Uitspraken

Centraal in dit geschil staat de vraag wie aansprakelijk is voor de kosten van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke zaken van het pand. Volgens [gedaagde 3] waren die werkzaamheden noodzakelijk om de schade als gevolg van een viertal verbouwingen/veranderingen op de begane grond (waarvan de eigenaar van het appartementsrecht A1 het uitsluitend recht op gebruik heeft) te herstellen:

• -

  het slopen van een dragende muur op de begane grond zonder de draagkracht te waarborgen (door middel van een stalen portaal);

• -

  de afbraak en aanbouw van toiletten en een keuken op de begane grond;

• -

  het afsluiten van het ventilatierooster aan de voorzijde van de begane grond;

• -

  het aanbrengen van een betonnen deklaag van ongeveer 10 cm op de begane grondvloer.

In de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement is bepaald dat de eigenaar van een appartementsrecht aansprakelijk is voor de gevolgen van werkzaamheden die leiden tot schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijk zaken. Daaruit volgt dat deze aansprakelijkheid is gebaseerd op een gedraging of het handelen van de eigenaar van een appartementsrecht.

Niet gebleken is dat [eisers] de onder 4.1 genoemde wijzigingen heeft doorgevoerd of heeft laten doorvoeren. Aansprakelijkheid voor de schade als gevolg van die wijzigingen rust daarom niet op [eisers] op grond van eigen handelen. In zoverre is het bepaalde in de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement op hem derhalve niet van toepassing. [gedaagde 3] heeft aangevoerd dat op [eisers] die aansprakelijkheid rust omdat hij het appartementsrecht A1 heeft overgenomen en hij wist, althans behoorde te weten, dat de verbouwingen hebben plaatsgevonden en zij de oorzaak zijn van de constructieve gebreken aan het pand. [gedaagde 3] heeft daarmee betoogd dat als uitgangspunt dient te gelden dat [eisers], die onder bijzondere titel het appartementsrecht A1 heeft verkregen in 2006, aansprakelijk is voor onrechtmatige gedragingen van de vorige eigenaar van dat appartementsrecht. Dit uitgangspunt is in zijn algemeenheid echter onjuist. Nu niet is gebleken van omstandigheden die in dit geval tot een ander oordeel moeten leiden, wordt het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] op grond van de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement aansprakelijk is voor de kosten van de herstelwerkzaamheden niet gevolgd.

Daarnaast faalt ook het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] op grond van het bepaalde in artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de schade aan het pand. De in dat artikel vervatte risicoaansprakelijkheid betreft de schade als gevolg van een gebrekkige opstal. Daarvan is hier geen sprake.

Verder heeft [eisers] onweersproken gesteld dat de gebreken ook voor hem verborgen waren totdat hij in 2011 is gewezen op de gebreken aan de constructie van het pand als gevolg van de wijzigingen aan het pand. De stelling van [gedaagde 3] dat [eisers] heeft nagelaten de constructie van het pand (tijdig) te herstellen houdt derhalve evenmin stand.

Uit het voorgaande volgt dat het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] aansprakelijk is voor de volledige kosten van de herstelwerkzaamheden wordt verworpen, zodat die kosten in beginsel voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars.

[gedaagde 3] heeft aangevoerd dat [eisers] haar had moeten betrekken bij de besluitvorming over de herstelwerkzaamheden zodat zij vooraf in de kosten daarvan, en met name die voor het plaatsen van het stalen portaal, zou zijn gekend. In dat verband heeft [gedaagde 3] betoogd dat bij de besluitvorming het Splitsingsreglement ten onrechte niet is gevolgd omdat er geen vergadering van gezamenlijke eigenaars is uitgeschreven terwijl daarvoor – ook in december 2011 – nog voldoende tijd was.

Dit verweer van [gedaagde 3], dat is gegrond op artikel 38 lid 1 van het Splitsingsreglement, wordt verworpen. In dat kader is van belang dat [gedaagde 3] (a) sinds december 2010 wetenschap had van de scheuren en de scheefgezakte vloer in het pand, (b) in mei 2011 het bouwdossier van het pand bij de gemeente heeft opgevraagd waaruit blijkt dat de werkzaamheden als omschreven onder 4.1 schade hebben veroorzaakt aan de constructie van het pand en (c) in juni 2011 NVO opdracht heeft gegeven haar appartement te inspecteren en het rapport daarvan heeft ontvangen waarin de constructieve problemen van het pand zijn opgesomd. [gedaagde 3] heeft vervolgens bij de gemeente aangedrongen op uitoefening van bestuursdwang jegens [eisers] om de herstelwerkzaamheden te bewerkstelligen (zoals volgt uit het conceptbesluit van de gemeente, zie 2.9) terwijl zij zelf niets heeft ondernomen binnen de VvE om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in gang te zetten. Uit de e-mail van [naam 1] van 16 december 2012 (zie 2.13) volgt dat [gedaagde 3] wist dat er herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden. Haar betoog dat [eisers] over de uitvoering daarvan slechts met een vertegenwoordiger van Amoril heeft gecorrespondeerd, verandert daaraan niets. Partijen zijn verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Gelet daarop en de wetenschap van [gedaagde 3], had het op haar weg gelegen om rechtstreeks met [eisers] in contact te treden. De enkele omstandigheid dat [gedaagde 3] meende dat [eisers] de kosten van de herstelwerkzaamheden diende te dragen, ontsloeg haar niet van die verplichting. Volgens [gedaagde 3] was er in december 2011 nog voldoende tijd voor het organiseren van een vergadering van gezamenlijke eigenaars. Zij heeft daar echter ook toen niet op aangedrongen. [naam 1] heeft in plaats daarvan, daags voor aanvang van de herstelwerkzaamheden, in zijn e-mail van 16 december 2012 aan [naam 2] geschreven dat de situatie verslechterd was en dat er nog steeds geen onderstutting van de (deels gesloopte) draagmuur was geplaatst (zie 2.13) en daarbij aangedrongen op controle zijdens de gemeente opdat de constructieve gebreken van het pand voortvarend zouden worden aangepakt. Onder deze omstandigheden, waarin [gedaagde 3] zelf geen initiatief heeft ontplooid richting [eisers] maar wel via interventie van de gemeente heeft aangedrongen op spoedige herstelwerkzaamheden, is haar beroep op artikel 38 lid 1 van het Splitsingsreglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Haar verweer wordt derhalve gepasseerd. Op dezelfde grond wordt gepasseerd het verweer van [gedaagde 3] dat de advocaat van [eisers] haar rauwelijks heeft verzocht een bijdrage in de kosten te betalen (de brief van 3 februari 2012, zie 2.19).

[gedaagde 3] heeft verder aangevoerd dat het geplaatste stalen portaal te duur is omdat Duyts ook een goedkopere optie heeft opgenomen in haar rapport en dat zij van andere aannemers heeft vernomen dat met goedkoper staal ook voldoende onderstutting bereikt kan worden. Gelet op het gemotiveerde betoog van [eisers] over de keuze voor de duurdere optie heeft [gedaagde 3] haar verweer over de te hoge kosten onvoldoende onderbouwd. Daarnaast brengt de tussen partijen geldende redelijkheid en billijkheid met zich dat [gedaagde 3] ook rekening dient te houden met de belangen van [eisers] bij de verhuur van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. Gelet op het onvoldoende gemotiveerd betwiste betoog van [eisers] dat alleen met de gekozen constructie geen verandering werd gebracht in de te verhuren oppervlakte, rechtvaardigden die belangen de duurdere optie. Bovendien heeft [gedaagde 3] geen goedkopere offerte voor het plaatsen van het stalen portaal aan [eisers] voorgelegd of in dit geding gebracht. Daarom wordt de stelling van [eisers] over de kosten van de plaatsing van het stalen portaal gevolgd en wordt er vanuit gegaan dat de kosten daarvan redelijk zijn.

Daarnaast heeft [gedaagde 3] aangevoerd dat niet is gebleken dat [eisers] de aannemer heeft betaald. Dit verweer faalt omdat (als onvoldoende betwist) vaststaat dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd door de aannemer en dat derhalve op [eisers] een betalingsverplichting rust.

Tot slot heeft [gedaagde 3] aangevoerd dat zij niet hoeft bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden omdat het stalen portaal op onjuiste wijze is geplaatst en er thans een lege ruimte is tussen het stalen portaal en de vloerbalk van de eerste verdieping. De rechtbank volgt [gedaagde 3] daarin niet. De herstelwerkzaamheden zijn immers uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. De kosten van dergelijke werkzaamheden komen (in dit geval) voor rekening van de gezamenlijke eigenaars van het pand, zoals ook is overwogen onder 4.6. Een enkele gebrekkige uitvoering van die werkzaamheden kan, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet tot de conclusie leiden dat één van de gezamenlijke eigenaren wordt ontslagen van de verplichting bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden waarvoor de gezamenlijke eigenaars verantwoordelijk zijn. Bovendien heeft [eisers] op de comparitie verklaard dat de aannemer hem heeft toegezegd tot herstel te zullen overgaan zodra hij daartoe door de VvE wordt aangesproken. Het ligt derhalve in de lijn der verwachting dat de aannemer tot herstel zal overgaan zodra zijn wederpartij (in dit geval dus [eisers]) dat vordert, terwijl van [eisers] mag worden verwacht dat hij daartoe het initiatief neemt.

De slotsom is dat het verweer van [gedaagde 3] tegen de gevorderde bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden wordt verworpen, zodat die vordering jegens haar toewijsbaar is.

Het jegens de niet verschenen gedaagden Amoril en [gedaagde 2] gevorderde komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat de vordering ook jegens hen wordt toegewezen.

Het appartementsrecht A2 is gemeenschappelijk eigendom van Amoril, [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Niet gesteld, noch gebleken is dat sprake is van ondersplitsing van dat gemeenschappelijk eigendom. Uit artikel 7 lid 1 van het Splitsingsreglement volgt dat de deelgenoten hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de betalingsverplichtingen van die gemeenschap. Het verweer van [gedaagde 3] tegen hoofdelijke veroordeling tot betaling van de bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden stuit daarop af.

De gevorderde vermeerdering met de wettelijke rente is toewijsbaar vanaf het moment dat gedaagden in verzuim zijn met hun betalingsverplichting jegens [eisers] (artikel 6:119 BW). Uit het procesdossier volgt dat [eisers] gedaagden een redelijke betalingstermijn van twee weken heeft gegeven voor het bedrag van € 13.328,00 (bij brief van 3 februari 2012, zie 2.19). De vermeerdering met de wettelijke rente over dit bedrag is daarom toewijsbaar vanaf 17 februari 2012. Van het restantbedrag is niet gesteld, noch gebleken, dat [eisers] een redelijke termijn voor betaling heeft gesteld aan gedaagden, zodat de wettelijke rente vanaf 1 mei 2012 (de dag dat de laatste dagvaarding is betekend) wordt toegewezen.

Gedaagden worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Omdat de veroordeling in de proceskosten niet concreet is gevorderd wordt die veroordeling niet hoofdelijk en zonder uitvoerbaar bij voorraad verklaring toegewezen. Nu alleen [gedaagde 3] in dit geding is verschenen en de andere gedaagden niet, dient de proceskostenveroordeling te worden gesplitst. De door [gedaagde 3] te betalen proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:

in reconventie

De vordering van [gedaagde 3] steunt op het uitgangspunt dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de onder 4.1 genoemde wijzigingen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is [eisers] niet aansprakelijk. Reeds daarom houdt de stelling van [gedaagde 3] dat [eisers] haar schade moet vergoeden geen stand.

Het door [gedaagde 3] gevorderde wordt derhalve afgewezen. Omdat partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, en gelet op de samenhang met de stellingen van partijen in conventie, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd zodat ieder de eigen kosten draagt.