Uitspraken

In dit geding heeft [eiser] onder meer gevorderd de overeenkomst van mei 2005 ontbonden te verklaren, althans te ontbinden. Daaraan legde [eiser] onder andere ten grondslag dat Habitura is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door gebruik te maken van de volmacht op een wijze die een goed opdrachtnemer niet betaamt.

Habitura heeft in reconventie betaling gevorderd van een bedrag van € 464.783,17 voor betaalde rente, gemaakte kosten en winstderving. Daaraan legde Habitura primair ten grondslag dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst doordat hij niet heeft willen meewerken aan de verkoop van het registergoed aan [B]. Subsidiair stelde Habitura dat [eiser] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door uit eigen beweging een overeenkomst met de [C] te sluiten.

Het hof heeft de vonnissen in conventie bekrachtigd. Daartoe heeft het onder meer overwogen:

“4.4.3. (…) Partijen bij een overeenkomst dienen (…) in het algemeen te allen tijde rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Zonder dat [eiser] op de hoogte was van de (inhoud van de) contacten over verkoop die Habitura had, kon hij immers zijn eigen positie niet goed bepalen en niet inschatten of en wanneer hij van zijn ontbindingsmogelijkheid gebruik zou maken. Habitura heeft de contacten met [B] en de inhoud van de overeenkomst met [B] niet alleen pas een jaar nadat deze overeenkomst was gesloten, aan [eiser] bekend gemaakt, maar Habitura heeft [eiser] zelfs actief een verkeerd beeld voorgeschoteld door in de contacten met [eiser] in oktober 2006 en januari 2007 te vermelden dat Habitura de knoop wil gaan doorhakken, door een hypothetische verkoop tegen € 1,1 min voor te rekenen, door te stellen dat Habitura als [eiser] niet snel reageert, van haar volmacht gebruik wil gaan maken, dit alles terwijl Habitura al vóór 11 oktober 2006 in contact was met [B] als koper (…) en zij op 3 november 2006 een koopovereenkomst met [B] had gesloten voor € 1,5 min. Deze houding is in strijd met haar verplichting om [eiser] tijdig op de hoogte te brengen van de koopovereenkomst met [B] en de condities daarvan.(…)

(…)

4.5.2.(…) het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Er is geen aanleiding daarop in dit geval een uitzondering te maken. Ook als [eiser] (tijdig) gebruik had kunnen maken van de contractuele ontbindingsmogelijkheid - wat niet vast staat, temeer niet nu hij immers niet was geïnformeerd over de contacten met [B] -, dan bestond daartoe in elk geval geen verplichting voor [eiser]. Na ontbinding van de overeenkomst kan door middel van ongedaanmakingsverplichtingen worden rechtgetrokken wat reeds is nagekomen; daarop heeft Habitura ook een beroep gedaan.”

Met betrekking tot het geding in reconventie heeft het hof onder meer overwogen:

“4.3 Habitura heeft in hoger beroep haar (subsidiaire) eis in reconventie vermeerderd. Zij vult de feitelijke stellingen, die aan deze vorderingen ten grondslag liggen, in die zin aan, dat zij in grief VIII ook de waarde vordert van haar niet meer ongedaan te maken prestatie,inhoudend dat zij de landgoedontwikkeling mogelijk heeft gemaakt zoals overeengekomen.Die (meer)waarde kan volgens Habitura gesteld worden op € 400.000,--(het verschil tussen de waarde als landgoed van € 1,5 min en de waarde zonder dat een landgoed mogelijk is van € 1,1 min), zodat € 200.000,- voor vergoeding aan Habitura in aanmerking komt. Het is volgens Habitura onaanvaardbaar dat [eiser] beter af is met ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten van Habitura, dan wanneer Habitura haar verplichtingen zoals de rechtbank die heeft opgevat, was nagekomen.

(…)

Het hof overweegt het navolgende.
In de overeenkomst van mei 2005 (…) zijn partijen overeengekomen:

Indien u in deze twee jaar zelf een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij u Habitura niet meer nodig heeft, kunt u de overeenkomst ontbinden onder voorwaarde dat u de lening van Habitura aflost, aan Habitura vergoedt de kosten die Habitura heeft gemaakt (tegen overlegging specificatie) plus € 200.000, - gederfde projectwinst.

Partijen zijn het erover eens dat deze mogelijkheid voor [eiser] bestond tot 30 juni 2007. [eiser] had daarmee dus de mogelijkheid om Habitura door een simpel beroep op deze ontbindingsmogelijkheid uit te kopen tegen de gestelde financiële voorwaarden.

In feite is dit ook wat uiteindelijk is gebeurd: nadat partijen tussen oktober 2006 en juni/augustus 2007 niet tot overeenstemming waren gekomen over voorstellen van Habitura, waarbij Habitura het registergoed voor € 875.000,-- dan wel € 975.000,- onder verschillende condities van [eiser] zou kopen, heeft [eiser] de contacten met Habitura verbroken en het registergoed in januari 2008 voor € 1.550.000,- verkocht aan [C], die zoals [eiser] heeft gesteld al medio 2007 in beeld waren als mogelijke koper.

Mede blijkens het feit dat tot zekerheid van de nakoming van de betaling van deze € 200.000,- op 29 juni 2005 ten behoeve van Habitura een recht van tweede hypotheek op het registergoed werd gevestigd, zijn beide partijen ervan uitgegaan dat als zij uit elkaar zouden gaan omdat [eiser] Habitura, die hem in 2005 had geholpen om aan dreigende executie door de Rabobank te ontkomen, "niet meer nodig" had, [eiser] aan Habitura een substantieel bedrag wegens "gederfde projectwinst" verschuldigd zou zijn. Partijen hebben deze gederfde projectwinst kennelijk gefixeerd op een forfaitair bedrag van € 200.000,-.

Nu de situatie zoals die zich uiteindelijk heeft voorgedaan wat dit betreft materieel niet verschilt van de situatie die er zou zijn geweest als [eiser], in verband met de voorgenomen verkoop aan [C], de overeenkomst contractueel vóór 30 juni 2007 had ontbonden, in welk geval hij Habitura € 200.000,- had moeten betalen, acht het hof het niet in overeenstemming met het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens "gederfde projectwinst". Het door partijen daarvoor overeengekomen bedrag staat, zoals overwogen, los van de vraag welke inspanningen voor de landgoedontwikkeling Habitura heeft gepleegd of op welk bedrag de gederfde projectwinst concreet zou moeten worden becijferd.

Het hof is mitsdien van oordeel dat Habitura terecht aanspraak maakt op een bedrag van € 200.000,-. (…)”