Uitspraken

Ten aanzien van eisers 1. en 5.: [eiser sub 1] en [eiser sub 5], heeft The Wolf aangevoerd dat zij niet-ontvankelijk zijn nu zij al andere woonruimte hebben geaccepteerd. Hetzelfde geldt voor eisers sub 6 en 7: [eiser sub 6] en [eiser sub 7]; ook zij hebben andere woonruimte geaccepteerd. Voor alle vier geldt dat alleen nog de nieuwe huurovereenkomst ondertekend dient te worden. Verder heeft eiser sub 13:[eiser sub 13], ingestemd met de opzegging.

Ten aanzien van eiser sub 11: [eiser sub 11], heeft The Wolf opgemerkt dat hem andere woonruimte is aangeboden, maar dat hij die heeft geweigerd. Ook is hij bij een bezichtiging van een andere woonruimte niet komen opdagen.

Of [eiser sub 1], [eiser sub 5], [eiser sub 6] en [eiser sub 7] nu wel of niet zijn ingegaan op een aanbod van The Wolf tot het huren van andere woonruimte, thans is niet met zekerheid te zeggen is of zij die woonruimte ook na 28 februari 2014 zullen (kunnen) betrekken. Immers, de datum van 28 februari 2014 ligt thans nog in de toekomst. Op grond daarvan houden zij belang bij, mocht om wat voor reden dan ook die nieuwe huur niet doorgaan, de thans ingestelde vordering. Ten aanzien van [eiser sub 11] geldt dat al zou hij een aanbod tot het huren van andere woonruimte hebben geweigerd niet valt in te zien dat daaruit volgt dat hij geen belang zou hebben bij de beoordeling van de thans ingestelde vordering. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de door The Wolf gestelde feiten aldus niet kunnen leiden tot de conclusie dat de voornoemde eisers geen belang meer hebben bij de namens hen ingestelde vordering.

Ten aanzien van[eiser sub 13] lijkt The Wolf zich erop te beroepen dat hij zijn rechten heeft verwerkt doordat hij zou hebben ingestemd met het einde van de huurovereenkomst.

Ter onderbouwing van haar stelling heeft The Wolf verwezen naar een e-mailbericht van 11 februari 2014. Uit dat e-mailbericht is geen onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige instemming van [eiser sub 13] met het einde van de huurovereenkomst en ontruiming per 28 februari 2014 op te maken, zodat ook [eiser sub 13] belang heeft bij de thans ingestelde vordering. De voorzieningenrechter verklaart op grond van het voorgaande alle eisers ontvankelijk in de door hen ingestelde vordering.

Leegstandwet

Gerechtvaardigd vertrouwen

[eisers] c.s. hebben zich beroepen op de mededelingen die namens The Wolf zijn gedaan en gesteld dat zij daaruit hebben mogen begrijpen dat zij niet anders dan voor de sloop van de woningen de woningen zouden dienen te verlaten. Zij hebben gewezen op de mededeling op de website van Eiland8 (het project waar de woningen deel van uitmaken): “tot de uiteindelijke sloop worden de leegkomende woningen tijdelijk verhuurd aan creatieve ondernemers en tijdelijke verhuurders.”

Verder is namens The Wolf in een e-mailbericht van 4 maart 2011 aangegeven: “Tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kun je er wonen.”

Bij de ondertekening van de huurovereenkomst hebben alle bewoners een document ontvangen van The Wolf inzake onder andere maatregelen met betrekking tot warmtevoorziening, inbraakpreventie, brandveiligheid, maar ook met betrekking tot de tijdelijkheid voor bewoners van Eiland8. Dit document vermeldt op de laatste pagina tevens dat de huurders tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kunnen blijven huren.

Ook in de nieuwsbrieven die namens Eiland8, Mitros en Portaal aan de bewoners worden verstrekt wordt aangeknoopt bij het moment van sloop als het moment dat de huur zal eindigen. Wanneer gesloopt zal worden is op dat moment nog niet duidelijk; de bewoners wordt meegedeeld dat zij hierover nog nadere informatie zullen ontvangen. Ongeveer twee weken voordat de bewoners de huuropzegging ontvangen, ontvangen zij nog een e-mailbericht namens The Wolf waarin zij meedeelt: “Wij hebben nog geen concreet nieuws over de sloopplannen. Zodra wij meer weten, zullen wij je berichten.”

[eisers] c.s. doet met haar stellingen een beroep op artikel 3:35 BW waarin is bepaald dat een partij in de gegeven omstandigheden een bepaalde verklaring of gedraging van zijn wederpartij redelijkerwijze op een bepaalde wijze heeft mogen opvatten, ondanks dat de wil daartoe van de wederpartij ontbreekt. De voorzieningenrechter is vooralsnog van oordeel dat uit de door [eisers] c.s. aangehaalde mededelingen van The Wolf met name kan worden afgeleid dat zij heeft willen benadrukken dat de verhuur tijdelijk van aard zou zijn, en dat daarnaast, indien de plannen voor sloop van de woningen concreter zou worden zij de bewoners zo snel mogelijk zou informeren en zij de opzegging van de huurovereenkomst ten minste drie maanden van tevoren zou aanzeggen. In het door [eisers] c.s. aangehaalde e-mailbericht van 4 maart 2011 met algemene informatie over de tijdelijke verhuur staat bijvoorbeeld vermeld: “Tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kan je er wonen. (…) (Formeel gaat het om verhuur op basis van de leegstandswet. Dit houdt onder andere in dat wij in ieder geval 3 maanden van te voren aankondigen wanneer het tijdelijk huurcontract eindigt).” Het feit dat The Wolf althans de eigenaar van de woningen, Portaal, voor ogen had de woningen tot aan de sloop te verhuren en dat ook in algemene zin zo gecommuniceerd heeft aan de huurders, is onvoldoende voor de conclusie dat [eisers] c.s. erop mochten vertrouwen dat zij enkel en alleen bij sloop de woningen zouden hoeven verlaten. Van belang is daarbij dat bij deze tijdelijke vorm van verhuur ook niet ongebruikelijk is dat de plannen van de eigenaar/verhuurder (mede ingegeven door de financiële omstandigheden) voortdurend aan wijzigingen onderhevig zijn. Die wijzigingen hebben ook voordelen gehad voor de bewoners nu zij al veel langer dan oorspronkelijk de bedoeling was in de woningen hebben kunnen blijven. Ook de wetgever heeft oog gehad voor de veranderingen en als gevolg daarvan mogelijk uitstel van de plannen van een verhuurder op grond van de Leegstandwet nu de totale huurtermijn van vijf jaar in 2013 nog is verlengd naar zeven jaar.

In de gegeven omstandigheden waarin huurders zich bewust moeten zijn geweest van de onzekerheid van de termijn waartegen zij de woning zouden dienen te verlaten en een verhuurder die zich juist heeft ingespannen hen op de hoogte te houden van (wijzigingen in) haar plannen, acht de voorzieningenrechter niet gerechtvaardigd dat de huurders aan de algemene informatie van de verhuurder de zin mochten toekennen die [eisers] c.s. daaraan heeft toegekend, namelijk dat zij alleen bij het aanvangen van de sloop van de woningen deze dienden te verlaten.

Ontruiming en boete

Voor het geval dat de ontruiming zal worden toegewezen hebben [eisers] c.s. subsidiair verzocht om een langere ontruimingstermijn dan 28 februari 2014 toe te kennen.[eisers] c.s. hebben hiertoe aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woningen gefaseerd kunnen plaatsvinden, te beginnen bij de woningen die thans leeg staan en komen doordat een aantal bewoners andere woonruimte heeft geaccepteerd. Daarnaast hebben [eisers] c.s. gevorderd de ontruimingstermijn te verlengen in verband met het instellen van hoger beroep. The Wolf heeft ter zitting verklaard dat zij met de planning zoals die thans door haar aannemer is gemaakt geen ruimte ziet om een gefaseerd vertrek van de bewoners te faciliteren. Gelet op het feit dat de woningen deel uitmaken van één complex en de beperkt beschikbare tijd is van groot belang dat de werklieden voor iedere activiteit (tapijt leggen, c.v. installeren) toegang hebben tot alle woningen. Vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zou leiden tot vertraging van de datum waarop de huurders waarvan de woningen gerenoveerd gaan worden de tussenwoning kunnen betrekken en uiteindelijk dus vertraging van de renovatiewerkzaamheden zelf hetgeen grote financiële consequenties heeft voor Portaal.

Met de nadere toelichting ter zitting heeft The Wolf voldoende aannemelijk gemaakt dat in dit geval geen ruimte bestaat voor het hanteren van een langere ontruimingstermijn dan de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 28 februari 2014. De huurders zijn vanaf 28 november 2013 ook op de hoogte geweest van de intentie van de verhuurder om de woningen op 28 februari 2014 leeg en ontruimd opgeleverd te krijgen. Dat [eisers] c.s. hoger beroep in willen kunnen stellen tegen dit vonnis wordt door die termijn niet onmogelijk maar kan aan de ontruiming gelet op het voorgaande ook niet in de weg staan. De subsidiaire vordering in conventie waar het de ontruimingstermijn betreft zal worden afgewezen. De in reconventie gevorderde ontruiming per (uiterlijk) 28 februari 2014 zal worden toegewezen.

Huurachterstand

Voorop gesteld wordt dat voor toewijzing van een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding in hoge mate aannemelijk moet zijn dat ook tot die veroordeling in een te voeren bodemprocedure zal worden beslist. Daarbij komt nog dat feiten en omstandigheden moeten worden gesteld die maken dat die uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Gelet op het gemotiveerde verweer van de gemachtigde van [eisers] c.s. ter zitting is aan voormelde hoge mate van aannemelijkheid niet voldaan. The Wolf heeft op het verweer van [eisers] c.s. nog gereageerd door te stellen dat de bevestiging van The Wolf in het e-mailbericht op 13 februari 2014 dat een bedrag van € 1.355,76 is ontvangen zag op een betaling die reeds is meegenomen in het overzicht. In het e-mailbericht van 13 februari 2014 staat dat laatste echter niet vermeld. In het overzicht staat ten aanzien van de in aanmerking genomen betalingen ook niet vermeld wanneer de bedragen zijn ontvangen, zodat die nadere stelling van The Wolf niet controleerbaar is. Aannemelijker acht de voorzieningenrechter uit het e-mailbericht dat [eiser sub 3] en [eiser sub 4] op 13 februari 2014 € 1.355,76 op de achterstand hebben betaald.

Van het bedrag van € 340,48 is nog niet zeker dat The Wolf dat ook heeft ontvangen, maar vooralsnog hebben [eiser sub 3] en [eiser sub 4] die betaling voldoende aannemelijk gemaakt.

Bijkomend in dit geval is nog dat ten aanzien van de spoedeisendheid op dit onderdeel door The Wolf onvoldoende is gesteld. De vordering tot betaling van € 1.664,24 aan huurachterstand zal worden afgewezen.

Proceskosten