Uitspraken

Team Breda

zaak/rolnr.: 586764 VV EXPL 10-16

vonnis in kort geding d.d. 19 maart 2010

inzake

tegen

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding in kort geding van 19 februari 2010 met producties.

1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 maart 2010. Ter zitting is namens eisers verschenen mr. Breij voornoemd, alsmede gedaagde in persoon, bijgestaan door mr. Tinholt voornoemd. Mr. Breij heeft ter gelegenheid van de zitting een procesvolmacht overgelegd en mr. Tinholt heeft haar pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.

2. Het geschil

2.2 [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eisers]

3. De beoordeling

3.2 [eisers] hebben aan hun vordering nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens [eisers] zijn partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan die niet tussentijds door opzegging door de huurder kan worden beëindigd, althans niet eerder dan voor het verstrijken van de bepaalde tijd, in dit geval 31 juli 2010. [gedaagde] is dan ook volgens [eisers] op grond van de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alsmede de aanhef van de huurovereenkomst gehouden om het gehuurde tot het einde van de laatste huurtermijn (te weten tot 31 juli 2010) als woonruimte in gebruik te blijven houden. Bovendien is [gedaagde] gehouden om de huur door te betalen vanaf 31 maart 2010 en kan hij niet reeds de door hem betaalde waarborgsom daarvoor aanspreken, aangezien de huurovereenkomst een dergelijke verrekening niet toelaat, aldus [eisers]

3.3 [gedaagde] heeft gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen na het verstrijken van de eerste termijn per 31 juli 2008 op grond van artikel 7:242 lid 2 juncto artikel 7:230 BW is voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Tussentijdse opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden was dan ook toegestaan en leidt ertoe dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2010 is geëindigd, aldus [gedaagde]. Een dergelijke tussentijdse opzegging is volgens [gedaagde] eveneens op grond van de artikelen 1 en 2 van de huurovereenkomst mogelijk na het verstrijken van de eerste huurperiode op 31 juli 2008. [gedaagde] heeft voorts gesteld dat hij de huur vanaf 1 januari 2010 niet heeft betaald, aangezien hij vermoedt dat [eisers] de door hem gestorte waarborgsom niet vrijwillig zullen terugstorten, zodat hij er belang bij heeft deze te verrekenen met de huur.

3.4 De kantonrechter ziet zich in deze procedure gesteld voor de vraag of voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet eerder is geëindigd dan per 31 juli 2010. Daartoe dient te worden beoordeeld of de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] kon geschieden tegen de datum van 31 maart 2010.

De kantonrechter gaat ervan uit dat indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, de opzegging van [gedaagde] wel door [eisers] is geaccepteerd maar met een conversie ex artikel 7:271 lid 6 BW van de opzegging naar een opzegging conform lid 1 van voornoemd artikel tegen het einde van de overeengekomen bepaalde tijd. Zowel [eisers] als [gedaagde] hebben zich ter zitting aan een dergelijke conversie van de opzegging – indien nodig – geconformeerd.

3.5 Zoals gezegd heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd, dus na 31 juli 2008, is voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [eisers] hebben deze stelling betwist onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1994 (NJ 1995,401). Volgens hen heeft de Hoge Raad in deze uitspraak bepaald dat artikel 7:230 BW niet van toepassing is, indien partijen een verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd na ommekomst van de intiële huurperiode zijn overeengekomen. Bovendien, zo heeft hun gemachtigde ter zitting aangevoerd, betreft het in dit geval een huurovereenkomst wegens “buitenlandverblijf”, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW, en is deze gezien haar aard bedoeld om voor bepaalde tijd te gelden. Voor zover aan artikel 7:230 BW een andere uitleg moet worden gegeven en verlenging voor bepaalde tijd niet mogelijk is, heeft volgens [eisers] te gelden dat deze uitleg ter zijde wordt geschoven door de intentie van partijen.

3.6 [gedaagde] heeft ter zitting een passage uit de Nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel tot wijziging van het huurrecht (in werking getreden op 1 augustus 2003) aangehaald ter onderbouwing van zijn stelling dat de wetgever uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van het oordeel van de Hoge Raad in zijn arrest van 2 december 1994.

3.7 In artikel 7:230 BW is bepaald dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst daardoor, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. In het tweede lid van artikel 7:242 BW is bepaald dat van dit artikel niet te nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken.

3.8 In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel “vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek” (kamerstukken II 1997-1998, 26089, nr. 3) is ter toelichting op artikel 7:242 BW het volgende opgenomen:

“Voorts voorkomt het tweede lid dat huurovereenkomsten kunnen worden gesloten voor één jaar met de mogelijkheid de huurovereenkomst telkens met één jaar te verlengen, zodat de huurder niet tussentijds kan opzeggen (artikel 271 lid 1). Dit zou artikel 271 lid 5 onder a ontkrachten.”

Uit het verslag (kamerstukken II 1999-2000, 26089, nr. 5) blijkt dat de commissie van justitie ten aanzien van het voorgestelde artikel 7:242 lid 2 BW de volgende opmerkingen heeft gemaakt:

“De Hoge Raad liet in zijn arrest HR 2 december 1994, NJ 1995,401 de contractuele verlenging voor bepaalde tijd prevaleren voor de maximale duur van de opzegtermijn. Kan de regering zijn keuze voor de opzegtermijn nader toelichten? Heeft artikel 230 wel betrekking op de contractuele verlenging? Er is immers geen sprake van het aflopen van de huurovereenkomst, want die wordt verlengd en bovendien blijkt bij contractuele verlenging juist wel van een andere bedoeling, namelijk om voor bepaalde tijd te verlengen.”

Vervolgens heeft de wetgever hierop in de Nota naar aanleiding van het verslag (kamerstukken II, 1999-2000 26089, nr. 6) als volgt gereageerd:

“Het is juist dat het huidige recht een dergelijke bescherming van de huurder van woonruimte niet kent, omdat de Hoge Raad in zijn arrest van 2 december 1994, NJ 1995, 401, heeft geoordeeld dat de huidige wet niet in de weg staat aan een beding dat de huurovereenkomst die voor een bepaalde is aangegaan, bij gebreke van opzegging voor bepaalde tijd wordt verlengd en ook uit de wetsgeschiedenis van artikel 1623a e.v. geen aanwijzing valt te putten dat het partijen niet vrij zou staan zulk een regeling te treffen. In deze uitleg van de huidige wet ligt besloten dat bij een beding als voormeld de opzeggingsbevoegdheid van de huurder ernstig kan worden beperkt, hetgeen voor deze ingrijpende nadelige gevolgen kan hebben. Men denke aan een huurder die dringend genoodzaakt is te verhuizen, maar moeilijk dubbele huur kan betalen. Vóór het voormelde arrest werd in de literatuur dan ook op billijkheidsgronden een andere opvatting verdedigd, die erop neerkwam dat een beding dat tot stilzwijgende verlenging voor een bepaalde tijd leidde, ongeoorloofd is; men zie de noot van PAS onder het arrest. In het wetsvoorstel is er de voorkeur aan gegeven deze laatste opvatting alsnog uitdrukkelijk in de wet op te nemen door artikel 230, voor wat betreft de stilzwijgende verlenging, tot dwingend recht te maken.”

3.9 De kantonrechter leidt uit de voorgaande parlementaire geschiedenis af, dat de wetgever er bewust voor heeft gekozen om met het dwingendrechtelijke voorschrijven van het bepaalde in artikel 7:230 BW ten aanzien van de huur van woonruimte, te breken met de uitspraak van de Hoge Raad en vast te leggen dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet stilzwijgend voor (wederom) een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen. Gezien de vraagstelling van de commissie van justitie geldt voorgaande regel ook ten aanzien van contractuele verlengingen en dient de term “aflopen van de huurovereenkomst” in artikel 7:230 BW niet zodanig te worden uitgelegd – zoals door [eisers] voorgestaan – dat van een stilzwijgende verlenging alleen sprake is indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is opgezegd en er na beëindiging van de huurrelatie sprake is van voortgezet gebruik van het gehuurde door de huurder.

3.10 Dat voornoemde uitwerking van artikel 7:230 BW niet geldt ten aanzien van huurovereenkomsten waarin een “diplomatenclausule” in de zin van artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen, volgt niet uit de wet en voor deze stelling van [eisers] zijn ook geen aanknopingspunten te vinden in de parlementaire geschiedenis of jurisprudentie. Binnen het beperkte kader van deze procedure kan niet komen vast te staan dat partijen de bedoeling hebben gehad een tussentijdse opzegging, anders dan tegen het einde van iedere huurperiode, uit te sluiten. De eerste drie artikelen van de huurovereenkomst lijken er eerder op te duiden dat partijen enkel het tussentijds opzeggen tijdens de eerste huurperiode (tot 31 juli 2008) hebben willen uitsluiten en dat opzeggen daarna met inachtneming van een termijn van drie maanden mogelijk is. Wat daar verder ook van zij, de omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst telkens voor bepaalde tijd wordt aangegaan om een eenvoudige terugkeer van [eisers] in de woning na het eindigen van het verblijf in het buitenland te bewerkstelligen, laat onverlet dat de wet (in artikel 7:242 lid 2 juncto 2:230 BW) een dergelijke contractuele verlenging niet toestaat. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 31 juli 2008 geacht te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd.

3.11 Dit betekent dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] op grond van artikel 7:271 lid 5 onder a BW gerechtigd was om de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen en dat de huurovereenkomst aldus door de schriftelijke opzegging van [gedaagde] op 31 december 2009 met ingang van 31 maart 2010 zal eindigen.

3.12 Daarmee komt de grondslag aan de vordering van [eisers] om [gedaagde] te veroordelen het gehuurde tot 31 juli 2010 in gebruik te houden en de huurpenningen over de periode van 1 april 2010 tot 31 juli 2010 aan hen door te betalen te ontvallen, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen.

3.13 [gedaagde] is uiteraard wel gehouden om de huur over de maanden januari 2010 tot en met maart 2010 aan [eisers] te voldoen. Een verrekening van de laatste maandelijkse huurtermijnen met de gestorte waarborgsom is blijkens de huurovereenkomst niet toegestaan. Dat [eisers] in gebreke zullen blijven met het terugstorten van de waarborgsom na het eindigen van de huur, is wel door [gedaagde] gesteld, maar wordt door hem niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter hierin geen rechtvaardiging ziet voor een opschorting van de huur of een verrekening van de huur met de waarborgsom. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het betalen van de huurprijs vanaf 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2010, hetgeen gelijk staat aan een bedrag van € 3.228,75.

3.14 De wettelijke rente over dit bedrag zal als gegrond op de wet en niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken worden toegewezen zoals gevorderd.

3.15 Nu de huurovereenkomst naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met ingang van 1 april 2010 zal eindigen en [gedaagde] ter zitting (onweersproken) heeft gesteld dat hij voornemens is het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2010 te ontruimen en te verlaten, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de voorwaardelijke vordering van [eisers] om [gedaagde] tot een ontruiming van het gehuurde te veroordelen alsmede tot betaling van de huur indien [gedaagde] met een ontruiming in gebreke blijft, toe te wijzen.

3.16 Aangezien partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure dient te dragen.

4. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een bedrag van € 3.228,75 aan huur over de maanden januari tot en met maart 2010 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure dienen te dragen;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.