Uitspraken

[geïntimeerde] en [appellante 1] hebben op 22 juni 2006 een huurovereenkomst gesloten met

betrekking tot de woning aan de [adres] .

In de huurovereenkomst zijn - voor zover van belang- de volgende bepalingen

opgenomen:

“Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte

te dienen.

(...)

Artikel 7

7.1.

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 01 januari

2004 van verhuurster van toepassing.

(...)

In de Algemene Huurvoorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen

opgenomen:

Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven

bestemming van woonruimte gebruiken.

(...)

Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde

in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren

of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits

huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor

verhuurster schade zou kunnen lijden.

[geïntimeerde] is in november 2010 in voorlopige hechtenis genomen wegens verdenking van

overtreding van de Opiumwet.

Op het adres van de door [geïntimeerde] gehuurde woning heeft mevrouw [… 1] van 22

februari 2011 tot 8 december 2011 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven

gestaan.

Bij brief van 28 november 2011, gericht aan mevrouw [… 1] , heeft

deurwaarderskantoor een betalingsregeling bevestigd terzake van de huurachterstand met

betrekking tot de gehuurde woning aan de [adres] . [geïntimeerde] is deze betalingsregeling

nagekomen en heeft de achterstand ingelopen.

Op 16 januari 2012 heeft [appellante 1] bij aangetekende brief aan [geïntimeerde] geschreven, voor

zover relevant:

“Er is geconstateerd dat uw woning een onbewoonde indruk maakt. In de huurovereenkomst is

afgesproken dat u uw hoofdverblijf op de [adres] dient te hebben en de

woning ook daadwerkelijk zelf dient te bewonen.

Ik verzoek u dan ook dringend per direct uw woning aan de [adres] als

hoofdverblijf in gebruik te nemen.”

Eneco heeft bij brief van 14 februari 2012 de heer [… 2] verwelkomd als klant op

het adres [adres] .

Met ingang van 1 mei 2012 is de voorlopige hechtenis geschorst en is [geïntimeerde]

(vervroegd) in vrijheid gesteld in afwachting van het strafproces.

Op 20 december 2012 is [geïntimeerde] door de rechtbank veroordeeld tot een gevangenisstraf

van 5 jaar en weer in detentie genomen. Tegen dit vonnis heeft [geïntimeerde] hoger beroep

ingesteld.

[appellante 1] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd de tussen

partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van

de door hem gehuurde woning. Bij verstekvonnis van 27 april 2012 heeft de kantonrechter de

vorderingen toegewezen. Bij exploot van 16 mei 2012 is [geïntimeerde] bevolen de gehuurde woning

te ontruimen met aanzegging dat bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zal

plaatsvinden op 31 mei 2012. [geïntimeerde] heeft bij exploot van 5 juni 2012 [appellante 1] gedagvaard

in kort geding en gevorderd [appellante 1] te verbieden het vonnis van 27 april 2012 te

executeren totdat in de verzetprocedure door de rechtbank is beslist. Bij dagvaarding van 6

juni 2012 is [geïntimeerde] tijdig in verzet gekomen van dit vonnis. Bij vonnis van 22 juni 2012

heeft de voorzieningenrechter in het executiegeschil de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en

de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 april 2012 geschorst totdat in de verzetprocedure

is beslist. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 14 december 2012 het verstekvonnis

vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Hij heeft aan die beslissing -kort samengevat-

ten grondslag gelegd dat, ondanks het schenden van de verplichting om

hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, er geen sprake was van een zodanige tekortkoming

dat een ontbinding gerechtvaardigd was vanwege: i) het karakter van de voorlopige hechtenis

en ii) het feit dat [appellante 1] reeds in januari 2011 wist dat [geïntimeerde] zich in voorlopige

hechtenis bevond, maar daarin tot en met 2012 geen aanleiding zag om tot een beëindiging

van de huurovereenkomst te komen. [appellante 1] had daarnaast onvoldoende onderbouwd dat

sprake was van onderhuur. In hoger beroep heeft [appellante 1] gevorderd het vonnis in de

verzetzaak te vernietigen en het verstekvonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde]

in de kosten van de procedure in twee instanties.

Grieven 1 en 3 betreffen de vraag of het juist is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf gedurende

een bepaalde periode niet in de gehuurde woning heeft gehad en zo ja, of hij daardoor tekort

is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit de ontbinding van de

huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Alhoewel [geïntimeerde] niet heeft betwist

dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen, overweegt het hof

volledigheidshalve als volgt. Uitgangspunt is dat een crediteur in het algemeen niet tot

uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden. De verplichting van de huurder om van

zijn rechten om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken kan echter onder

omstandigheden wel voortvloeien uit artikel 7:213 BW. De verhuurder mag van de huurder

verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke

en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen

die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt

dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf

te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen

in en aan het gehuurde gebeurt.

Allereerst rijst de vraag of [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf elders heeft (gehad). Het antwoord

op die vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de

concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de

leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [geïntimeerde] in verband met zijn detentie gedurende een

periode van meer dan 18 maanden (november 2010 - mei 2012) niet zelf in de door hem

gehuurde woning heeft gewoond. Bovendien is [geïntimeerde] in december 2012 weer in detentie

genomen en heeft hij dus sindsdien tot in elk geval augustus 2013 (in welke maand de MvA

is genomen) weer in hechtenis gezeten, met dien verstande dat hij naar eigen zeggen vanaf

juni 2013 periodiek met verlof mocht. Het hof acht deze periode van niet-gebruik voldoende

lang om te concluderen dat [geïntimeerde] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook

al heeft hij al die tijd de intentie gehad terug te keren naar de gehuurde woning. Het hof

oordeelt dat [geïntimeerde] zich door het niet gebruiken van de woning niet heeft gedragen als goed

huurder en derhalve tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de

huurovereenkomst.

Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen

uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de

tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming

vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet

rechtvaardigt. Het is aan [geïntimeerde] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te

bewijzen. Het hof is van oordeel dat de argumenten die [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet de

conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel

6:265 BW omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als

goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst en het niet

gebruiken van de woning geen incidenteel karakter had. Het feit dat het strafvonnis niet in

kracht van gewijsde is gegaan in verband met het door [geïntimeerde] ingestelde appel maakt het

voorgaande niet anders omdat ook als het vonnis zal worden vernietigd dit nog steeds

meebrengt dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In

zoverre is sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de

nakoming van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden faalt het betoog van [geïntimeerde] dat,

hangende de procedure in hoger beroep, het hof in de strafzaak periodiek toetst of hij weer

naar huis mag, dat vanaf juni 2013 er weer sprake is van zelfbewoning in verband met de

BBI regeling die vanaf 3 juni 2013 volgens [geïntimeerde] van toepassing is en de ZBBI waar [geïntimeerde]

naar eigen zeggen vanaf 29 juli 2013 voor in aanmerking komt. Tevens weegt het hof mee

dat [appellante 1] als woningcorporatie, die rekening moet houden met woningschaarste en

wachttijden, een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen

door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals [appellante 1] terecht heeft aangevoerd,

niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. Dat

[appellante 1] dit argument eerst voert in hoger beroep, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, is niet

relevant omdat het hoger beroep juist dient als herkansing en het partijen vrij staat in hoger

beroep de gronden, weren en argumenten aan te vullen dan wel te wijzigen.

Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat dient te worden mee gewogen dat [appellante 1]

op 20 januari 2011 wist dat [geïntimeerde] in november 2010 in detentie was genomen, dat zij

desondanks een betalingsregeling heeft getroffen en eerst pas bij dagvaarding van 15 maart

2012 de ontbinding heeft gevorderd op grond van schending van de verplichting tot

zelfbewoning. Het hof verwerpt dit verweer omdat [appellante 1] in januari 2011 niet kon

voorspellen hoe lang [geïntimeerde] niet zelf in de woning zou verblijven en kortstondige detentie

van de huurder in beginsel niet snel tot gevolg zal hebben dat de huurder niet langer zijn

hoofdverblijf heeft in de gehuurde. In maart 2012 was er in de visie van [appellante 1] kennelijk

wel sprake van een zodanig lange afwezigheid dat ontbinding gerechtvaardigd was.

De slotsom luidt dat [appellante 1] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een

tekortkoming van [geïntimeerde] , terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich

niet voordoet. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. De grieven 1

en 3 slagen mitsdien. De discussie tussen partijen met betrekking tot de vraag of er al dan niet

sprake is geweest van onderhuur -de vraag die de grieven 2 en 4 aan de orde stellen- kan

daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod dat [appellante 1] terzake heeft gedaan

is daarmee niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Grieven 5 en 6 hebben

geen zelfstandige betekenis.

Het vorenoverwogene heeft tot gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven

en dat de in eerste aanleg gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden

toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten

van de eerste aanleg en van het hoger beroep zoals hierna in het dictum is bepaald.