Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft - voor zover te dezen van belang - het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
2. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2013 (de beschikking) de waarde
van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de
woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ)
op waardepeildatum 1 januari 2012 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013
vastgesteld op € 432.000. Met de beschikking is in een geschrift bekendgemaakt en
verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (de
aanslag).
3. Bij tussenuitspraak van 2 oktober 2013 heeft de rechtbank verweerder in de
gelegenheid gesteld eiser alsnog te horen op het bezwaar en aldus het gebrek dat aan de
uitspraak op bezwaar kleeft te herstellen. Op 24 oktober 2013 heeft een hoorzitting
plaatsgevonden.
4. Op 6 november 2013 heeft verweerder eiser en de rechtbank meegedeeld dat het
hoorgesprek hem geen aanleiding geeft een andere beslissing op het bezwaar te nemen en
dat hij de uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2013 handhaaft. In de brief aan eiser heeft
verweerder de uitspraak op bezwaar aangevuld.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van € 350.000. Daartoe voert hij - zakelijk weergegeven - het volgende aan. De door
verweerder gebruikte prijzen per m3 en m2 zijn niet gebaseerd op daadwerkelijke
verkoopcijfers. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten verschillen teveel
van de woning. Ten onrechte heeft verweerder het object [G] niet in de
vergelijking betrokken en er zijn ook overigens betere vergelijkingsobjecten voorhanden,
gelegen in de gemeente [H]. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden
net de overlast van de drukke verkeersweg waaraan de woning ligt, met de afnemende
meerwaarde per m3 en m2 en met de verzakking van het balkon en de grond aan de
achterzijde van de woning.
6. Verweerder verwijst voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde
naar een taxatierapport opgemaakt op 11 november 2013 door [I], WOZ-taxateur
dat naast gegevens van de woning, gegevens bevat van de vergelijkingsobjecten
[A] (verkocht op 4 juli 2011 voor € 434.500), [B] (verkocht op 27
juni 2011 voor € 395.000) en [C] (verkocht op 4 mei 2011 voor € 551.000).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,22885, nr. 36,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij
gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van
systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten
voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat hij in voldoende mate rekening heeft
gehouden met de verschillen in oppervlakte, inhoud en ligging. De rechtbank acht in het
bijzonder het door verweerder aangevoerde object [A] geschikt als
vergelijkingsobject. Dit object ligt aan dezelfde weg als de woning, is eveneens vrijstaand
en verkeerde op het moment van verkoop net als de woning in matige staat van onderhoud.
Verder is dat object in dezelfde periode gebouwd als de woning.
9. De aanwezigheid van asbest en het waardedrukkende effect dat daar van uitgaat is
tussen partijen niet in geschil. Verweerder stelt dat hij bij de waardevaststelling rekening
heeft gehouden met de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning.
Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in hoeverre hij dat heeft
gedaan. Gesteld noch gebleken is dat ook in de door verweerder gebruikte
vergelijkingsobjecten sprake was van asbesthoudende materialen. In zoverre is verweerder
derhalve niet geslaagd in het bewijs dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft
vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient de vraag
zich aan of eiser de door hem verdedigde waarde van € 350.000 aannemelijk heeft gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank dient ook deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiser heeft, tegenover de gemotiveerde weerspreking door verweerder, niet aannemelijk
gemaakt dat het door hem aangedragen vergelijkingsobject [G] in de plaats
gesteld moet worden van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. De ter
zitting ingenomen stelling dat zich in het nabijgelegen [H] betere vergelijkingsobjecten
bevinden, is verder niet geconcretiseerd. Hoewel bij de door verweerder overgelegde
stukken een staffel ontbreekt waaruit kan worden afgeleid van welke waardes per m2 en m3
verweerder uitgaat, volgt uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix dat verweerder
voldoende rekening heeft gehouden met het zogenoemde afnemend grensnut. De waarde per
m2 bedraagt voor het kleinste perceel € 704 en die waarde neemt af naarmate de percelen
groter worden om uiteindelijk voor het grootste perceel (de woning) uit te komen op € 325
per m2. Ook uit de waarde per m3 volgt een dergelijke ontwikkeling van een waarde per m3
van € 400 voor het kleinste object en een waarde per m3 van € 353 voor de (grotere) woning.
Eiser heeft voorts niet inzichtelijk gemaakt op welk bed rag het waardedrukkende effect van
de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning moet worden vastgesteld.
11. Aangezien geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is
geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de
woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 430.000. Daarbij heeft de rechtbank
het volgende in aanmerking genomen. Gesteld noch gebleken is dat er acute noodzaak
bestaat om het asbesthoudende materiaal uit de woning te verwijderen. De rechtbank acht
echter aannemelijk dat een potentiele koper van de woning bij het bepalen van de prijs die
hij bereid is te betalen rekening zal houden met de kosten die verwijdering van het
asbesthoudende materiaal met zich meebrengt. De rechtbank berekent de kosten van
dergelijke werkzaamheden, mede gezien het feit dat de asbesthoudende materialen zich
blijkens het taxatierapport voornamelijk in het dakbeschot bevinden, op ongeveer € 2.000.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep
gegrond verklaard.
13. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte
proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten
bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1
punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met
een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft in zijn beroepschrift
verzocht om vergoeding van kosten van een taxatierapport. Hij heeft echter geen
taxatierapport ingediend en ook overigens is niet gebleken dat dergelijke kosten zijn
gemaakt. Nu eiser in bezwaar niet heeft verzocht om een kostenvergoeding, is er geen
aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de kosten van bezwaar."
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
