Uitspraken

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.

De onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten vergelijkend, is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om als onderbouwing van de waardes te kunnen dienen. De Heffingsambtenaar maakt met de door hem overgelegde stukken aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten eveneens vrijstaande objecten betreffen met een met de onroerende zaak vergelijkbare ligging. De omstandigheid dat de onroerende zaken een andere uitstraling kennen, maakt nog niet dat de vergelijkingsobjecten niet meer met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Het Hof acht dienaangaande door de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij een waardering als de onderhavige een vergelijkbare ligging van meer betekenis is dan een vergelijkbare uitstraling. De Heffingsambtenaar dient bij de waardebepaling wel in voldoende mate rekening te houden met waarderelevante verschillen tussen de onderscheiden objecten. Gelet op de omschrijving van de objectkenmerken in het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar zich rekenschap gegeven van de staat van onderhoud en de ligging van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten is rekening gehouden.

In het taxatierapport van belanghebbende is de (vrijstaande) onroerende zaak vergeleken met, naar ter zitting is komen vast te staan, een drietal geschakelde woningen met een minder goede ligging en met het object [d-straat] 10. Partijen zijn eenparig van mening dat [d-straat] 10 onvoldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, zodat dit vergelijkingsobject buiten beschouwing moet worden gelaten. Het Hof sluit zich bij dit standpunt van partijen aan. Ten aanzien van de drie geschakelde referentieobjecten is het Hof van oordeel dat sprake is van zodanige verschillen in type en ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn om te kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Aan het taxatierapport van belanghebbende komt derhalve onvoldoende bewijskracht toe voor de onderhavige waardebepaling, ook voor zover het wordt opgevat als weerspreking van de taxatie die zijdens de Heffingsambtenaar in het geding is gebracht.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat betekenis moet worden toegekend aan het op 1 april 2014 gerealiseerde verkoopcijfer van de naast de onroerende zaak gelegen onroerende zaak [a-straat] 3a. Deze onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof zo ver van de waardepeildatum verkocht dat aan het gerealiseerde verkoopcijfer geen aanwijzing kan worden ontleend omtrent de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 335.000.

De Rechtbank heeft de Inspecteur met toepassing van artikel 8:45 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) verzocht om schriftelijk inlichtingen te verstrekken en belanghebbende in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. Deze reactie van belanghebbende vormt naar het oordeel van het Hof een schriftelijke inlichting als bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht, onderdeel A1, onder punt 5. Belanghebbende heeft, gelet hierop, tevens recht op een tegemoetkoming in de kosten van het indienen van deze schriftelijke inlichtingen. De Rechtbank heeft die tegemoetkoming ten onrechte achterwege gelaten. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, doch enkel voor wat betreft de proceskostenveroordeling in verband met de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken, en dat de Heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg ten bedrage van € 1.463,90.

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 118 te vergoeden.

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 992.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.