Uitspraken

Overwegingen

1. De gemachtigde van eiseres is directeur en enig aandeelhouder van [C] B.V.

2. Bij overeenkomst van 5 juli 2011 hebben [C] B.V. en [D] (hierna: de verkopers) aan eiseres een woonhuis met erf, grond en verder toebehoren aan de [A-straat 1] en [A-straat 2] te [Q] (hierna: het pand) verkocht. De koopprijs bedroeg € 150.000. Op 19 juli 2011 is het pand aan eiseres geleverd. Eiseres heeft de koopsom voldaan.

3. Eiseres heeft ter zake van deze verkrijging € 2.920 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

4. In de koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, onder meer het navolgende opgenomen:

1. Rechten en plichten van de gebruiker

Ontbindende voorwaarde & tegenprestatie

Artikel 20

1. Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat en indien zich bij verkoper op ieder moment doch uiterlijk op 30-07-2016 de omstandigheid optreedt dat een andere partij aan verkoper een beter aanbod doet dan hetgeen in deze overeenkomst tussen partijen is overeengekomen, deze overeenkomst wordt ontbonden, terwijl de teruglevering tevens op die datum zal plaatsvinden en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen van toepassing zijn, met dien verstande dat de koper niet instaat voor de feitelijke staat van het verkochte. In het bijzonder zijn de navolgende voorwaarden en bedingen van toepassing:

2. De hiervoor bedoelde tegenprestatie wordt als volgt samengesteld:

Ontbindende voorwaarde

Artikel 21

1. De juridische levering van het verkochte zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper op ieder moment doch uiterlijk op 30-7-2016 voldoet aan betaling van de tegenprestatie welke is vastgesteld in artikel 20 van deze koopovereenkomst.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel verkoper als koper zich beroepen.(…)

3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.

4. (…)

5. Vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38 lid 2 Burgerlijk Wetboek) maar wel goederenrechtelijk effect: met de vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigen de rechten en verplichtingen van de verkoper en koper voortvloeiende uit de onderhavige koopovereenkomsten.

(…)”

5. In de leveringsakte is, voor zover thans van belang, onder meer het navolgende vermeld:

“Artikel 3 - voortgezet gebruik/huur

2. Partijen zijn overeengekomen dat de verkoper ook na juridische levering het verkochte blijft gebruiken tot uiterlijk dertig juni tweeduizend éénentwintig.

3. De volgende bepalingen en bedingen zijn op dit voortgezette gebruik van toepassing:

1. De juridische levering van het verkochte zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper op ieder moment doch uiterlijk op dertig juli tweeduizend zestien voldoet aan betaling van de tegenprestatie welke hiervoor is vastgesteld.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel verkoper als koper zich beroepen.

(…)

3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.

4. (…)

5. Vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38 lid 2 Burgerlijk Wetboek) maar wel goederenrechtelijk effect: met de vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigen de rechten en verplichtingen van de verkoper en koper voortvloeiende uit de onderhavige koopovereenkomsten.

(…)”

6. Op 29 april 2013 hebben de verkopers een koopovereenkomst gesloten met [E] B.V. Daarbij is het pand aan [E] B.V. verkocht voor € 152.000.

7. De verkopers hebben jegens eiseres een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde die is opgenomen in de leveringsakte en die correspondeert met artikel 20 van de koopovereenkomst. Zij hebben aan eiseres de koopsom van € 150.000 terugbetaald. Eiseres heeft aan hen niet het bedrag van € 6.228 terugbetaald.

8. Eiseres heeft verzocht om teruggaaf van de voldane overdrachtsbelasting met een beroep op artikel 19 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR).

9. In geschil is of eiseres recht heeft op teruggaaf van overdrachtsbelasting tot een bedrag van € 2.920. Meer in het bijzonder is in geschil of daadwerkelijk sprake is van een ontbindende voorwaarde en zo ja, of als gevolg van de inroeping van de ontbindende voorwaarde de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld.

10. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de WBR wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.

11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat na het beroep van de verkopers op de ontbindende voorwaarde de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld, nu de verkopers weer volledig eigenaar zijn geworden. De oorspronkelijke koopprijs is aan eiseres gerestitueerd. Het feit dat eiseres het bedrag van € 6.228 niet aan de verkopers heeft terugbetaald is volgens haar niet relevant, omdat dat bedrag een vergoeding is die geen betrekking had op (werkzaamheden aan) het pand, maar op werkzaamheden van eiseres tegenover de verkopers en kosten voor de notaris en de taxateur.

12. Verweerder heeft aangevoerd dat geen sprake is van volledig feitelijk en rechtens herstel van de toestand van voor de verkrijging. Hij wijst er daarbij op dat het bedrag van € 6.228 niet is terugbetaald. Ook voert verweerder aan dat sprake is van kredietverstrekking door eiseres, nu het bedrag kennelijk betrekking heeft op kosten die voor rekening van eiseres zouden behoren te komen. Daarnaast is het karakter van de overeenkomst volgens verweerder niet een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde, maar een overeenkomst met een terugkoopoptie.

13. De rechtbank zal allereerst de overeenkomst kwalificeren om vast te stellen of sprake is van een of meer ontbindende voorwaarden dan wel van een (verkapte) koopoptie.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding de overeenkomst anders te kwalificeren dan als een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde. Het gaat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen om de tekst daarvan, maar ook om hetgeen partijen te dien aanzien over en weer hebben verklaard en redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij acht de rechtbank van belang dat alle uitvoeringshandelingen zijn verricht zoals overeengekomen: er is een koopovereenkomst gesloten, er heeft levering plaatsgevonden, eiseres heeft - door haar onweersproken gesteld - een hypothecaire lening afgesloten en de overeengekomen koopsom is betaald. Voorts is uitvoering gegeven aan de bepalingen omtrent het voortgezette gebruik door de verkopers. Hieruit kan worden afgeleid dat de tekst van de overeenkomst de bedoeling van de betrokken partijen juist weergeeft. In de feitelijke gang van zaken ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding de overeenkomst te beschouwen als een overdracht met terugkoopoptie. Er is sprake van een reële overeenkomst met reële ontbindende voorwaarden, een reële verkoop en een reële levering.

15. Dat, zoals verweerder heeft aangevoerd, alleen de verkopers een beroep konden doen op de ontbindende voorwaarde, leidt niet tot een ander oordeel. Een ontbindende voorwaarde brengt naar zijn aard mee dat de meest gerede partij daarop een beroep kan doen. Het is materieel gezien een ontbindende voorwaarde, nu - anders dan verweerder heeft betoogd - wel degelijk sprake was van onzekerheid over de vervulling. Op voorhand was duidelijk dat de verkopers alleen in staat zouden zijn het pand terug te kopen wanneer zich een betere koper zou melden. De verkopers hadden niet in de hand of zich binnen de gestelde termijn een betere koper zou aandienen. Dat dit ook door de betrokken partijen daadwerkelijk als een onzekere factor is beschouwd, blijkt met name uit het feit dat tegenover de mogelijkheid tot inroepen van deze voorwaarde door de verkopers, de positie van de koper op een aantal punten is versterkt. Zo is daartegenover als voorwaarde gesteld dat de verkopers de koopsom, de verwervingskosten van de koper en de belasting volledig terug dienden te betalen. Ook is overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde zou komen te vervallen bij een tussentijdse tekortkoming in de nakoming van de overige verplichtingen door de verkopers. Verweerder heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een (verkapte) koopoptie. De stelling van verweerder dat de koopprijs beneden de waarde in het economische verkeer ligt doet aan het voorgaande niet af, reeds nu eiseres dit heeft betwist en verweerder deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd.

16. Nu sprake is van een door de verkopers ingeroepen ontbindende voorwaarde, dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of de betrokken partijen zo veel mogelijk in de oude situatie zijn hersteld en artikel 19 van de WBR van toepassing is.

17. Juridisch zijn eiseres en de verkopers weer in dezelfde positie komen te verkeren als vóór de overeenkomst, te weten: de verkopers zijn weer eigenaar geworden en eiseres heeft geen rechten op het pand. De vraag is of ook feitelijk de situatie is hersteld. Verweerder wijst er daarbij op dat het bedrag van € 6.228 niet is terugbetaald.

18. Niet is komen vast te staan waarop het genoemde bedrag betrekking heeft. De gemachtigde van eiseres heeft hierover geen eenduidige verklaring afgegeven. Het zouden kosten van eiseres betreffen, dan wel (mede, tot een bedrag van € 100 per maand) een vergoeding voor het huurrisico dat eiseres liep voor het geval de verkopers de huur niet zouden voldoen. Tegen het eerste pleit dat de verkopers geen inzage hebben gehad in de kosten van eiseres, tegen het tweede pleit dat het een bedrag ineens betreft en voorts het feit dat de huur voortijdig is beëindigd, maar niet een deel van het bedrag is terugbetaald door eiseres, ondanks het feit dat voor het restant van de termijn geen sprake meer was van een huurrisico. Uitgaand van een bedrag van € 100 per maand zou bovendien vrijwel het gehele bedrag als vergoeding voor het huurrisico zijn voldaan, terwijl de gemachtigde heeft verklaard dat het slechts gedeeltelijk daarom ging. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van kredietverstrekking en heeft het bedrag gekwalificeerd als een afsluitprovisie. Gelet alleen al op het feit dat sprake is van een reële levering (verweerder heeft er ter zitting op gewezen dat het pand op de balans van eiseres is geplaatst), is van louter kredietverstrekking echter geen sprake, zodat ook niet aannemelijk is dat het een afsluitprovisie betreft.

19. Door de onduidelijkheid over de feitelijke gang van zaken rest naar het oordeel van de rechtbank niets anders dan af te gaan op de tekst van de koopovereenkomst en de tekst van de leveringsakte, hoewel ook die onderling verschillen. Het terugkerende element in beide is dat het een eenmalige vergoeding dan wel korting betreft. Deze is conform de koopovereenkomst direct met de koopprijs verrekend. Weliswaar is het bedrag in beide documenten vermeld onder het kopje “voortgezet gebruik”, maar naar de rechtbank begrijpt, kan dat verklaard worden uit het feit dat sprake was van verhuur aan studenten en de verkopers als hoofdhuurders degenen waren die de huur van de studenten bleven incasseren. Het gebruik bestond in dit geval dus niet uit fysiek gebruik door de verkopers, maar uit (onder)verhuur. Naar het oordeel van de rechtbank moet op grond van deze omstandigheden worden aangenomen dat er een direct verband bestaat tussen de door de verkopers ontvangen huursommen, de aan eiseres betaalde (hogere) huursom, de onderhavige vergoeding en de bereidheid van eiseres om tot koop over te gaan. De rechtbank vindt bevestiging voor deze samenhang in de bestempeling van de overeenkomst door de gemachtigde van eiseres als een “sale and lease back constructie”.

20. Gelet op het directe verband tussen de betaling van het bedrag van € 6.228, de huurverplichtingen en de koop, past bij de ongedaanmakingsverplichtingen ook ongedaanmaking van die betaling, ten minste naar evenredigheid van de resterende huurperiode. Nu die betaling niet (ook niet gedeeltelijk) ongedaan is gemaakt, is de feitelijke situatie niet zo veel mogelijk hersteld. Daarmee is niet voldaan aan alle voorwaarden van artikel 19 van de WBR. Dit betekent dat verweerder terecht de teruggaaf heeft geweigerd.

21. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

22. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;