|
RECHTBANK AMSTERDAM
|
KORT GEDING
|
AFDELING PRIVAATRECHT
Kenmerk : KK 14-747
Datum : 22 oktober 2014
364
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:
[naam eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser, nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. C.J.M. Seuren
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. S. Hulsman.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 1 mei 2014 heeft [eiser] een voorziening gevorderd. Ter terechtzitting van 3 juni 2014 is de zaak mondeling behandeld. Voorafgaand hebben partijen nog stukken ingediend. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en [naam 1]. Ook was de buurman van gedaagde aanwezig, [naam 2]. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, [gedaagde] aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt, welke aan het dossier zijn toegevoegd.
Daarna is de zaak aangehouden tot 1 september 2014, om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak onderling te regelen. Partijen hebben geen regeling getroffen en bij brief met producties, alhier binnengekomen op 1 september 2014, heeft [eiser] verzocht om vonnis te wijzen.
De mondelinge behandeling is vervolgens voortgezet op 9 oktober 2014, alwaar dezelfde personen zijn verschenen als op 3 juni 2014. [gedaagde] heeft voorafgaand stukken overgelegd. Ook [eiser] heeft nog stukken overgelegd en zijn eis gewijzigd. Partijen hebben ter zitting hun (nieuwe) standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft opnieuw aantekeningen gemaakt, welke eveneens aan het dossier zijn toegevoegd.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende:
1.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] sinds 1 maart 2004 de woning aan [adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit de tweede, derde en vierde verdieping van het pand. De huurprijs bedraagt thans € 1.311,17 per maand, welke bij vooruitbetaling is verschuldigd. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
De artikelen 1.1 en 1.3 van die bepalingen luidt:
1.1. Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (..)
1.3 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension (..)
1.3.
De artikelen 3.1 en 3.2 van de algemene bepalingen luiden:
3.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben. Onder veranderingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in vloeren, plafonds of gevels, tenzij het gaat om eenvoudige schroef- of spijkergaten van geringe afmetingen.
3.2 Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.
1.4.
Bij vonnis van de kantonrechter van 4 december 2013 is [gedaagde] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een huurachterstand van € 1.309,69 met rente en kosten.
1.5.
Bij brieven van 1 november 2012, 18 december 2013, 8 april 2014 en 14 april 2014 heeft [eiser] [gedaagde] gewezen op de huurachterstand en op het feit dat wijzigingen in het gehuurde aanbrengen niet is toegestaan. In de laatste twee brieven is [gedaagde] aangesproken op het feit dat hij het gehuurde niet mag onderverhuren.
Vordering en verweer
2. [eiser] vordert primair [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. Voorts vordert [eiser] [gedaagde] – na herhaalde wijziging van eis – te veroordelen tot betaling van € 1.054,02 aan hoofdsom en € 647,29 aan buitengerechtelijke incassokosten. De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf de dag van dagvaarding. Over de periode tot de datum van de ontruiming van het gehuurde vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot doorbetaling van de huur.
3. Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om binnen 8 dagen na betekening van het vonnis een aanvang te maken met het uitvoeren van de zaken als weergegeven onder punt 13 van de dagvaarding en deze drie weken na betekening van het vonnis deugdelijk op te leveren, een en ander op verbeurte van een dwangsom. Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om per direct te stoppen met het exploiteren van het gehuurde als pension/Bed and Breakfast dan wel het onderverhuren van het gehuurde aan derden, eveneens op verbeurte van een dwangsom.
4. [eiser] stelt ter onderbouwing dat [gedaagde] na december 2013 (opnieuw) een huurachterstand heeft laten ontstaan, bij laatste akte gespecificeerd op een bedrag van € 1.054,02. Daarnaast heeft [gedaagde] zonder voorafgaande toestemming van [eiser] en in strijd met de artikelen 3.1 en 3.2 van de algemene bepalingen voorzieningen aangebracht in het gehuurde, op een ondeugdelijke manier waardoor schade is ontstaan aan het gehuurde. Zo heeft [gedaagde] een keuken aangebracht op de tweede verdieping en heeft hij laminaat gelegd in de slaapkamer. Deze dient [gedaagde] te verwijderen. Verder moet [gedaagde] (onder meer) aanpassingen in de badkamer ongedaan maken en de originele keuken op de derde verdieping terugplaatsen. Bij dit alles komt nog dat [gedaagde] tekort schiet in zijn verplichtingen ex artikel 1.3 van de algemene bepalingen, omdat hij het gehuurde zonder toestemming van [eiser] onderverhuurt aan toeristen via [naam 3]. Omwonenden ondervinden hiervan overlast. Niet alleen geluidsoverlast maar ook door de zoveelste lekkage die is ontstaan als gevolg van het laten overlopen van het bad. [eiser] heeft derhalve recht en belang om deze voorziening te vorderen. Hij dient rustig woongenot te verschaffen aan de andere huurders in het pand en [eiser] kan niet toestaan dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde als pension exploiteert.
5. [gedaagde] voert tegen de vordering – kort gezegd – aan dat hij het ontstaan van de huurachterstand erg betreurt en er alles aan doet deze in te lopen. Hij heeft recent nog twee bedragen overgemaakt waardoor de huurachterstand nu slechts € 54,- zou moeten bedragen. Ten aanzien van de aangebrachte voorzieningen voert [gedaagde] aan dat [eiser] hiervoor mondelinge toestemming heeft gegeven. Dat blijkt ook wel uit het feit dat [eiser] eind 2012 in het gehuurde is geweest en zijn goedkeuring heeft gegeven. Verder zijn de voorzieningen enkel aangebracht omdat de aanwezige voorzieningen ernstig waren verouderd en [eiser] weigerde deze te vervangen. Dat er schade aan het gehuurde is veroorzaakt wordt uitdrukkelijk betwist en is ook niet onderbouwd.
6. [gedaagde] erkent dat hij korte tijd een verdieping heeft onderverhuurd via [naam 3]. [eiser] was hiervan op de hoogte en heeft gezegd dat het hem niet uitmaakte als [eiser] de huur maar voldeed. [gedaagde] heeft de advertentie inmiddels van de website [naam 3] afgehaald en ontkent dat hij op andere websites adverteert. Hij verhuurt de verdieping niet meer. Dat hij overlast zou veroorzaken is nieuw voor [gedaagde]. Hij is hier eerder nooit op aangesproken, behalve door één fanatieke buurman, van wie [gedaagde] zelf ook overlast ervaart. Wat betreft de lekkage voert [gedaagde] aan dat dit een langlopend probleem is, overigens niet veroorzaakt door wangedrag van toeristen, en dat [gedaagde] zijn medewerking altijd heeft verleend om het op te lossen.
7. [gedaagde] heeft derhalve niet gehandeld in strijd met verplichtingen uit de huurovereenkomst en concludeert tot afwijzing van de vordering, ook al omdat de gevolgen van een ontruiming voor hem immens zijn. Mochten de vorderingen toch worden toegewezen, dan vraagt [gedaagde] hem een termijn van zes maanden te geven en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Beoordeling
8. De zaak is aanvankelijk aangehouden zodat partijen een regeling in der minne konden treffen. Daarbij zijn een aantal uitgangspunten meegegeven aan partijen. Nu geen regeling is getroffen zal de zaak ten volle worden beoordeeld.
9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Huurachterstand
10. [gedaagde] heeft de voor de zitting van 9 oktober 2014 in het geding gebrachte specificatie niet weersproken. [gedaagde] heeft wel aangevoerd dat hij op 8 oktober en 9 oktober 2014 nog twee betalingen van elk € 500,- in mindering heeft voldaan. Ter zitting is gebleken dat deze bedragen zijn overgemaakt naar een ander rekeningnummer dan dat van [eiser]. De huurachterstand tot en met oktober 2014 bedraagt derhalve nog steeds € 1.054,02. Dit bedrag wordt toegewezen, evenals de gevorderde rente, zij het vanaf de datum van de wijziging van eis.
Onderverhuur
11. Gezien de door [eiser] overgelegde producties staat voorshands vast dat [gedaagde] het gehuurde te huur heeft aangeboden op verschillende websites, waaronder die van [naam 3]. [gedaagde] heeft dat ter zitting ook erkend; drie weken voor de eerste mondelinge behandeling heeft [gedaagde] volgens eigen zeggen nog verhuurd aan toeristen. Uit afdrukken van de website blijkt dat [gedaagde] zowel een appartement op 2-hoog als op 3-hoog heeft aangeboden, de één voor £ 125 en £ 146 per nacht. Uit de bij de advertentie geplaatste beoordelingen volgt dat het appartement op 2-hoog reeds in januari 2013 (of kort daarvoor) en vervolgens in februari en maart 2014 meerdere keren is verhuurd aan toeristen. Daarnaast blijkt uit de producties dat met de appartementen op 2-hoog en 3-hoog op een Franse en een Duitse website is geadverteerd in het kader van korte (onder)verhuur.
11. Dat [eiser] toestemming heeft gegeven voor de onderverhuur aan toeristen dan wel dat heeft gedoogd, zoals [gedaagde] betoogt, is niet aannemelijk geworden. Uit de eerder door zijn gemachtigde gezonden brieven blijkt dat [eiser] [gedaagde] heeft aangesproken op het feit dat hij wijzigingen in het gehuurde aanbracht en het gehuurde onderverhuurde. [gedaagde] heeft de onderverhuur nadien overigens voortgezet.
11. Onderverhuur is – behoudens toestemming van de verhuurder, welke in onderhavig geval niet aannemelijk is geworden – in strijd met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor [gedaagde] een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd. De ontruiming wordt toegewezen, waarbij [gedaagde] een termijn van een maand zal krijgen om het gehuurde te ontruimen. Voor een langere termijn is geen aanleiding en evenmin zijn er bijzondere omstandigheden die zich verzetten tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.
11. Of [gedaagde] al dan niet voorzieningen heeft aangebracht in het gehuurde, zonder daarvoor toestemming te hebben gekregen van [eiser], kan gezien het voorgaande thans in het midden blijven.
11. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. [eiser] heeft onvoldoende aangetoond dat deze kosten - anders dan ter voorbereiding van de procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling reeds een vergoeding bevat - zijn gemaakt na het vonnis van 4 december 2013.
11. Gelet op de afloop van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eiser].
BESLISSING
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan [adres] binnen een maand na heden te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
- € 1.054,02 aan huurachterstand tot en met oktober 2014, vermeerderd met de wettelijke rente over vanaf 9 oktober 2014 tot de dag van voldoening
- € 1.311,17 per maand of elk gedeelte van een maand vanaf 1 november 2014 tot de ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van [eiser], tot op heden begroot op;
|
- voor verschuldigd griffierecht
|
€
|
219,00
|
|
- voor het exploot van dagvaarding
|
€
|
95,74
|
|
- voor salaris van gemachtigde
|
€
|
400,00
|
|
|
|
|
|
in totaal:
|
€
|
714,74
|
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat het vonnis is betekend en [gedaagde] niet binnen
14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
22 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
|
De griffier
|
De kantonrechter
|
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
