]” en DGVV aanwrijft dat zij de moedwillige benadeling door [D] heeft gefaciliteerd in een vooropgezet plan om de rechten van [gedaagde] te frustreren ten gunste van [D]) de bodem is komen te ontvallen.

Al met al ziet de rechtbank geen aanleiding om [gedaagde] thans reeds toe te laten tot het bewijs van de aan haar voorwaardelijke reconventionele vordering ten grondslag gelegde stelling dat DGVV in dezen jegens haar toerekenbaar is tekort geschoten, hoezeer ook aannemelijk is dat de in het kader van de in rechtsoverweging 4.8 omschreven bewijslevering te horen getuigen tevens zouden kunnen verklaren omtrent deze beweerdelijke wanprestatie van DGVV.