Wet WOZ. Waarde monumentaal ambachtshuis niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft zijn stelling dat omgevingsfactoren, in het bijzonder de (voorgenomen) bouw van een appartementencomplex tegenover de woning, tot een aanzienlijk lagere waarde dan de vastgestelde waarde zouden moeten leiden onvoldoende feitelijk onderbouwd. Ook de stelling dat de WOZ-waarden in de afgelopen jaren binnen een bandbreedte van € 797.000 (in 2004) tot € 1.204.000 (in 2009) hebben gelegen en dat daarom, gelet ook op de huidige, dalende markt van onroerende zaken, de aanmerkelijk hogere getaxeerde waarde van de woning van € 1.421.000 onbegrijpelijk is, is naar het oordeel van het Hof geen reden om de vastgestelde waarde van € 1.154.000 te hoog te achten.
de heffingsambtenaar van de gemeente Bernisse, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, zittingsplaats Dordrecht, van 3 oktober 2013, nummer DOR 12/1508, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 1.154.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij twee in één geschrift, gedagtekend 31 oktober 2012, vervatte uitspraken heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Ter zake is een griffierecht geheven van € 42. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake is een griffierecht geheven van € 118. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 april 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een monumentaal ambachtshuis met garage en omliggende grond. Bouwjaar van de woning is 1600. De inhoud van de woning (exclusief de garage) is ongeveer 2.155 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.450 m2.
3.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van woning op waardepeildatum is bepaald op € 1.421.000 (hierna: het taxatierapport). Van het taxatierapport maakt de volgende matrix (hierna: de matrix) deel uit:
adres
Inhoud hoofdgebouw m3
Waarde
€ per m3
Perceel
oppervlakte m2
Waarde
€ kavel
Datum en verkoopprijs €
[a-straat 1]
[Z]
2.155
486
4.450
357.150
[b-straat 1]
[Q]
1.100
417
13.900
423.300
1-4-2011
885.000
[c-straat 1]
[R]
888
780
4.205
355.435
12-7-2012
1.039.000
[c-straat 2]
[R]
1.026
923
2.152
341.064
18-6-2012
1.275.000
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde naar € 750.000 per de waardepeildatum en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder heeft aangeduid:
“5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de huidige bouwplannen thans al leiden tot de door eiser voorgestelde waarde van € 750.000. Daarbij betrekt de rechtbank dat het door verweerder ingebrachte taxatierapport van 2 januari 2013 tot een waardering van de woning komt van € 1.421.000. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
7.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet lager is dan € 1.154.000. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.4. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum bepaald op € 1.421.000. Uit het taxatierapport en de daarvan deel uitmakende matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix, gelet op de daarop in de stukken in beroep en hoger beroep en in hoger beroep ter zitting gegeven toelichtingen in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. De bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte parameters (rekenprijs per m2 grond en rekenprijs per m3 inhoud) heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof op bevredigende wijze toegelicht. Het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de data waarop de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [c-straat 1] en [c-straat 2] te [R] zijn behaald, is weliswaar tamelijk lang, maar daartegenover staat dat deze vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling relevante overeenkomsten met de woning hebben. Zo zijn zij, evenals de woning, rijksmonumenten en zijn zij niet ver van [Z] gelegen. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdata in voldoende mate rekening is gehouden. Gelet op het een en ander zijn de verkoopprijzen van beide vergelijkingsobjecten bruikbaar als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.
7.5. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde van € 1.154.000 heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Zijn stelling dat omgevingsfactoren, in het bijzonder de (voorgenomen) bouw van een appartementencomplex tegenover de woning, tot een aanzienlijk lagere waarde dan de vastgestelde waarde zouden moeten leiden, heeft belanghebbende, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende feitelijk onderbouwd. Ook de stelling dat de WOZ-waarden in de afgelopen jaren binnen een bandbreedte van € 797.000 (in 2004) tot € 1.204.000 (in 2009) hebben gelegen en dat daarom, gelet ook op de huidige, dalende markt van onroerende zaken, de aanmerkelijk hogere getaxeerde waarde van de woning van € 1.421.000 onbegrijpelijk is, is naar het oordeel van het Hof geen reden om de vastgestelde waarde van € 1.154.000 te hoog te achten. In de eerste plaats bevindt de vastgestelde waarde van € 1.154.000, die aanmerkelijk lager is dan de getaxeerde waarde van de woning, zich binnen de door belanghebbende genoemde bandbreedte van € 797.000 in 2004 tot € 1.204.000 in 2009. In de tweede plaats kan, anders dan belanghebbende meent, de waarde van de woning op waardepeildatum niet herleid worden uit de in eerdere taxatierondes naar eerdere waardepeildata vastgestelde waarden. Dit geldt ook indien sprake is van dalende woningprijzen. Algemene prijsdalingen op de woningmarkt zijn niet maatgevend bij de beoordeling van de waarde van de woning voor de toepassing van de Wet WOZ. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, schiet tekort als betwisting van de vastgestelde waarde van € 1.154.000.
7.6. Op grond van het vorenoverwogene dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard en dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, M.C.M. van Dijk en J.E.H.M. Pinckaers, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.M. Visser. De beslissing is op 2 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- - de naam en het adres van de indiener;
- - de dagtekening;
- - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- - de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
