Uitspraken

Belanghebbenden beroepen zich op het vertrouwensbeginsel. Zij voeren daartoe aan dat voormalige wethouder [F] van de gemeente Westland de toezegging heeft gedaan dat de ondernemingen van [X] niet slechter zouden worden van de bedrijfsverplaatsing. Deze toezegging heeft, naar belanghebbenden stellen, bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2014 tezamen maximaal € 321.000 bedraagt.

Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat belanghebbenden, bij bestrijding daarvan door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk hebben gemaakt dat een dergelijke toezegging is gedaan. Zelfs als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de toezegging is gedaan, moet worden geoordeeld dat deze onvoldoende concreet is om daaraan redelijkerwijs het door belanghebbenden gestelde vertrouwen te kunnen ontlenen.

De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het op- en overslagterrein, naar het Hof begrijpt, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met percelen grond waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [G] en [H] , beide te [I] . De Heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de bij de verkoop van deze vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan het op- en overslagterrein toegekende waarde. Zo heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van het op- en overslagterrein een vierkante meterprijs in aanmerking genomen van € 180, terwijl de op 11 januari 2012 gerealiseerde verkoopprijs van het perceel grond aan de [H] , dat evenals het op- en overslagterrein geasfalteerd is, € 120 per vierkante meter bedraagt. Evenmin is inzichtelijk gemaakt of en zo ja, in hoeverre, het perceel grond aan de [G] vergelijkbaar is met het op- en overslagterrein. Evenmin is inzichtelijk waarom en op welke wijze bij de bepaling van de waarde van het op-/overslagterrein rekening is gehouden met de factor “2x bebouwd”. Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen en overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening is gehouden.

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Volgens belanghebbenden bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 315.175, waarbij zij de waarde van het op- en overslagterrein stellen op € 160.050 (= 4.850 m2 x € 33) en de vastgestelde waarde van de agrarische grond niet betwisten. Ter onderbouwing van de waarde van het op- en overslagterrein beroepen zij zich op de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van het buurobject, gelegen aan de [J] te ’ [Z] . De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dit buurobject niet als onderbouwing van de waarde van het op- en overslagterrein kan dienen, omdat het buurobject op de waardepeildatum een volledig agrarische bestemming had, terwijl het op- en overslagterrein de bestemming ‘Bedrijven en agrarisch aanverwant bedrijf’ heeft. Belanghebbenden hebben dit onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Gelet hierop hebben belanghebbenden de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.

Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak [B] schattenderwijs op € 395.000. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van het perceel grond aan de [H] , dat evenals het op- en overslagterrein geasfalteerd is en een laag bebouwingspercentage heeft en dat belanghebbenden de waarde van de agrarische grond (6.205 m2) niet hebben bestreden.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar ten aanzien van dit object evenmin aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de werkplaats en het kantoor, naar het Hof begrijpt, bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaardebepaling is gebaseerd op rond de waardepeildatum bedongen huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten gelegen aan [K] te [M] , [N] te ’ [Z] , [O] te [P] en [Q] te [R] . Niet inzichtelijk is of en zo ja, in hoeverre, bij de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met het verschil in locatie en bebouwingspercentage van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen op een bedrijventerrein, op elk waarvan het toegestane bebouwingspercentage 80 percent bedraagt, terwijl de onroerende zaak is gelegen in agrarisch gebied, alwaar het toegestane bebouwingspercentage 20 percent bedraagt.

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, moet worden bezien of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Volgens belanghebbenden bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 549.353, waarbij zij de waarde van de werkplaats stellen op € 439.425 (= 1.395 m2 x € 315), de waarde van het kantoor op € 46.128 (= 186 m2 x € 248) en de waarde van de grond CNW op € 63.800 (= 6.380 m2 x € 10). Belanghebbenden hebben de waarde op geen enkel onderdeel onderbouwd met objectieve gegevens uit de markt, zodat moet worden geoordeeld dat de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk is gemaakt.

Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak [A] schattenderwijs op € 1.000.000. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de aanwendingsmogelijkheden van een object gelegen op een bedrijventerrein groter zijn dan van een object, zoals dat van belanghebbende, gelegen in agrarisch gebied. Voorts neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen vierkante meterprijs van de grond CNW bestaande uit grasland van € 25 – gelet op de prijs van € 65 die belanghebbende II voor de aankoop van het perceel [C] op 22 december 2011 heeft betaald – niet te hoog is.

Gelet op het vorenoverwogene zijn de hoger beroepen gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.