X geeft bij schriftelijke huurovereenkomst aan de besloten vennootschap Y in huur de eerste etage als kantoor en de hogere etages als bedrijfswoning. De besloten vennootschap Y geeft een gedeelte van het gehuurde, de tweede en derde etage, als woonruimte in onderhuur aan de directeur van de besloten vennootschap Y en zijn echtgenote/levenspartner. De onderhuurders, de directeur en zijn echtgenote, verzoeken de huurcommissie de huurprijs voor het gehele gehuurde (eerste en hogere etages) op grond van artikel 7:254 BW te verlagen. De huurcommissie kwalificeert het gehele gehuurde als woonruimte, stelt het puntenaantal vast en verlaagt de huurprijs met ingang van 1 maart 2013. De kantonrechter stelt vast dat verhuurder X geen rechtstreeks contractuele relatie met de onderhuurders, de directeur en zijn echtgenote/levenspartner, heeft en dat zij bovendien niet ook de eerste verdieping huren. De huurcommissie heeft ten onrechte de hogere door de besloten vennootschap Y betaalde huurprijs tot uitgangspunt genomen en heeft ten onrechte de onderhuurders als huurders van X aangemerkt. De onderhuurders worden alsnog in hun verzoek tot verlaging van de huurprijs in de rechtsverhouding tot de verhuurder X niet-ontvankelijk verklaard.
Op de inleidende dagvaarding van 12 juli 2013 met producties, inhoudende de vordering van Sapfo BV, hebben [gedaagden] bij conclusie van antwoord met producties gereageerd. Bij instructie tussenvonnis van 8 oktober 2013 is een comparitie na antwoord gelast, welke op 20 januari 2014 is gehouden. Bij die gelegenheid is Sapfo BV verschenen bij [naam 1], vergezeld van [naam 2] en haar gemachtigde. [gedaagden] zijn vergezeld van hun gemachtigde eveneens verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. De ter zitting gemaakte afspraken zijn door de griffier vastgelegd bij brief van 20 januari 2014, waarna [gedaagden] – in tegenstelling tot hetgeen Sapfo BV veronderstelt – tijdig een akte met producties heeft genomen, waarop Sapfo BV bij antwoord akte met producties heeft gereageerd. Nu [gedaagden] niet in de gelegenheid zijn gesteld op die producties bij antwoord akte van Sapfo BV te reageren, laat de kantonrechter die producties buiten beschouwing. Voorzover die producties voor het oordeel van de kantonrechter van belang zijn, zal de kantonrechter [gedaagden] in de gelegenheid stellen op die producties te reageren. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet voldoende weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst – getiteld “huurovereenkomst bedrijfsruimte” - van 12 september 2000 heeft [naam 2] aan Sapfo BV met ingang van 12 september 2000 in huur gegeven het gehele pand aan [adres] tegen een huurprijs van € 2.268,90 (NLG 5.000,00) per maand. De contractuele bestemming is (artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst):
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken in kelder en op begane grond als sexinrichting conform aangehecht bestemmingsplan gemeente A’dam, op eerste etage als kantoor, op hoger gelegen etages als woning.
Sapfo BV heeft feitelijk de kelderruimte en de begane grond in gebruik.
1.2.
Op 6 juli 2001 zijn de eerste en hogere verdiepingen bij schriftelijke huurovereenkomst door Sapfo BV aan [bedrijf 1] in onderhuur gegeven tegen een aanvangshuurprijs van € 612,60 (NLG 1.350,00) per maand. De contractuele bestemming is (artikel 1.2 van de huurovereenkomst):
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als kantoor op de eerste etage en als bedrijfswoning op de hoger gelegen etages.
De huurovereenkomst is op 12 september 2000 ingegaan. In artikel 19 van de huurovereenkomst stelt [naam gedaagde 1], directeur van [bedrijf 1], zich hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle voor de huurder [bedrijf 1] uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. De huurovereenkomst is mede ondertekend door [naam gedaagde 2], de echtgenoot/levenspartner van [naam gedaagde 1].
1.3.
In augustus 2001 is een schriftelijke onderhuurovereenkomst aangegaan tussen [bedrijf 1] en [gedaagden], welke onderhuurovereenkomst door de eigenaar/hoofdverhuurder [naam 2] is medeondertekend. In deze onderhuurovereenkomst geeft [bedrijf 1] aan [gedaagden] tegen een aanvangshuurprijs van € 317,65 (NLG 700,00) per maand in onderhuur de tweede en derde etage van het pand aan [adres]. De contractuele bestemming is woning.
1.4.
[gedaagden] hebben de huurcommissie verzocht, welk verzoek op 8 januari 2013 door de huurcommissie is ontvangen, de huurprijs voor de eerste en hogere verdiepingen op grond van artikel 7:254 BW te verlagen. In het verzoek hebben [gedaagden] Sapfo BV als verhuurder aangemerkt.
1.5.
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 april 2013, verzonden op 21 mei 2013, het gehuurde bestaande uit de eerste en hogere verdiepingen gekwalificeerd als woonruimte en het puntenaantal gesteld op 148. Voorts heeft de huurcommissie geoordeeld dat de voorgestelde verlaging van de huurprijs van € 921,94 per maand met € 187,57 naar € 734,37 per maand met ingang van 1 maart 2013 redelijk is.
In de kop en de tekst van de uitspraak worden [naam gedaagde 2]/[naam gedaagde 1] als de huurders aangeduid en Sapfo BV als de verhuurder.
In de uitspraak van de huurcommissie is over de ontvankelijkheid van het door [gedaagden] ingediende verzoek het navolgende overwogen:
Uit de inhoud van het dossier is gebleken dat hoofdhuurder Sapfo BV en [bedrijf 1] op 12 september 2000 een schriftelijke huurovereenkomst voor bedrijfsruimte hebben afgesloten. Het gehuurde bestaat uit 3 verdiepingen, waarvan 1 slaapkamer op de 3e verdieping in gebruik is als kantoorruimte. Voor het overige wordt het gehuurde gebruikt als woonruimte. ..... De commissie passeert daarom de contractuele aanduiding “bedrijfsruimte” en is van oordeel dat sprake is van huur van woonruimte, meer specifiek huur van zelfstandige woonruimte. De huurder is dan ook ontvankelijk in het verzoek.
1.6.
In het rapport van het voorbereidend onderzoek van de rapporteur van de huurcommissie worden [gedaagden] als de huurders genoemd. Aan het slot is het volgende opgenomen:
Per 12 september 2000 sluit de nieuwe verhuurder een nieuw huurcontract af met het bedrijf van de huurder. Het betreft een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Met kantoor op de 1e etage en als bedrijfswoning de 2e en 3e etage. De huurprijs is NLG 1350,--. Aangezien het bedrijf van de huurder dit huurcontract aangaat is er een bijlage opgemaakt van [bedrijf 1] (bedrijf huurder) dat het bedrijf per ingang van 12 september 2012 de woning op de 2e en 3e etage verhuurt aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 1] voor NLG 700,-- per maand.
vordering
2.
Sapfo BV vordert dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
de uitspraak van de huurcommissie met kenmerk ZKN-2013-000374 d.d. 18 april 2013 vernietigt;
[gedaagden] in de proceskosten veroordeelt, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.
Aan de vordering legt Sapfo BV ten grondslag, dat tussen Sapfo BV en [gedaagden] geen contractuele relatie bestaat. [gedaagden] huren van [bedrijf 1], zodat Sapfo BV door de huurcommissie ten onrechte als verhuurder is aangemerkt.
Voorzover tussen [gedaagden] en Sapfo BV een contractuele relatie bestaat is van geliberaliseerde woonruimte sprake doordat de huur op 12 september 2000 € 680,67 bedroeg terwijl de liberalisatiegrens toen € 521,39 was. De huurcommissie heeft zich daarom ten onrechte uitgelaten over de hoogte van de huurprijs.
verweer
4.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Sapfo BV in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
5.
[gedaagden] wonen al sedert 1 mei 1985 op de eerste en bovengelegen verdiepingen. De oorspronkelijke huurovereenkomst van 29 april 1985 is aangegaan tussen [bedrijf 2] en (de eenmanszaak) [bedrijf 1]. Nadat [naam 2] de eigendom van het pand verkreeg is een nieuwe huurovereenkomst opgesteld en ondertekend. Het gehele (onder)gehuurde is door [gedaagden] steeds als woonruimte gebruikt, zodat het (onder)gehuurde ook als woonruimte dient te worden gekwalificeerd. In de gegeven omstandigheden kan op grond van artikel 7:247 BW geen sprake zijn van geliberaliseerde woonruimte.
beoordeling
6.
De kantonrechter heeft eerst de vraag te beantwoorden of de huurcommissie op goede gronden het verzoek van [gedaagden] tegen Sapfo BV ontvankelijk heeft verklaard.
7.
Uit de overgelegde huurovereenkomsten leidt de kantonrechter af dat Sapfo BV een huurovereenkomst met [bedrijf 1] is aangegaan voor de eerste, tweede en derde verdieping met vliering van [adres]. Voor het gebruik van het gehuurde is een aanvangshuurprijs overeengekomen van € 612,60 (NLG 1.350,00).
Vervolgens is [bedrijf 1] met [gedaagden] een onderhuurovereenkomst aangegaan – welke onderhuurovereenkomst voor akkoord is mede ondertekend door de eigenaar/hoofdverhuurder [naam 2] - voor alleen de tweede en derde verdieping (met vliering) voor een aanvangshuurprijs van € 317,65 (NLG 700,00) per maand.
8.
Deze feitelijke vaststelling heeft tot gevolg dat naar het oordeel van de kantonrechter [bedrijf 1] de huurder is van Sapfo BV en van Sapfo BV de eerste en bovengelegen verdiepingen huurt en dat er geen rechtstreekse contractuele huurrelatie voor die ruimtes bestaat tussen Sapfo BV en [gedaagden] Bovendien huren [gedaagden] niet ook de eerste verdieping en betalen zij een lagere huurprijs aan [bedrijf 1] dan [bedrijf 1] aan Sapho BV betaalt.
Dit betekent dat de huurcommissie niet alleen ten onrechte de hogere door [bedrijf 1] aan Sapfo BV betaalde huurprijs tot uitgangspunt heeft genomen, maar ook dat de huurcommissie ten onrechte [gedaagden] als huurders van Sapfo BV hebben aangemerkt.
9.
Het voorgaande leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurcommissie ten onrechte [gedaagden] in hun verzoek tegen Sapfo BV tot verlaging van de huurprijs ontvankelijk hebben verklaard.
10.
Volledigheidshalve overweegt de kantonrechter dat hierdoor niet meer de vraag behoeft te worden beantwoord of de huurovereenkomst van Sapfo BV met [bedrijf 1] als een huurovereenkomst van woonruimte dient te worden gekwalificeerd.
11.
Uit artikel 7:262 BW vloeit voort dat door het enkele (tijdige) beroep van Sapfo BV tegen de uitspraak van de huurcommissie de uitspraak van de huurcommissie van 18 april 2013 is vervallen. De uitspraak behoeft daardoor niet te worden vernietigd.
12.
De kantonrechter zal [gedaagden] in hun verzoek aan de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs in de rechtsverhouding tot Sapfo BV alsnog niet-ontvankelijk verklaren.
13.
Bij deze uitkomst van de procedure zal de kantonrechter [gedaagden] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart [gedaagden] in hun verzoek aan de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs in de rechtsverhouding tot Sapfo BV niet-ontvankelijk;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van Sapfo BV gevallen, welke worden begroot op
- € 112,00 wegens vastrecht;
- € 76,71 wegens explootkosten;
- € 250,00 salaris gemachtigde,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
