vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
zaakgegevens 3050482 \ CV EXPL 14-2876 \ 559
uitspraak van
[huurder]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde DAS rechtsbijstand Arnhem
de stichting Stichting Standvast Wonen
gevestigd te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr.drs. P. Bergkamp
Partijen worden hierna [huurder] en Standvast genoemd.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juni 2014 en de daarin genoemde processtukken
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 28 augustus 2014
- de akte zijdens [huurder] van 19 september 2014
- de antwoordakte zijdens Standvast van 3 oktober 2014.
3 De vordering en het verweer
3.1.
[huurder] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
a. verklaart voor recht dat de in artikel 5 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst opgenomen zinsnede “de door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage” het inflatiepercentage betreft ofwel daaraan gelijk is, zodat de huurverhoging per 1 juli 2013 voor eiser wordt verhoogd met 3,5%;
verklaart voor recht dat de in artikel 5 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst opgenomen zinsnede “de door ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage” het basishuurverhogingspercentage in de zin van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte betreft ofwel daaraan gelijk is, zodat de huurverhoging per 1 juli 2013 voor eiser 4 % is, zonder de contractuele huurverhoging;
verklaart voor recht dat de in artikel 5 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst opgenomen zinsnede “de door ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage” het huurverhogingspercentage in de zin van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte betreft ofwel daaraan gelijk is, zodat de huur per 1 juli 2013 voor eiser wordt verhoogd met 5 %, zijnde dit basispercentage van 4 %, vermeerderd met de contractuele verhoging van 1 %;
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
Standvast veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 48,40;
Standvast veroordeelt in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover te berekenen vanaf 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis.
3.2.
[huurder] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat artikel 5 van de huurovereenkomst zo dient te worden uitgelegd dat de huur voor zijn woning jaarlijks maximaal mag stijgen met het inflatiepercentage zoals vastgesteld door het Ministerie van VROM, verhoogd met 1 %, nu dit bij het sluiten van de huurovereenkomst is afgesproken en gedurende de looptijd daarvan vaste praktijk was. Deze lezing van artikel 5 wordt bevestigd door artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte en de Circulaire Huurrijsbeleid voor de periode 2013-2014 (hierna: “de Circulaire”) waarin de maximale huurprijsgrenzen jaarlijks geïndexeerd worden met het (afgeronde) inflatiepercentage. Hiervan uitgaande kan per 1 juli 2013 de huurprijs maximaal met 3,5 %
- het over de betreffende periode door het ministerie van VROM vastgestelde inflatiepercentage van 2,5 % plus 1 % contractuele verhoging - verhoogd worden, aldus [huurder]. Standvast baseert de per 1 juli 2013 aangezegde huurverhoging echter niet op het inflatiepercentage, maar volgt het per die datum geldende rijksbeleid van inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat beleid is volgens [huurder] niet van toepassing op zijn woning. Blijkens de Memorie van Toelichting op de met de inkomensafhankelijke huurverhogingen gepaard gaande wijzigingen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is de maatregel van inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd om doorstroming uit sociale huurwoningen te bevorderen, zodat die vrijkomen voor lagere inkomensgroepen. Omdat de woning van [huurder] een geliberaliseerde, duurdere, huurwoning is bestaat de noodzaak niet om [huurder] te prikkelen om te verhuizen. De regering heeft nooit beoogd de inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing te laten zijn op geliberaliseerde woningen. De Circulaire onderschrijft dit.
Standvast wijs er bij haar akte van 19 september 2014 nog op dat Standvast per 1 juli 2014 een huurverhoging van 3,5 %, de som van het door het ministerie van VROM vastgestelde inflatiecijfer van 2,5 % en de contractuele verhoging van 1%, heeft aangezegd.
3.3.
Voor zover geoordeeld wordt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging wel van toepassing is op de woning van [huurder] stelt hij subsidiair dat de huurverhoging maximaal 4 %, het in artikel 1 lid 1 sub a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte genoemde basishuurverhogingspercentage, kan bedragen nu Standvast in haar brieven van 19 april en 29 november 2013 heeft toegezegd, althans met die brieven het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt, dat zij de huur slechts met het basispercentage zou verhogen en de contractuele verhoging van 1% niet zou toepassen.
3.4.
Meest subsidiair stelt [huurder] zich op het standpunt dat wanneer de contractuele verhoging van 1 % wel van toepassing is, de huurverhoging conform de brief van Standvast van 29 november 2013 maximaal 5 % kan bedragen. Deze 5 % bestaat uit het basispercentage van 4 % en de contractuele verhoging van 1 %.
3.5.
Standvast stelt tot haar verweer in artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast “..naar het door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage, verhoogd met 1 %”. Standvast benadrukt dat dit maximale huurverhogingspercentage niet rechtstreeks van toepassing is op de woning van [huurder], nu de huurprijs daarvan immers boven de liberalisatiegrens ligt. Standvast hanteerde genoemd percentage slechts op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst. Doordat dit huurverhogingspercentage door het ministerie van VROM tot 1 juli 2013 steeds gelijkgesteld werd met het inflatiepercentage kwam tot 1 juli 2013 ook het door Standvast doorgevoerde huurverhogingspercentage steeds neer op het inflatiepercentage, dat vervolgens conform artikel 5 van de huurovereenkomst verhoogd werd met 1 %, zo stelt Standvast.
3.6.
Vanaf 1 juli 2013 wordt het door het ministerie van VROM jaarlijks vastgestelde (maximale) huurverhogingspercentage echter niet langer slechts bepaald op basis van de inflatie, maar tevens aan de hand van het type van de betreffende woning en de hoogte van het inkomen van de huurder daarvan, zoals blijkt uit de Circulaire. Conform artikel 5 van de huurovereenkomst heeft Standvast na 1 juli 2013 aansluiting gezocht bij dit huurverhogingspercentage. Standvast wijst erop dat [huurder] niet heeft aangevoerd op welke grond hij erop mocht vertrouwen dat onder het door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage in artikel 5 van de huurovereenkomst het inflatiepercentage dient te worden verstaan. Die lezing wordt volgens Standvast ook niet bevestigd door artikel 12 lid 2 van het - op de geliberaliseerde woning van [huurder] bovendien niet toepasselijke - Besluit Huurprijzen Woonruimte. Genoemd artikellid bepaalt slechts dat de maximale huurprijsgrenzen worden geïndexeerd met het inflatiepercentage, maar niet dat de maximale huurprijs identiek is aan het inflatiepercentage. Dit blijkt ook uit de Circulaire, die het inflatiecijfer slechts als basis neemt voor de maximaal toegestane huurverhoging, die daar in alle gevallen minimaal 1,5 % boven ligt, aldus Standvast. Ook de door [huurder] aangehaalde Memorie van Toelichting kan haar niet baten, nu daaruit, evenals uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 33 129, nummer 3,) blijkt dat de inkomensafhankelijke huurverhogingen niet alleen worden ingevoerd om doorstroming uit sociale huurwoningen naar duurdere huurwoningen te bevorderen, maar ook en vooral om de doorstroming van de huursector naar de koopsector te stimuleren en de koop- en huurmarkt beter op elkaar te laten aansluiten. Standvast stelt dat zij door de huurprijs van woningen als die van [huurder], in het hogere huursegment, te verhogen de doorstroom stimuleert van de betreffende huurders naar het koopsegment en daarmee vervolgens die van huurders uit het sociale segment naar het hogere huursegment. Gezien de primaire taak van Standvast - het bedienen van de sociale huursector - heeft zij dus terecht aangeknoopt bij het door het ministerie van VROM vastgestelde beleid. Uit de Circulaire volgt naar Standvast stelt niet dat geen (al dan niet inkomensafhankelijke) huurverhoging zou mogen worden toegepast voor woningen in de geliberaliseerde sector. Uit het voorgaande vloeit volgens Standvast voort dat zij zowel gerechtigd is om het maximale, inkomensafhankelijke, huurverhogingspercentage als het (lagere) basishuurverhogingspercentage toe te passen.
3.7.
Standvast voert tevens aan dat zij niet inziet op welke grond [huurder] zou mogen verwachten dat Standvast de contractuele huurverhoging met 1 % niet zou toepassen. Standvast heeft oorspronkelijk aangezegd de huur per 1 juli 2013 met het door het ministerie van VROM vastgestelde maximale huurverhogingspercentage van 6,5 % te verhogen en daarbij de huurverhoging van 1 % achterwege te laten. [huurder] heeft dat niet geaccepteerd, waarna Standvast een nieuw voorstel deed, nu met als uitgangspunt het basishuurverhogingspercentage van 4 %. [huurder] had geen grond om er gerechtvaardigd op te vertrouwen dat Standvast ook voor dit nieuwe voorstel de contractuele verhoging van 1 % achterwege zou laten.
4 De beoordeling van het geschil
4.1.
De kantonrechter stelt met partijen voorop dat de huur van de onderhavige woning boven de liberalisatiegrens ligt zodat partijen omtrent die huur en verhogingen daarvan niet (rechtstreeks) gebonden zijn aan de door het ministerie van VROM vastgestelde huurprijsgrenzen. De vraag die voorligt is daarmee in hoofdzaak hoe artikel 5 van de huurovereenkomst, in het bijzonder de zinsnede “de door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage” daarin, uitgelegd moet worden. Die uitleg is tussen partijen in geschil. [huurder] stelt zich primair op het standpunt dat onder het genoemde huurverhogingspercentage het jaarlijks door het ministerie van VROM vastgestelde inflatiepercentage begrepen dient te worden. Standvast stelt daarentegen - zakelijk weergegeven - dat met genoemde zinsnede bedoeld is dat steeds aansluiting moet worden gezocht bij het door het ministerie van VROM jaarlijks vast te stellen maximale huurverhogingspercentage, in die zin dat dit percentage ook gevolgd moet worden wanneer het hoger is dan het inflatiepercentage.
4.2.
In artikel 5 van de huurovereenkomst is slechts bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast naar het door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage, verhoogd met 1 %. Uit de tekst van artikel 5 op zichzelf is naar het oordeel van de kantonrechter zonder nadere toelichting, die op dit punt ontbreekt, niet af te leiden dat onder dit huurverhogingspercentage (slechts) begrepen dient te worden het door het ministerie van VROM vast te stellen inflatiepercentage. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken zou hebben, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (HR 20/2/04 NJ 2005, 493).
4.3.
[huurder] stelt in dit verband bij haar akte van 19 september 2014 dat partijen onder voornoemd huurverhogingspercentage het inflatiepercentage dienen te begrijpen omdat dit “.. bij aanvang met [huurder] alsmede met andere huurders van gelijke woningen (..) is afgesproken”. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, begrijpt de kantonrechter dat [huurder] met deze afspraak doelt op de tekst van genoemd artikel 5 zelf en niet op een eventuele nadere mondelinge afspraak over de uitleg van dat artikel, of expliciete uitlatingen van partijen daaromtrent voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dat partijen over de uitleg van het onderhavige artikel gecommuniceerd hebben voordat Standvast de huurverhoging per 1 juli 2013 aanzegde is ook niet gesteld of gebleken en is door Standvast zekerheidshalve betwist. [huurder] wijst daarnaast op de vaste praktijk van Standvast om de huur jaarlijks slechts te verhogen met het door het ministerie van VROM vastgestelde inflatiepercentage plus 1 %. Nu de huurverhogingen in de betreffende jaren - 2010, 2011 en 2012 - echter steeds conform de door het ministerie van VROM vastgestelde maximale huurverhogingen waren, die immers in deze jaren gelijke tred hielden met het inflatiepercentage, kan daaruit op zich niet worden afgeleid dat de door het ministerie van VROM vastgestelde maximale huurverhogingen niet gevolgd zouden (mogen) worden wanneer die hoger uitkomen dan het inflatiepercentage.
4.4.
Niet in geschil is dat de Circulaire en het Besluit Huurprijzen Woonruimte op de onderhavige huurovereenkomst niet van toepassing zijn. Voor zover derhalve de inhoud daarvan voor de uitleg van artikel 5 al relevant is volgt naar het oordeel van de kantonrechter noch uit het door [huurder] aangehaalde artikel 12 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, noch uit de Circulaire dat de maximale huurprijsverhoging gelijk is aan het inflatiepercentage. Hetzelfde geldt voor de door [huurder] aangehaalde Memorie van Toelichting en de wetsgeschiedenis van de met de inkomensafhankelijke huurverhogingen gepaard gaande wijzigingen in boek 7. Nu daarmee naar het oordeel van de kantonrechter geen omstandigheden zijn aangevoerd op grond waarvan partijen redelijkerwijs aan het in artikel 5 genoemde huurverhogingspercentage de door [huurder] bedoelde beperkte betekenis mochten toekennen, dienen partijen uit te gaan van de letterlijke tekst van artikel 5 en daarmee onverkort van het door het ministerie van VROM vast te stellen maximale huurverhogingspercentage. Dat percentage wordt per 1 juli 2013 (mede) op inkomensafhankelijke basis vastgesteld.
4.5.
Dat geen inkomensafhankelijke huurverhoging zou mogen worden toegepast voor woningen in de geliberaliseerde sector, zoals [huurder] betoogt, volgt niet uit de Circulaire, noch uit de relevante wetsgeschiedenis. Dat zou ook niet in de rede liggen. Partijen in die sector zijn immers vrij in hetgeen zij overeenkomen over toekomstige huurverhogingen. Niet bestreden is dat Standvast de hoogte van de in eerste instantie aangezegde maximale huurverhoging voor [huurder] conform de daartoe door het ministerie van VROM gehanteerde grondslagen heeft vastgesteld op 6,5 % (exclusief de contractuele verhoging van 1 %). Nu het door het ministerie van VROM vastgestelde huurverhogingspercentage een maximum betreft staat het Standvast naar het oordeel van de kantonrechter vrij daar ten gunste van de huurder van af te wijken. Dat Standvast er kennelijk voor heeft gekozen om dat voor 2014 en, met terugwerkende kracht, voor 2013 te doen door de onderhavige huurverhoging te baseren op het basispercentage in de zin van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, doet aan het voorgaande niet af.
Het voorgaande leidt ertoe dat de primair gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
4.6.
Datzelfde lot treft de subsidiair en meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht. Beide komen erop neer dat onder het in artikel 5 genoemde huurverhogingspercentage het basishuurverhogingspercentage in de zin van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte moet worden begrepen. Daarnaast houdt de subsidiair gevorderde verklaring voor recht in dat Standvast over de huurverhoging per 1 juli 2013 de contractuele verhoging van 1% niet mag toepassen. Als grondslag voor beide vorderingen voert [huurder] aan dat Standvast in haar brieven van 19 april en 29 november 2013 toezeggingen van die strekking zou hebben gedaan, althans met die brieven het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat te doen.
Wat het achterwege laten van de contractuele verhoging betreft heeft [huurder] niet aangegeven uit welke passage in de brieven van 19 april en 29 november 2013 zij een dergelijke toezegging afleidt. De kantonrechter leest die ook niet in deze brieven. Uit het enkele feit dat Standvast bij de eerste brief een huurverhoging van 6,5 % heeft aangezegd waarin de contractuele huurverhoging van 1 % achterwege is gelaten volgt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, evenmin dat [huurder] erop mocht vertrouwen dat Standvast de contractuele verhoging ook achterwege zou laten wanneer een nieuw, minder vergaand, huurverhogingsvoorstel zou worden gedaan.
Evenmin ziet de kantonrechter in hoe uit genoemde brieven de toezegging of het gerechtvaardigd vertrouwen kan worden afgeleid dat onder het huurverhogingspercentage genoemd in artikel 5 het basishuurverhogingspercentage moet worden begrepen. Standvast rept in haar brief van 29 april 2013 niet van dat basishuurverhogingspercentage. In haar brief van 29 november 2013 geeft Standvast slechts aan dat zij gezien de marktwaarde van de woning de voor 2013 doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging met terugwerkende kracht aanpast naar een minder vergaande huurverhoging, gebaseerd op het basishuurverhogingspercentage van 4 % plus de verhoging van 1 %. Standvast was gezien hetgeen sub 4.5. is overwogen gerechtigd de huur voor 2013 met 6,5 % te verhogen, maar het stond haar tevens vrij daar ten gunste van de huurder (alsnog) vanaf te wijken, zoals zij heeft gedaan. Uit de brief blijkt bovendien nadrukkelijk dat deze aanpassing slechts op 2013 ziet.
Voor zover [huurder] met zijn meest subsidiaire vordering slechts bedoelt te doen vaststellen dat de huurverhoging per 1 juli 2013 niet meer dan 5 % mag bedragen geldt dat Standvast deze huurverhoging met terugwerkende kracht al heeft doorgevoerd, zodat [huurder] bij deze vordering geen belang meer heeft.
4.7.
De vorderingen van [huurder] worden afgewezen zodat hij als in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure wordt veroordeeld. Nu de vorderingen van onbepaalde waarde zijn zal de kantonrechter het gemachtigdensalaris op € 250,00 per punt vaststellen.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
