vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
zaaknummer / rolnummer: C/13/541406 / HA ZA 13-518
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.R. ter Haar te Amsterdam,
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam.
Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd.
2 De verdere beoordeling
Onredelijk bezwarend beding?
2.1.
De vraag ligt voor of het boetebeding, dat inhoudt dat de zelfbouwer een boete van van € 10.000,- verbeurt voor iedere maand dat de bouw van de kavel vertraagd is, een onredelijk bezwarend beding is.
2.2.
Bij tussenvonnis is in dit verband onder meer overwogen:
(i) dat door de gemeente voldoende overtuigend uiteen is gezet dat zij bij het boetebeding belang heeft;
(ii) dat de gedraging waarop de boete is gesteld, een voldoende ernstige tekortkoming is om de boete te rechtvaardigen;
(iii) dat de boete weliswaar – zoals de gemeente had aangevoerd - voldoende substantieel moet zijn om daar een effectieve prikkel tot nakoming vanuit te laten gaan, maar dat de hoogte daarvan daarmee niet onbegrensd is. Relevant is of de boete, ook gezien de modaliteiten waarmee zij is opgelegd, in een redelijke verhouding staat, enerzijds, tot het belang ter bescherming waarvan zij is opgelegd en, anderzijds, tot de belangen die daardoor getroffen zijn.
2.3.
De rechtbank heeft de gemeente vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de in dat verband opgeworpen stellingen van [gedaagde] (als opgenomen in 4.14 tussenvonnis). [gedaagde] heeft daarop op haar beurt bij akte mogen reageren.
2.4.
Kennisneming van (ook) het nadere debat hierover, brengt de rechtbank tot het oordeel dat het onderhavige boetebeding onredelijk bezwarend is. De hoogte van de boete - een bedrag van € 10.000,- per maand - staat naar het oordeel van de rechtbank niet in een redelijke verhouding tot, enerzijds, het belang van de gemeente bij een prikkel tot nakoming van de tijdige bebouwingsverplichting en, anderzijds, het belang waarin [gedaagde] daarmee wordt getroffen. Hierbij is in het bijzonder gewicht toegekend aan de volgende omstandigheden:
(i) een beding als opgenomen in de blauwe lijst
2.5.
Op de bijlage bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (wel aangeduid als de ‘blauwe lijst’) is vermeld dat als oneerlijke bedingen kunnen worden aangemerkt bedingen die tot doel of gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het onderhavige, als prikkel tot nakoming bedoelde, boetebeding heeft weliswaar niet tot doel om de schade op voorhand te fixeren. Toepassing van het beding leidt er ontegenzeggelijk wel toe dat [gedaagde] gehouden is een grote geldsom aan de gemeente te betalen. Aldus beschouwd, betreft het een beding als opgenomen in de blauwe lijst.
(ii) het betreft een voor een particulier zeer hoog boetebedrag
2.6.
Een boetebedrag van € 10.000,- per maand is voor een particulier erg hoog. Hoe de gemeente tot dit bedrag is gekomen, is niet toegelicht. Evenmin heeft de gemeente op enige manier toegelicht waarom slechts van een boetebedrag van dit niveau een voldoende substantiële prikkel tot nakoming zou uitgaan (en niet met een lager bedrag, zoals door [gedaagde] bepleit, kon worden volstaan). Weliswaar moet aan de gemeente worden toegegeven dat met zelfbouwprojecten als de onderhavige grote geldbedragen zijn gemoeid en mogelijk ook waarde kan worden gecreëerd, zodat ook speculatie op de loer ligt. Daar staat tegenover dat een particulier als [gedaagde] doorgaans externe (bank)financiering betrekt voor zelfbouwprojecten als de onderhavige en dat deze zich niet makkelijk zal uitstrekken tot boeteverplichtingen. Bovendien is waarde-creatie allerminst gegarandeerd; niet uitgesloten is dat met projecten als de onderhavige juist verliezen (konden of kunnen) worden geleden. Ook in het geval van [gedaagde] kan er niet vanuit worden gegaan dat zij winst heeft gemaakt, gelet op de gespecificeerde - en verder niet door de gemeente weersproken - kostenstaat die [gedaagde] ter zake van de bouw van de woning in het geding heeft gebracht, afgezet tegen de koopsom die bij verkoop van de woning is gerealiseerd.
Een maandelijks met € 10.000,- aangroeiend boetebedrag zal een particulier dan ook gemakkelijk in grote financiële problemen (kunnen) brengen. Naar de rechtbank aanneemt, zullen dergelijke financiële problemen zich in het geval van [gedaagde] - een alleenstaande moeder met een salaris van € 2.000,- per maand - ook voordoen wanneer zij de boetebedragen moet voldoen. Dit klemt nu de gemeente bij niet-nakoming van de verplichting tot tijdige bebouwing, zoals bij tussenvonnis overwogen, geen financiële schade lijdt.
Anders dan de gemeente aanvoert, kan er niet vanuit worden gegaan dat deze financiële risico’s voor de zelfbouwer (steeds en volledig) kunnen worden verlegd naar de aannemer. Zo zal dit bijvoorbeeld geen soelaas bieden in het geval van een faillissement van de aannemer, een geval dat zich, naar onweersproken is gebleven, hier nu juist voordoet. Evenmin zal dit uitkomst bieden wanneer vertragingen ontstaan door omstandigheden die buiten de reikwijdte van de aannemingsovereenkomst vallen (zoals vertragingen in het kader van de vergunningverlening).
(iii) geen contractuele ontbindings- of beëindigingsmogelijkheid
2.7.
De overeenkomst waarin het boetebeding is opgenomen voorziet, anders dan de tegenwoordig door de gemeente gehanteerde modellen. niet in een beëindigings- of ontbindingsmogelijkheid voor de zelfbouwer. Nadat deze de erfpachtaanbieding heeft aanvaard, staat de zelfbouwer dus geen andere contractuele mogelijkheid ten dienste dan de overeenkomst voort te zetten. Ook deze omstandigheid heeft de rechtbank meegewogen.
(iv) er zijn andere (rechts)maatregelen om nakoming te bewerkstelligen
2.8.
Voorts is in aanmerking genomen dat de gemeente andere, voor de zelfbouwer minder ingrijpende, (rechts)maatregelen had kunnen treffen om te bewerkstelligen dat zelfbouwers als [gedaagde] hun verplichting tot tijdige bebouwing nakwamen. Zo had zij een vordering tot nakoming kunnen instellen en een dwangsom kunnen vorderen.
2.9.
In weerwil van wat de gemeente betoogt, heeft de rechtbank aan de omstandigheid dat vele zelfbouwers de afgelopen jaren het onderhavige boetebeding hebben geaccepteerd, geen betekenis toegekend. Het gaat hier immers om een beding waarover, ook volgens de gemeente zelf, niet onderhandeld kon worden. Niet denkbeeldig is dus dat veel zelfbouwers dit beding maar op de koop toe hebben genomen.
2.10.
De rechtbank heeft bij de beoordeling het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 27 juli 2010 (LJN: BN9248) in aanmerking genomen, waarin werd geoordeeld dat een boetebedrag van € 10.000,- niet buitensporig of onevenredig hoog was gezien de zwaarwegende belangen van de gemeente bij tijdige bebouwing en de mogelijke voordelen van de erfpachtovereenkomst voor de betrokken zelfbouwer van de erfpachtovereenkomst in zijn geheel. Zij komt echter tot een ander eindoordeel. In de onderhavige zaak zijn de voordelen die de erfpachtovereenkomst voor de zelfbouwer heeft, door de gemeente niet uitdrukkelijk, en in dezelfde omvang als in de zaak die tot voormeld arrest heeft geleid, benoemd. Anders dan in de zaak bij het hof is gebeurd, is in de onderhavige zaak bovendien omstandig verweer gevoerd tegen de hoogte van het maandelijkse boetebedrag en is daarbij - onder verwijzing naar meer recente (Europese) rechtspraak betreffende de richtlijn - aandacht gevraagd voor de wijze waarop het boetebeding is ingebed in de rest van de erfpachtovereenkomst. Ook wanneer de gemeente in de onderhavige zaak heeft willen stellen dat tegenover het nadeel van de zelfbouwer bij het onderhavige beding, dezelfde soort voordelen voor de zelfbouwer stonden als genoemd in voormeld arrest, acht de rechtbank deze van onvoldoende gewicht om, ook in het licht van de nadien in de rechtspraak uitgezette lijn, tot een ander oordeel te komen dan hiervoor is weergegeven.
2.11.
Omdat het boetebeding dat onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW, heeft [gedaagde] zich terecht op vernietiging daarvan beroepen. Het beding moet dus buiten toepassing blijven. De vorderingen van de gemeente zijn ongegrond.
2.12.
De gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- griffierecht 1.474,00
- salaris advocaat 3.552,50 (2,5 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 5.026,50
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
