gevestigd te Rotterdam, eisende partij in het verzet, tevens eiseres in reconventie, gemachtigde mr. S.A. den Engelsen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], gedaagde partij in het verzet, verwerende partij in reconventie, gemachtigde mr. D. Hogenboom.
Partijen worden aangeduid als “Vestia” en “[gedaagde]”.
1 Procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
-
de oorspronkelijke dagvaarding van 7 juli 2014 met producties;
-
het verstekvonnis van 14 augustus 2014;
-
de dagvaarding in het verzet met producties, tevens conclusie van eis in
reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2
Op 26 november 2014 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij zijn beide partijen met hun gemachtigden verschenen, Vestia vertegenwoordigd door de heer P. van Duffelen en [gedaagde] in persoon.
1.3
Vervolgens is de datum van het vonnis bepaald op heden.
2 Feiten
2.1
Vestia verhuurt sinds 3 november 2010 aan [gedaagde] een woning (hierna: het gehuurde). Blijkens de huurovereenkomst bestaat het gehuurde uit de zelfstandige woning, met bijbehorende berging, met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten en/of (groen)voorzieningen, staande en gelegen aan de [adres], [woonplaats]. Het gehuurde maakt deel uit van een galerijflat van vijf verdiepingen. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden van Vestia, versie maart 2010 (hierna: AV).
2.2
Artikel 21 AV luidt voor zover van belang als volgt:
“1. Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde aan te brengen, a) indien het gaat om veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van het gehuurde die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd, of b) indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die zijn genoemd in het overzicht in de brochure “Klussen in uw woning” (versie januari 2010) en waarvoor geen toestemming vereist is. (…)
2. De veranderingen en toevoegingen waarvoor huurder in ieder geval vooraf aan verhuurder schriftelijk om toestemming dient te vragen, zijn opgenomen in het overzicht in de brochure “Klussen in uw woning” (versie januari 2010). Ook voor veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld onder lid 1a) en die niet in het overzicht zijn vermeld behoeft huurder de voorafgaande toestemming van de verhuurder.
3. Verhuurder zal de in lid 2 bedoelde toestemming weigeren indien de voorgenomen verandering of toevoeging:
- de verhuurbaarheid van het gehuurde schaadt;
- leidt tot een waardedaling van het gehuurde;
- niet voldoet aan de geldende technische, wettelijke eisen en/of voorschriften van nutsbedrijven.
(…).”
2.3
Op 3 juni 2013 heeft [gedaagde] toestemming gevraagd aan Vestia voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak van het flatgebouw. Vestia heeft de gevraagde toestemming bij brief van 1 augustus 2013 geweigerd. Bij brief van 11 september 2013 heeft [gedaagde] hiertegen geprotesteerd. Nadien heeft Vestia op 4 oktober 2013 een huisbezoek gebracht aan [gedaagde]. Bij brief van 19 november 2013 heeft Vestia aan [gedaagde] medegedeeld dat zij meer tijd nodig heeft om tot een besluit te komen.
2.4
[gedaagde] heeft vervolgens zonnepanelen op het dak van de galerijflat geplaatst.
2.5
Bij brief van 20 mei 2014 heeft Vestia [gedaagde] opnieuw medegedeeld dat geen toestemming wordt verleend voor het plaatsen van zonnepanelen.
2.6
[gedaagde] heeft de door haar geplaatste zonnepanelen weer verwijderd.
3 Vordering
3.1
Vestia vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
In conventie:
Vestia ontheft van de veroordeling tegen haar uitgesproken bij verstekvonnis van
14 augustus 2014 en [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans haar vorderingen alsnog afwijst, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
In reconventie:
[gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na dit vonnis de reeds geplaatste zonnepanelen te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 100,- voor elke dag dat zij vijf dagen na betekening van dit vonnis daarin in gebreke blijft, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2
Vestia voert aan dat artikel 7:215 BW en artikel 21 AV niet van toepassing zijn omdat [gedaagde] zonnepanelen wil aanbrengen op het dak van het complex dat niet tot het gehuurde behoort. Bovendien voldoet [gedaagde] niet aan de voorwaarden van artikel 7:215 BW waarop zij haar vordering stoelt. Afweging van de betrokken belangen van partijen leidt evenmin tot de conclusie dat het plaatsen van zonnepanelen moet worden toegestaan. Vestia stelt verder dat zij geen toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van de reeds aanwezige zonnepanelen. Bovendien moet binnen afzienbare tijd, voor het einde van 2014, de dakbedekking van het complex waartoe het gehuurde behoort worden vervangen. Om die redenen vordert Vestia in reconventie verwijdering van de geplaatste zonnepanelen.
4 Verweer
In conventie en in reconventie:
4.1
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van Vestia waarop hierna, voor zover nodig, nader wordt ingegaan.
5 Beoordeling
In conventie en in reconventie:
5.1
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2
De kantonrechter stelt vast dat Vestia tijdig in verzet is gekomen van het verstekvonnis van 14 augustus 2014.
5.3
Ter discussie staat of [gedaagde] dient te worden gemachtigd tot het plaatsen van maximaal 22 zonnepanelen op het dak van de galerijflat waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
5.4
In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. In lid 6 van dat artikel is bepaald dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van de gehuurde woonruimte betreft. Tussen partijen staat vast dat ten aanzien van voorzieningen aan de buitenkant van het gehuurde is afgeweken van dit artikel in artikel 21 AV.
5.5
Vestia heeft aangevoerd dat het dak van de galerijflat niet tot het gehuurde behoort. [gedaagde] heeft dit weersproken en erop gewezen dat zij de zonnepanelen heeft aangebracht op het gedeelte van het dak van de galerijflat waar het gehuurde zich direct onder bevindt.
5.6
De kantonrechter is met Vestia van oordeel dat het dak van de galerijflat, dat het gehele complex overspant, niet tot het gehuurde behoort met name gelet op het feit dat, zoals Vestia onweersproken heeft gesteld, [gedaagde] geen toegang heeft tot het dak en zich daar niet op mag bevinden. Om die reden zal het verstekvonnis d.d. 14 augustus 2014 worden vernietigd, zal de vordering in conventie worden afgewezen en zal [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De overige verweren zullen om die reden onbesproken blijven.
5.7
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [gedaagde] in strijd met het eigendomsrecht van Vestia zonnepanelen op het dak van de galerijflat heeft geplaatst. [gedaagde] is gehouden de zonnepanelen - voor zover aanwezig - te verwijderen en verwijderd te houden. De reconventionele vordering zal derhalve worden toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom als gevorderd, met dien verstande dat de kantonrechter aanleiding ziet om de dwangsom te maximeren als hierna te melden. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
6 Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
vernietigt het verstekvonnis van 14 augustus 2014, bij deze rechtbank, Team kanton Den Haag bekend onder rolnummer 3232711/14-21707, en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Vestia begroot op € 400,- als het aan de gemachtigde van Vestia toekomende salaris;
In reconventie:
- veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na dit vonnis de reeds geplaatste
zonnepanelen te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van
een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat zij vijf dagen na betekening van dit
vonnis daarin in gebreke blijft, met een maximum te stellen op € 15.000,-;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van
Vestia begroot op € 200,- als het aan de gemachtigde van Vestia toekomende salaris;
In conventie en in reconventie:
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 december 2014.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
