Uitspraken

“3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

Deze overlap is tot op zekere hoogte inherent aan de wijze waarop beide beoordelingskaders worden opgevat. Het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst kan voortbestaan, is namelijk veelal niet afhankelijk van argumenten die een bepaalde conclusie met betrekking tot de voorzetting van de huur onvermijdelijk maken (zoals sommige argumenten van fysieke/bouwkundige aard). Veelal spelen ook argumenten die ruimte voor waardering laten (zoals argumenten van financiële, sociale of andere aard).11

Een illustratie hiervan is de situatie van sloop gevolgd door nieuwbouw. In de parlementaire geschiedenis bij art. 7:220 is opgemerkt dat zeer wel een aanpassing van de huurovereenkomst (bijv. de huurprijs) op haar plaats kan zijn, maar dat dit niet eraan in de weg staat de overeenkomst principieel als een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst te zien: “Daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit – wellicht aanzienlijk – is verbeterd.”12 Deze ruime opvatting van de mogelijkheid van voorzetting van de huurrelatie13 verkleint echter niet dienovereenkomstig het toepassingsbereik van art. 7:274. In de literatuur wordt namelijk opgemerkt dat het ongewijzigd blijven van de plaats en functie van het gehuurde niet automatisch betekent dat renovatie zonder huurbeëindiging mogelijk is. Andere met de renovatie verband houdende omstandigheden kunnen namelijk alsnog tot de conclusie leiden dat het in stand houden van de huurovereenkomst niet mogelijk is.14 Als voorbeeld wordt genoemd het geval dat de verhuurder wil overgaan tot een vorm van nieuwbouw die voor de zittende huurder onbetaalbaar zal worden.15

Dat de wetgever de mogelijkheid van samenloop van art. 7:220 en 7:274 lid 1 onder c BW erkent, lijkt overigens ook te volgen uit de bepaling van art. 7:220 lid 4, dat dit artikel niet afdoet aan de wettelijke opzeggingsgrond met het oog op renovatie.16

Kiest de verhuurder voor de route van art. 7:220 en stemt de huurder niet in met een redelijk bevonden voorstel, dan loopt deze weg dood. Maar de huurder die zich zo opstelt, stelt zich dan wel bloot aan de mogelijkheid van opzegging en beëindiging wegens - onder meer - dringend eigen gebruik.19 Dit betekent dat het feit dat de huurder een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 verwierp, kan meewegen in de door art. 7:274 lid 1 sub c voorgeschreven beoordeling.

Kiest de verhuurder voor de route van art. 7:274 BW, dan moet kort gezegd worden beoordeeld of hij het gehuurde zó dringend nodig heeft dat van hem, de belangen van partijen in aanmerking genomen, voortzetting van de huur niet kan worden gevergd. Als de verhuurder een plan wil uitvoeren dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, kan in die afweging een rol spelen of een alternatief beschikbaar is dat voor de huurder minder belastend is. 20 De omstandigheid dat een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 (met de mogelijkheid van een huurprijsaanpassing op de voet van art. 7:255) uitblijft, waar dit op zich mogelijk was, kan daarom naar mijn mening in de omstandigheden van het geval een factor zijn die wordt betrokken in de door art. 7:274 lid 1 onder c voorgeschreven beoordeling.

Het mes snijdt dus aan twee kanten. In het kader van art. 7:274 lid 1 sub c kan zowel het verwerpen van een redelijk voorstel door de huurder meewegen, als het niet doen van een redelijk voorstel door de verhuurder. Dit is uiteraard geen automatisme. Of een dergelijke omstandigheid een rol in de beoordeling zal kunnen spelen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het veronderstelt in ieder geval dat de situatie er een is, waarin de hiervoor besproken overlap van het toepassingsbereik van art. 7:220 en 7:274 zich voordoet.

Voor zover dit betoog inhoudt dat er zich geen situatie zou kunnen voordoen, waarin sprake zou kunnen zijn van overlap van het toepassingsgebied van de art. 7:220 en 7:274 BW c.q. dat de mogelijkheid van een redelijk voorstel nimmer een rol kan spelen bij de beoordeling op de voet van at. 7:274, volgt uit hetgeen ik eerder opmerkte dat dit betoog naar mijn mening niet opgaat.

Ik onderschrijf de gedachte dat rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest ook kan worden toegepast op de mogelijkheid van een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220, nu de in die overweging bedoelde huurprijsaanpassing van art. 7:255 dit geval omvat.

Ik onderschrijf niet de gedachte, dat het in het kader van art. 7:274 BW meewegen van de omstandigheid dat geen redelijk voorstel is gedaan, wringt met Herenhuisarrest.

.6.3 Met de passage “Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg” verwijst rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest naar de situatie dat (i) niet alleen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, maar ook (ii) dat het oordeel gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Als sprake is van een dergelijke situatie, dan is de positie van de verhuurder zó benard dat de oplossing van art. 7:220 jo 7:255 BW niet volstaat. Dit wordt mijns inziens tot uitdrukking gebracht in rov. 3.4.3 van het Herenhuisarrest.

Dit betekent echter niet dan in alle gevallen waarin, voorafgaande aan de renovatie, sprake is van (i) een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten de mogelijkheid van een redelijk voorstel en daarmee verbonden huurprijsaanpassing niet aan de orde kan komen. Immers ook moet wordt getoetst (ii) of het oordeel gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. In dat verband kan onder omstandigheden de mogelijkheid van een redelijk voorstel en daarmee verbonden huurprijsaanpassing een rol spelen in de afweging.

De klachten

Het middel klaagt in de eerste plaats, dat het hof ten onrechte niet heeft vastgesteld of een structurele wanverhouding bestaat.

De rechtsklacht van onderdeel I voert aan dat het hof die vraag juist als eerste had moeten beantwoorden bij de beoordeling of de renovatie als dringend eigen gebruik kwalificeert. Hiermee hangt samen onderdeel X, voor zover daarin wordt geklaagd dat het hof in rov. 2.10.2 ook had moeten nagaan of zich een structurele wanverhouding voordoet.

Ik denk dat deze klachten berusten op een onjuiste lezing van het arrest en daarom moeten falen.

Tegen de achtergrond van de constatering dat het pand renovatie behoeft (zij het dat partijen van mening verschillen in welke mate en tegen welke kosten; rov. 2.9.2), beoordeelt het hof in rov. 2.10-2.10.2 of de verhuurder in verband met het renovatieplan het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Volgens [eiseres] bestaat er een structurele wanverhouding tussen kosten en opbrengsten (rov. 2.10.2) die alleen kan worden opgeheven door geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen (rov. 2.9.1). In de stellingen van [eiseres] ligt het standpunt besloten dat er thans en óók na renovatie nog een structurele wanverhouding bestaat indien de huur met [verweerder] niet wordt beëindigd. Het hof beoordeelt in rov. 2.10.2 dat standpunt.

Het hof wijdt in dat verband geen afzonderlijk overweging aan de vraag of er vóór renovatie een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat. Het hof heeft dit kennelijk niet gedaan, omdat het het standpunt verwerpt dat de gestelde structurele wanverhouding alleen kan worden opgeheven door geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen. Het hof wijst daartoe op de situatie na renovatie met geliberaliseerde verhuur van de begane grond en de eerste verdieping, en met voortzetting van de huur met [verweerder] (eventueel met een hogere huur). Een afweging van de wederzijdse belangen, waarbij het hof onder meer betrekt dat de rentabiliteit van de exploitatie ook zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder] kan worden verbeterd, leidt tot een afwijzing van de vordering.

Anders dan het middel veronderstelt, heeft het hof dus niet nagelaten te reageren op de stellingen van [eiseres] omtrent het bestaan van een structurele wanverhouding en daarmee de maatstaf van het Herenhuisarrest uit het oog verloren.

Het hof heeft de stellingen van [eiseres] op dit punt beoordeeld. Het heeft in het middel gelaten of het aan die stellingen de kwalificatie ‘structurele wanverhouding’ verbindt. Dat kon het hof doen, omdat het uiteindelijk moet beoordelen — ook indien sprake is van een structurele wanverhouding — of de situatie zodanig is dat gezien de belangen van partijen de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet; van dat laatste kan volgens het hof in dit geval niet gesproken worden.

Uit het arrest blijkt voorts dat het hof de situatie met vrije verhuur van de begane grond en de eerste verdieping en met voorzetting van de huur met [verweerder] hetzij niet aanmerkt als een structurele wanverhouding (maar enkel als een onrendabele exploitatie), hetzij weliswaar aanmerkt als een structurele wanverhouding maar zonder dat sprake is van een situatie waarin gezien de belangen van partijen de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Dat is per saldo lood om oud ijzer. Weliswaar weegt het bestaan van een structurele wanverhouding in de afweging mee ten gunste van de verhuurder (zoals de s.t. zijdens [eiseres] nr. 35 aanvoert), maar daarbij gaat het om de feiten en niet sec om de kwalificatie van die feiten. 21 De door [eiseres] gestelde feiten heeft het hof in zijn afweging betrokken.

Alhoewel het hof in zijn arrest geen berekening maakt, blijkt m.i. voldoende welke situatie hij gezien de stellingen van partijen op het oog heeft.

[eiseres] heeft gesteld dat de kosten van de hypotheek van € 800.000 per maand € 4.375 bedragen (waarvan € 835 aflossing, dus € 3.540 rente) en dat daarom sprake is van een structurele wanverhouding met de jaarlijks door [verweerder] te betalen huur van € 3.024. Zij heeft voorts gesteld dat na renovatie met een opbrengst van € 3.500 (voor begane grond en eerste verdieping) en € 2.500 voor de tweede verdieping/zolder (dus € 6.000 per maand) de renovatie kan worden terugverdiend en een einde kan worden gemaakt aan de structurele exploitatieverliezen (MvG nrs. 22-26, 36,54, 119; pleitnota in appel p. 6-7).

Aldaar word geen omslagpunt voor een rendabele exploitatie na (gedeeltelijke) renovatie genoemd, maar wel verwezen naar de brief aan de kantonrechter/akte uitlatingen inlichtingen van 3 september 2012. Uit dat stuk valt op te maken dat de minimale kosten om de gebreken in het pand te herstellen, aan de aanschrijving van de gemeente te voldoen en de begane grond en de eerste verdieping in geliberaliseerde verhuurbare staat te brengen ruim € 224.000 bedragen (hierin is dus niet verdisconteerd het bedrag van € 116.000 om ook de tweede verdieping/zolder aan te pakken). Daarmee corresponderen extra maandelijkse rentelasten van € 937 (p. 5, onderaan). De totale rentelasten zijn dan € 4.477 per maand.24

Het hof is blijkens rov. 2.10.2 uitgegaan van een mogelijke opbrengst van € 3.752 per maand (na renovatie van de begane grond en eerste verdieping en geen renovatie van de woning van [verweerder]). De opbrengst kan ook hoger zijn als wordt besloten om [verweerder] een redelijk voorstel te doen waardoor zijn woning in de renovatie kan worden betrokken; hoeveel hoger heeft het hof niet vastgesteld want dit zou afhangen van het eventuele voorstel dat [eiseres] aan [verweerder] zou doen. Tegen deze achtergrond heeft het hof geoordeeld dat een meer rendabele exploitatie mogelijk is waarin kennelijk nog wel sprake blijft van verliezen, maar niet van verliezen in die mate dat zich een situatie voordoet dat, de belangen van partijen afwegend, van de verhuurder geen voortzetting van de huurovereenkomst kan worden verlangd. Daarmee heeft het hof geen andere maatstaf aangelegd dan die volgt uit het Herenhuisarrest.25

Het middel klaagt in de tweede plaats, dat het hof ten onrechte wel rekening houdt met bouwtechnische overwegingen.

Onderdeel II klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven voor zover het voor zijn antwoord op de vraag of van de verhuurder (ondanks diens beroep op een structurele wanverhouding) mag worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, (mede) bepalend heeft geacht of bouwtechnisch bezien de huurovereenkomst tijdens de renovatie kan worden voortgezet. Volgens de klacht diende een bedrijfseconomische toets te worden aangelegd: bestaat er een structurele wanverhouding tussen de kosten en opbrengsten van het verhuurde, en zo ja, mag desalniettemin van de verhuurder worden verwacht de huurovereenkomst voort te zetten?

Onderdelen III en XIV spitsen dezelfde klacht toe op het oordeel dat onvoldoende is gebleken dat er een technische noodzaak is om het gehele pand te ontruimen (rov. 2.10.1) resp. het oordeel dat voor een meer rendabele exploitatie ook mogelijkheden bestaan zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd (rov. 2.10.2).

Onderdeel IV klaagt subsidiair dat het hof onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd waarom het van belang acht of een bouwtechnische noodzaak bestaat om het gehele pand voor het uitvoeren van de renovatie te ontruimen (rov. 2.10.1), en in het verlengde daarvan of de huurovereenkomst met [verweerder] dient te worden beëindigd om tot een meer rendabele exploitatie van het pand te komen (rov. 2.10.2).

Deze klachten moeten falen. Het Herenhuisarrest betrof een renovatie op financiële gronden. Dat betekent echter niet, zoals het klachten veronderstellen, dat indien de verhuurder zich op financiële gronden beroept, bouwtechnische aspecten geen rol meer zouden mogen spelen. Ook dan kunnen bouwtechnische aspecten mogelijk relevante omstandigheden opleveren bij de beoordeling van de noodzaak van de beëindiging van de huur in verband met de gewenste renovatie.

Blijkens rov. 2.9.1 hebben [eiseres] onder meer gesteld: “De enige rendabele manier om het pand te exploiteren is geliberaliseerde verhuur van alle verdiepingen” en “[eiseres] wenst de renovatie in één keer uit te voeren hetgeen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder].”

Het hof vraagt zich af of hier sprake is van een situatie waarin de renovatie niet met voortzetting van de huur van het door [verweerder] gehuurde gedeelte van het pand kan worden uitgevoerd omdat daarvoor ingrijpende technische maatregelen nodig zijn. Het is echter niet technisch noodzakelijk om het gehele pand te ontruimen alvorens te kunnen renoveren (rov. 2.10 en 2.10.1). Dat betekent dat voor zover het gaat om de voortzetting van de huur met [verweerder], de renovatie wordt gedragen door financiële motieven. Bij de beoordeling of dan een beëindiging van de huur met [verweerder] nodig is, ziet het hof in rov. 2.10.2 ruimte voor minder vergaande alternatieven dan de verhuurder bepleit (renovatie van alleen de begane grond en eerste verdieping; of ook renovatie van de woning van [verweerder] op basis van een redelijk voorstel). Die ruimte was er, mede omdat volgens het hof de feitelijke situatie toelaat om het pand niet ineens in zijn geheel te renoveren.

Het middel klaagt in de derde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting over het belang van de verhuurder in de te maken (belangen)afweging.

Onderdeel VII richt een rechtsklacht tegen rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin heeft overwogen dat een beroep op een structurele wanverhouding mede vanwege de belangen van “de eigenaar” niet snel wordt aanvaard. Betoogt wordt dat het belang van de verhuurder (juist) niet vraagt om een beperkte ruimte voor het honoreren van een beroep op een structurele wanverhouding.

Het middel klaagt in de vierde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 ten onrechte geen rekening houdt met verschillende door [eiseres] aangevoerde omstandigheden in de te maken (belangen)afweging.

Onderdeel V klaagt dat het hof in rov. 2.10.2 heeft miskend dat het voor zijn oordeel of de renovatie een grond oplevert voor opzegging wegens dringend eigen gebruik moet letten op alle relevante omstandigheden van het geval, omdat het een aantal (in nr. 11 opgesomde) stellingen van [eiseres] niet kenbaar in zijn beoordeling heeft betrokken. Deze stellingen worden deels herhaald in onderdeel VI nr. 13 en in onderdeel X.

Onderdeel IXb klaagt over onbegrijpelijkheid van (de voorlaatste volzin van) rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin heeft geoordeeld dat [verweerder] na de renovatie de woning kan blijven huren, gelet op de stelling van [eiseres] dat het voor [verweerder] niet mogelijk is een hogere huur te betalen, laat staan een verhoging die met de renovatie overeenstemt. In hetzelfde spoor klaagt onderdeel XIII over onbegrijpelijkheid van de overweging dat [eiseres] via een redelijk voorstel de door [verweerder] gehuurde woning in de renovatie had kunnen betrekken en de opbrengsten verder had kunnen verbeteren (rov. 2.10.2). Betoogd wordt dat [verweerder] in aanmerking komt voor sociale verhuur en dat [eiseres] erop heeft gewezen dat hij (dus) de middelen ontbeert om een (passende) huurverhoging te betalen.

Deze klachten falen. Dat het hof de door het middelonderdeel genoemde stellingen niet afzonderlijk heeft besproken, dwingt niet tot de conclusie dat het bij de belangenafweging in rov. 2.10.2 niet alle aangevoerde (relevante) omstandigheden heeft betrokken. Dat spreekt te meer nu het hof de onderbouwende stellingen van het beroep op een structurele wanverhouding/dringend eigen gebruik in rov. 2.9.1 (op hoofdlijnen) heeft samengevat. Kennelijk zijn de niet expliciet in rov. 2.10.2 besproken stellingen volgens het hof van onvoldoende gewicht om de afweging anders te laten uitvallen.27 Het middel roept overigens een aantal omstandigheden in waaraan het hof kenbaar aandacht heeft besteed (zoals de ingeroepen structurele wanverhouding; kosten en opbrengsten; de staat van onderhoud; de lange huurperiode) of die kennelijk in zijn oordeel zijn verdisconteerd (zoals de aanschrijvingen van de gemeente; de eis van de bank dat een huuropbrengst van € 33.000 wordt gegenereerd [waaraan wordt voldaan door renovatie van de begane grond en eerste verdieping]). De persoonlijke omstandigheden van de huurder waarop het middel een beroep doet en door de verhuurder aan deze aangeboden alternatieven behoefden het hof niet van zijn oordeel te weerhouden. Het middel maakt overigens niet specifiek waarom dat anders zou moeten zijn.

Ten aanzien van de mogelijkheid van een huurverhoging geldt het volgende. [eiseres] heeft in hoger beroep gesteld dat [verweerder] na de renovatie niet in het pand kan terugkeren omdat de huurprijs van de tweede verdieping en zolder dan moet worden verhoogd tot € 2.500,- per maand “om de investeringen in het pand terug te verdienen en een einde te maken aan de exploitatieverliezen”. 28 Daarentegen heeft het hof in rov. 2.10.2 bij zijn oordeel betrokken dat de mogelijkheid om via een redelijk voorstel tot “het verbeteren van de opbrengst” c.q. “een meer rendabele exploitatie” te komen niet is beproefd. Dit gaat minder verder dan de volledig rendabele exploitatie waarvan [eiseres] in haar stellingname is uitgegaan. Verder heeft het hof bij zijn oordeel kennelijk in aanmerking genomen dat [verweerder] heeft aangevoerd dat hij – mits behoorlijk overeengekomen – bereid is om na de renovatie een hogere huur te betalen en dat hij schat dat een zodanige verhoging zal resulteren in een huur van € 402,- per maand.29 In dat licht is de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Het middel klaagt in de vijfde plaats dat het hof in rov. 2.10.2 in de (belangen)afweging ten onrechte wel rekening houdt met de mogelijkheid om [verweerder] een redelijk aanbod als bedoeld in art. 7:220 BW te doen.

Onderdeel VIIIa richt een rechts- en motiveringsklacht tegen rov. 2.10.2 voor zover het hof daarin van oordeel is dat art. 7:220 lid 2 BW in de weg staat aan een beroep op dringend eigen gebruik vanwege een structurele wanverhouding. Volgens de rechtsklacht zien de art. 7:220 en 7:274 BW op onderling verschillende situaties – voortzetting resp. beëindiging van de huurovereenkomst – en heeft het begrip ‘renovatie’ in deze bepalingen een verschillende betekenis. Onderdeel VIIIb noemt het onbegrijpelijk dat het hof oordeelt dat [eiseres] (eerst) op de voet van art. 7:220 lid 2 BW een redelijk voorstel had moeten doen, nu zij heeft gewezen op de noodzaak om voor de renovatie de huurovereenkomst te beëindigen, de onmogelijkheid voor [verweerder] om een hogere huur te betalen, en dat een huurverhoging niet via art. 7:255 BW kan worden bewerkstelligd. Onderdeel XI haakt aan met een rechtsklacht die steunt op het betoog dat de opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 onder c geen subsidiair karakter heeft (in de zin dat de bepaling slechts kan worden ingeroepen als minder ingrijpend optreden niet mogelijk is), en dat de in art. 7:274 lid 1 genoemde opzeggingsgronden imperatief zijn, zodat art. 7:220 lid 2 daaraan niet kan afdoen. Onderdeel XII voegt nog toe dat reeds uit het vierde lid van art. 7:220 volgt dat het tweede lid van die bepaling niet kan afdoen aan de bevoegdheid tot opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Het hof heeft niet geoordeeld dat [eiseres] een redelijk voorstel als bedoeld in art. 7:220 had moeten doen en is evenmin uitgegaan van de opvatting dat art. 7:274 lid 1 onder c subsidiair is aan art. 7:220. In zoverre missen de klachten feitelijke grondslag.

Het hof heeft gewezen op de mogelijkheid om een dergelijk voorstel te doen teneinde de opbrengsten van het pand verder (dat wil zeggen naast huuropbrengsten van de begane grond en de eerste verdieping na renovatie daarvan) te verbeteren en die mogelijkheid betrokken bij de beoordeling op de voet van art. 7:274. Voor zover de klachten betogen dat dit rechtens niet mogelijk is, gaan zij uit van een onjuiste rechtsopvatting (zie bij 2.4.1-2.6.3).

Ik acht het ook niet onbegrijpelijk dat het hof dit heeft gedaan. [verweerder] heeft als omstandigheid aangevoerd dat hij heeft aangegeven open te staan voor een redelijk voorstel met huurverhoging na de renovatie, terwijl [eiseres] heeft gesteld dat voor een rendabele exploitatie een huurprijs van € 2.500,- voor de woning van [verweerder] nodig is en dat zodanige huurprijsverhoging niet via art. 7:255 BW kan worden bewerkstelligd. 30 De mogelijkheid waar het hof op doelt is een verbetering van de opbrengst (zonder huurbeëindiging), en niet de (volledig) rendabele exploitatie waarvan [eiseres] in haar stellingen is uitgegaan. Op een en ander stuiten de klachten af.