vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/161986 / HA ZA 09-1400
Vonnis van 6 maart 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHIETHAVEN B.V.,
gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F. Sepmeijer te 's-Gravenhage,
tegen
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats], [gemeente],
2. [eiser sub 2],
wonende te [plaats], [gemeente],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Schiethaven en [eisers] c.s. worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 augustus 2012;
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 30 november 2012 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. [Eisers] c.s. hebben zich ter comparitie – verkort en zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de rechtbank enkele in de tussenvonnissen van 19 mei 2010 en 30 november 2011 genomen eindbeslissingen dient te heroverwegen. De rechtbank stelt in dit verband voorop dat in beginsel van eindbeslissingen in de verdere procedure niet meer kan worden teruggekomen; deze kunnen slechts worden bestreden in hoger beroep.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie, onder meer, HR 26 november 2010, NJ 2010, 634) brengen de eisen van een goede procesorde echter mee dat de rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.
2.2. [Eisers] c.s. stellen zich in de eerste plaats op het standpunt dat de rechtbank in rechtsoverwegingen 4.2 en 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2010 ten onrechte de zogenoemde 'Haviltex-maatstaf' heeft betrokken bij de uitleg van de erfpachtakte. Een zakenrechtelijke akte wordt volgens [eisers] c.s. uitgelegd naar objectieve maatstaven, zonder dat partijbedoelingen hierbij een rol spelen. [Eisers] c.s. verwijzen in dit verband naar een arrest van de Hoge Raad van 20 januari 2012 (NJ 2012, 260). Volgens [eisers] c.s. legt de rechtbank met name het zinsdeel in de erfpachtakte dat luidt "in verband met fluctuaties van de waarde van de zaak", verkeerd uit. Een juiste objectieve uitleg van deze bepaling houdt in dat de canon meebeweegt met de waardestijging of -daling van de grond, aldus [eisers] c.s. Er dient, zo stellen [eisers] c.s., een marktconforme erfpachtcanon te worden vastgesteld.
2.3. De rechtbank volgt [eisers] c.s. niet in hun standpunt dat in deze zaak ten onrechte aansluiting is gezocht bij de Haviltex-maatstaf. Het arrest dat [eisers] c.s. aanhalen, biedt daarvoor evenmin een aanknopingspunt; de Hoge Raad neemt deze maatstaf immers eveneens tot uitgangspunt. Rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2010 luidt, voor zover van belang: "(...) Het gebruik van het woord 'fluctuaties' beoogt naar het oordeel van de rechtbank slechts aan te duiden dat zowel een verandering van de waarde naar beneden als naar boven van invloed kan zijn op de periodieke herziening van de canon. (...)". De rechtbank constateert dat deze overweging tegemoetkomt aan hetgeen [eisers] c.s. (kennelijk) beogen; een objectieve uitleg van de tekst van de erfpachtakte. De overweging sluit bovendien de uitleg van het betreffende zinsdeel die [eisers] c.s. voorstaan, in. De rechtbank ziet in voornoemde stellingen van [eisers] c.s. dan ook geen aanleiding de betreffende beslissing(en) te heroverwegen.
2.4. Rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2010 luidt voorts, voor zover van belang: "Vooropgesteld wordt dat de herziening van erfpachtcanon volgens de gangbare praktijk geschiedt in verband met de wijziging van het prijspeil van de grond en het rentepeil van langlopende leningen, waarbij de herberekening van de erfpachtcanon aan de hand van hertaxatie van de grondprijs plaatsvindt. (...)[E]en redelijke en op de gangbare praktijk afgestemde uitleg van het beding [brengt] mee dat de canon eens in de tien jaar kan worden herzien, waarbij de herberekening plaatsvindt aan de hand van taxatie van de waarde van de grond op het moment van herziening.".
De rechtbank constateert dat voor zover [eisers] c.s. stellen dat in deze rechtsoverweging te lezen is dat de erfpachtcanon 'gebruikelijk gelijk is aan een percentage van de grondwaarde', deze stelling op een onjuiste lezing van de overweging berust.
De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers] c.s. voorts aldus, dat zij menen dat de rechtbank ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij de in het tussenvonnis genoemde methode voor canonherziening. Volgens [eisers] c.s. zijn er meerdere methoden voor tussentijdse canonherzieningen, waarbij, bijvoorbeeld, aansluiting wordt gezocht bij de inflatie of CBS-index. [eisers] c.s. noemen daarnaast, onder verwijzing naar een arrest van het Hof Amsterdam van 26 oktober 1995 (BR 1996, 669), de 'historische grondquote-methode' en, onder verwijzing naar een arrest van het Hof 's-Gravenhage van 23 oktober 2012 (LJN: BY0519), de grondquotemethode in combinatie met een depreciatie van 40%. De in het tussenvonnis genoemde methode leidt tot onredelijke uitkomsten en is bij stedelijk erfpacht eerder uitzondering dan regel, aldus [eisers] c.s.
2.5. In de jurisprudentie en de literatuur worden drie in de praktijk meest voorkomende vormen van canonwijziging onderscheiden: canonindexering (periodieke aanpassing van de canon in verband met de waardeverandering van het geld), renteconversie (periodieke aanpassing van de canon in verband met wijziging van het rentepeil op de markt voor langlopende leningen) en canonherziening (herberekening van de canon in verband met de wijziging van het prijspeil van onroerend goed en het rentepeil van langlopende leningen door hertaxatie van de grondprijs en door een renteconversie) (vgl. J. de Jong & H.D. Ploeger, 'Erfpacht en opstal', Monografieën BW deel B28, derde druk, p. 41).
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2010 - op goede gronden, zie rechtsoverweging 2.3 hierboven - overwogen dat de tekst van de erfpachtakte enkel aanknopingspunt biedt voor de vorm van canonwijziging die in de praktijk 'canonherziening' wordt genoemd. Mede gelet op hetgeen ter definiëring van deze vorm van canonwijziging geldt, berust rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2010 daarom niet op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag.
2.6. Uit voornoemde literatuur blijkt voorts dat, in het kader van de canonherziening, de grondprijs veelal getaxeerd moet worden. Basis voor de taxatie van de grondprijs kunnen zijn de historische kostprijs daarvan, de prijs van nieuw uit te geven terrein en/of de marktprijs van vergelijkbaar onroerend goed. Bij de laatstgenoemde taxatiebasis dient echter een reductiecijfer voor de opstal te worden gevonden, terwijl ook als nieuw uit te geven terrein de basis van de berekening vormt, in het algemeen een zogenaamde verouderingsaftrek zal moeten plaatsvinden.
2.7. De rechtbank heeft het, ter bepaling van de waarde van de grond en de hoogte van de erfpachtcanon, noodzakelijk geacht een deskundige te benoemen. Aan de betreffende deskundige, J.A. van Vulpen (verder te noemen: Van Vulpen), zijn de volgende vragen gesteld, voor zover van belang: “(…) Wat is de waarde van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Zaandam, sectie H, nummer 6417, groot 5a 28 ca., op 15 april 2009?” en “(…) Op welk bedrag dient de hoogte van de erfpachtcanon per 15 april 2009 te worden bepaald, uitgaande van de waarde van het perceel grond op 15 april 2009 en van de verder nog daarbij in acht te nemen factoren? (...)”.
Dat, naast en bij de waardetaxatie van de grond op het moment van herziening, nog andere factoren een rol (kunnen) spelen bij de bepaling van de hoogte van de erfpachtcanon, heeft de rechtbank dan ook geenszins miskend.
De in algemene bewoordingen geformuleerde vraag naar de grondwaarde van het perceel sluit bovendien de mogelijkheid voor de deskundige in om de voor de waardetaxatie meest geëigende basis te kiezen.
2.8. [eisers] c.s. hebben zich ter comparitie nog op het standpunt gesteld dat de proceskosten en de deskundigenkosten voor rekening van Schiethaven moeten komen, omdat dat de partij is die canonherziening wenst. De rechtbank ziet in de betreffende stellingen van [eisers] c.s., welke in de kern niet anders luiden dan de eerder in de procedure ingenomen standpunten, geen aanleiding om terug te komen op haar eindbeslissingen in reconventie, zoals neergelegd in rechtsoverweging 4.7 van het tussenvonnis van 19 mei 2010.
2.9. [Eisers] c.s. hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.13 van het tussenvonnis van 30 november 2011 van een onjuiste rechtsgrond is uitgegaan, door artikel 6:258 BW bij haar beoordeling te betrekken. [Eisers] c.s. beroepen zich daarentegen op artikel 6:248 BW (strijd met de redelijkheid en billijkheid), aldus [eisers] c.s., welke strijd er in ligt dat, als van de in eerste instantie berekende canon zou worden uitgegaan, de canon in een periode van 10 jaar met 500% is gestegen. Volgens [eisers] c.s. is een dergelijke stijging buitenproportioneel.
2.10. De rechtbank heeft, toetsend aan de redelijkheid en billijkheid, in rechtsoverweging 2.13 van het tussenvonnis van 30 november 2011 in de eerste plaats overwogen: “(...) Ook als de uiteindelijke uitkomst van de taxatie zou zijn dat het perceel per 15 april 2009 een grondwaarde heeft die op basis van de akte van uitgifte in erfpacht per die datum leidt tot een verhoging van de erfpachtcanon van 500%, kan niet geoordeeld worden dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid die verhoging (van het één op het andere moment) niet kan worden vastgesteld en dat in elk geval sprake dient te zijn van een overgangsregeling, gelijk door [eisers] c.s. is aangevoerd. (…)”.
Reeds gelet hierop gaan de stellingen van [eisers] c.s., welke bovendien een herhaling vormen van de eerder door hen ingenomen stellingen, niet op. In het midden kan blijven of de rechtbank had moeten toetsen aan artikel 5:97 BW in plaats van aan artikel 6:258 BW, zoals [eisers] c.s. stellen, omdat ook dit niet tot een andere beslissing zou leiden.
2.11. [Eisers] c.s. hebben ook voor het overige onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat het onaanvaardbaar is dat de rechtbank de in de tussenvonnissen genomen eindbeslissingen in stand laat. Gelet op het voorgaande handhaaft de rechtbank deze eindbeslissingen en overweegt zij ten aanzien van de deskundigenrapportage als volgt.
2.12. [Eisers] c.s. hebben een groot aantal bezwaren geuit tegen de deskundigheid van Van Vulpen en de inhoud van de rapportages die Van Vulpen heeft uitgebracht. Deze bezwaren komen er - kort gezegd - op neer dat Van Vulpen onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd, onjuiste maatstaven heeft aangelegd en verkeerde (reken)methodes heeft toegepast.
2.13. Van Vulpen heeft ter comparitie verklaard, voor zover van belang:
(...) Bij de waardering van het perceel zijn wij als volgt te werk gegaan. We hebben het perceel ter plaatse opgenomen en vergeleken met volgens ons vergelijkbare transacties. (...) Bij de waardebepaling is rekening gehouden met alle omstandigheden die van invloed kunnen zijn. De vergelijkingsobjecten waarmee rekening is gehouden variëren. Het ene object betreft bijvoorbeeld een groter stuk grond. Bij al die specifieke vrijstaande percelen zijn prijzen tot stand gekomen waarbij verschillende factoren een rol hebben gespeeld. Al die factoren hebben wij meegewogen bij onze waardering. (...) We zijn bij de waardering uitgegaan van de verwachting wat een potentiële koper voor het perceel zou willen betalen. De vergelijkingsobjecten waarmee rekening is gehouden zijn wat mij betreft vergelijkbaar omdat het percelen betrof die puur als grond waren te taxeren. Er is gekeken naar wat aan grondpercelen in die periode is verkocht. (...) Hierbij is de praktijkervaring een groot onderdeel van de uiteindelijke prijs waartoe gekomen is. (...) Uitdrukkelijk hebben wij bij de waardebepaling van dit perceel rekening gehouden met het feit dat het perceel goed is gelegen ten opzichte van uitvalswegen, het perceel is ingeklemd door andere woningen en gebouwen, het een woonomgeving betreft met eengezinswoningen, met de drukte van een nabij gelegen supermarkt en met het feit dat het perceel bereikbaar is via een drukke doorgaande weg. Daarnaast hebben wij rekening gehouden met het nabij gelegen appartementengebouw c.q. seniorenflat. Het betreft daarnaast een mooi perceel dat veel vrijheid biedt. Er zijn kortom positieve en minder positieve factoren die tot de gehanteerde m2-prijs hebben geleid. (...) De waarde van onroerend goed was als gevolg van de aankomende economische crisis toen al langzamerhand aan het dalen. Daarmee hebben wij ook rekening gehouden.
Op vragen van mr. De Geer antwoord ik:
Ik ben betrokken geweest bij de canonvaststelling aan de [adres] in [plaats]. Mijn ervaring is dat daarbij depreciatie in aanmerking is genomen. Ik heb bij mijn waardering aansluiting gezocht bij de verkoopwaarde, omdat dat van mij gevraagd werd. Ik heb het perceel gewaardeerd zoals dat hoort in gevallen als deze en ben van mening dat dit de gebruikelijke en juiste manier is. In mijn ervaring en bij mijn wetenschap is het niet zo dat depreciaties worden meegenomen in gevallen als deze waarin erfpacht een rol speelt. Ik heb bij mijn waardebepaling geen rekening gehouden met kosten voor het bouwrijp maken van bouwgrond. Ik heb het perceel gewaardeerd zoals ik dat heb gezien. Ik heb in mijn rapport niet uitdrukkelijk en met zoveel woorden opgenomen dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met bouwmogelijkheden. Ik heb daar in zijn algemeenheid wel rekening mee gehouden, onder meer ook met uitbreidingsmogelijkheden. Ik heb dit niet uitdrukkelijk betrokken op een erfpachtsituatie als deze. Ik herhaal dat een waardering als deze geen exacte wetenschap is en dat het geen kwestie is van het invullen van een lijst. (...)
2.14. Hoewel de wijze van taxeren aan Van Vulpen is voorbehouden - de rechtbank bezit de benodigde deskundigheid immers niet - dient uit de motivering van de taxatie te blijken hoe de uitkomsten ervan tot stand zijn gekomen. De rechtbank is van oordeel dat Van Vulpen, ten opzichte van zijn eerdere rapportages, ter comparitie weliswaar meer duidelijkheid heeft verschaft over hoe hij tot een waardebepaling van het perceel is gekomen, maar dat, mede in het licht van de bezwaren en vragen van [eisers] c.s., nog immer onduidelijk is waarom hij als basis voor deze waardebepaling de marktprijs van vergelijkbaar onroerend goed heeft gekozen. Evenmin is duidelijk geworden waarom Van Vulpen bij zijn waardebepaling, bijvoorbeeld, geen reductiecijfer heeft gehanteerd, hoewel hem bekend is dat bij een andere canonvaststelling in Zaandam wel depreciatie in aanmerking is genomen. Van Vulpen heeft enkel aangegeven dat hij heeft gerapporteerd conform de opdracht van de rechtbank, daarmee de vragen van de rechtbank kennelijk miskennend. Van Vulpen heeft zich voorts kortweg op zijn praktijkervaring beroepen en aangegeven dat hij het perceel heeft getaxeerd ‘zoals dat in dergelijke gevallen gebruikelijk is’.
2.15. Zeker nu het deskundigenoordeel in deze zaak direct bepalend zal zijn voor de hoogte van de in de komende tien jaar door [eisers] c.s. te betalen erfpachtcanon, mag hiervan worden verwacht dat het beter gemotiveerd is en meer blijk geeft van de op het gebied van erfpacht benodigde deskundigheid. De rechtbank meent dan ook niet voort te mogen gaan op grond van de in de deskundigenrapporten van Van Vulpen getrokken conclusies voor zover het de waardebepaling van de grond en de hoogte van de erfpachtcanon betreft.
2.16. Voor zover het het gehanteerde canonpercentage van 5% betreft, handhaaft de rechtbank haar eindbeslissing in het tussenvonnis van 30 november 2011. Deze beslissing is immers mede gestoeld op informatie van de gemeente Zaanstad.
2.17. De rechtbank handhaaft voorts de beslissing in rechtsoverwegingen 2.11 en 2.12 van het tussenvonnis van 15 augustus 2012. In de betreffende rechtsoverwegingen is geoordeeld dat de vraag of het perceel van [eisers] c.s. al dan niet (in 2004) is gesaneerd, voor een waardebepaling ervan niet ter zake doet en dat de deskundige hiermee terecht geen rekening heeft gehouden. Dit oordeel van de rechtbank is immers mede gebaseerd op de brieven van de gemeente Zaanstad van 27 mei 1999 en van de Provincie Noord-Holland van 2 juni 1999.
2.18. Hoewel het tijdsverloop van de zaak vraagt om een spoedig eindvonnis, zou het de zaak geen recht doen wanneer dit eindvonnis zou zijn gestoeld op een gebrekkig deskundigenadvies. Gelet op het voorgaande is de rechtbank dan ook voornemens (een) andere deskundige(n) te benoemen, in de zin van artikel 194, vierde lid, Rv.
2.19. Voordat wordt overgegaan tot benoeming van deze deskundige(n), zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. Hierbij wordt opgemerkt dat [eisers] c.s. reeds de heren J. van Trappen, M. de Roos en P.G. de Jager als deskundigen hebben voorgesteld.
2.20. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van erfpacht en taxatie. In lijn met de tussenvonnissen van 19 mei 2010 en 30 november 2011, dienen aan de deskundige(n) de navolgende vragen te worden voorgelegd:
1. Wat is de waarde van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente [gemeente] [sectie], [nummer], groot 5 a 28 ca, op 15 april 2009?
2. Welke onderbouwing kunt u geven voor de door u te taxeren grondwaarde van het perceel per 15 april 2009?
3. Op welk bedrag dient de hoogte van de erfpachtcanon per 15 april 2009 te worden bepaald, uitgaande van de waarde van het perceel grond op 15 april 2009, een canonpercentage van 5% en van de verder nog daarbij in acht te nemen factoren?
4. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?
2.21. Zoals uit het vorenoverwogene voortvloeit, dien(t)(en) de te benoemen deskundige(n) bij zijn/hun onderzoek een eventuele sanering buiten beschouwing te laten.
2.22. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door Schiethaven moeten worden betaald.
2.23. De rechtbank zal de zaak in verband met het voorgaande naar de rol verwijzen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 20 maart 2013 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.?
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
