Uitspraken

De curator heeft in eerste aanleg gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de door de deskundigen vastgestelde vergoeding, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de rechtbank richt zich het hoger beroep.

Het geschil tussen partijen betreft het uit de pachtovereenkomst tussen partijen voortvloeiende melioratierecht. De pachtovereenkomst is aangegaan en geëindigd voorafgaande aan de inwerkingtreding van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Partijen gaan op goede gronden ervan uit dat hun geschil dient te worden beoordeeld naar de regels van de Pachtwet, zoals die golden tot 1 september 2007.

Met de grieven I en II heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 Pachtwet (thans artikel 7:350 BW) in de weg staat aan een beroep op de overeenkomsten van 24 februari 1998. Dit verweer faalt.

In artikel 31 lid 1 Pachtwet is bepaald dat bij het einde van de pacht de verpachter verplicht is de pachter voor verbeteringen, welke door deze aan het gepachte zijn aangebracht, een naar billijkheid te bepalen vergoeding te geven (het zogenoemde melioratierecht), waarbij de hoogte van de vergoeding in het tweede lid is gemaximeerd en in het derde lid voorwaarden zijn gesteld aan het kunnen vorderen van de bedoelde vergoeding. Ingevolge het vierde lid van artikel 31 Pachtwet - voor zover thans relevant - kan de vordering van de pachter tot vergoeding voor verbeteringen nog tot drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst worden ingesteld. Artikel 31 Pachtwet is niet genoemd als een van de bepalingen waarvan ingevolge artikel 57 van de Pachtwet bij overeenkomst kan worden afgeweken. In zoverre is artikel 31 Pachtwet dus inderdaad van dwingend recht. Artikel 57 Pachtwet heeft evenwel als oogmerk dat niet ten koste van de in de Pachtwet voorziene pachtersbescherming van bepalingen uit de Pachtwet bij pachtovereenkomst kan worden afgeweken, en is dus geschreven ter bescherming van de belangen van de pachter. Met het dwingendrechtelijk karakter strijdt dus niet een contractuele regeling die de pachter meer rechten geeft dan artikel 31 Pachtwet dat doet (zie in deze zin reeds Hof Arnhem 12 december 1988, Agrarisch Recht 1989/4268). Dit volgt ook uit artikel 7:399 BW, waarin met zoveel woorden is bepaald dat van - onder andere - artikel 7:350 BW niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. Het nieuwe recht heeft in dit opzicht niet beoogd een verandering ten opzichte van het oude recht teweeg te brengen. Dit betekent dat de gemeente als verpachter geen beroep toekomt op de nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomsten van 24 februari 1998 om reden dat deze (al dan niet ten nadele van de verpachter) zouden afwijken van het bepaalde in artikel 31 Pachtwet. Het stond partijen vrij om ter bepaling van de naar billijkheid te betalen vergoeding voor door [gefailleerde] aangebrachte of nog aan te brengen verbeteringen een van artikel 31 Pachtwet afwijkende afspraak te maken.

Dat geldt ook voor afwijking van het bepaalde in het vierde lid van artikel 31 Pachtwet. Daarover overweegt het hof het volgende.

In de overeenkomsten van 24 februari 1998 is erin voorzien dat partijen bij beëindiging van de pachtovereenkomst proberen in onderling overleg over de door de verpachter aan de pachter naar billijkheid te betalen vergoeding voor de door de pachter aan het gepachte aangebrachte verbeteringen overeenstemming te bereiken en dat, indien dat niet mocht lukken, partijen een deskundige zullen benoemen teneinde de hoogte van de vergoeding vast te stellen. Indien partijen ook over de persoon van de te benoemen deskundige geen overeenstemming bereiken, is er in de overeenkomsten in voorzien dat de deskundige zal worden benoemd door de kantonrechter. Het doorlopen van deze stappen - waarbij partijen allereerst in onderhandeling zullen moeten treden over de hoogte van een billijke vergoeding en daarna eventueel zich zullen moeten beraden en overleggen over de persoon van een deskundige, en indien dat geen overeenstemming oplevert de kantonrechter moeten benaderen die vervolgens een beslissing moet nemen, waarna een benoemde deskundige nog enige tijd nodig zal hebben om tot een waardebepaling te komen - zal naar algemene ervaringsregels een langere termijn dan drie maanden in beslag nemen. Een redelijke uitleg van de overeenkomsten brengt met zich dat partijen met deze voorgeschreven procedure beoogd hebben van de wettelijke regeling voor vaststelling van de vergoeding en meer in het bijzonder van de in artikel 31 lid 4 Pachtwet opgenomen termijn af te wijken. Partijen hebben kennelijk beoogd - en dat moet hen ook vrij staan - om niet tegen elkaar te gaan procederen zolang zij nog in gesprek zijn om in onderling overleg overeenstemming te bereiken. Door de gemeente zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd, die tot een andere uitleg leiden. Het stond partijen vrij om op deze wijze van het bepaalde in artikel 31 lid 4 Pachtwet af te wijken. De in artikel 31 lid 4 Pachtwet opgenomen termijn waarbinnen de pachter de vordering moet instellen, betreft geen vervaltermijn van openbare orde en vormt, zoals hiervoor is overwogen, slechts in zoverre dwingend recht dat daarvan niet ten nadele (maar wel ten gunste) van de pachter mag worden afgeweken. Voorts weegt het hof bij het oordeel dat partijen van artikel 31 lid 4 Pachtwet ten gunste van de pachter mogen afwijken mee dat de wettelijke vervaltermijn kort is, met verstrekkende gevolgen voor de pachter bij ommekomst daarvan. Ook weegt mee dat partijen zelf een alternatieve regeling hebben afgesproken waarin is voorzien in het voeren van onderhandelingen en, bij gebreke daarvan, in een procedure die op verzoek van de meest gerede partij met tussenkomst van de rechter leidt tot een waardevaststelling door een deskundige. De verpachter heeft het met deze afspraak in zoverre ook in eigen hand om, indien partijen geen overeenstemming bereiken, duidelijkheid te verkrijgen over de eventueel aan de pachter te betalen vergoeding.

Ten overvloede overweegt het hof dat, indien het partijen niet vrij zou hebben gestaan om bij overeenkomst van artikel 31 lid 4 Pachtwet af te wijken, een beroep op de daarin opgenomen vervaltermijn door de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet op de volgende omstandigheden. Partijen hebben zelf een regeling afgesproken waarin is voorzien in het voeren van onderhandelingen en, bij gebreke daarvan, in een procedure die op verzoek van de meest gerede partij met tussenkomst van de rechter leidt tot een waardevaststelling door een deskundige. Partijen hebben overleg gevoerd over de hoogte van de door de gemeente voor de door [gefailleerde] aangebrachte verbeteringen te betalen vergoeding maar daarover geen overeenstemming bereikt. De curator heeft vanaf medio 2007 de gemeente uitgenodigd om gezamenlijke deskundigen te benoemen maar ook daarover is geen overeenstemming bereikt. In de tussentijd heeft de gemeente ook zelf een taxatie laten uitvoeren en om nadere informatie en om tijd voor beraad verzocht. Het moet voor de gemeente duidelijk zijn geweest dat indien de onderhandelingen niet tot resultaat zouden leiden, de curator alsnog de tussenkomst van de rechter zou inroepen teneinde zijn rechten op grond van de overeenkomsten van 24 februari 1998 uit te oefenen. Onder deze omstandigheden kon van de curator in redelijkheid niet worden verlangd dat hij binnen de termijn van artikel 31 lid 4 Pachtwet een voorwaardelijke vordering zou indienen. Ook op deze grond kan het beroep van de gemeente op artikel 31 lid 4 Pachtwet niet slagen.

Met grief III richt de gemeente zich tegen de overweging van de rechtbank dat de grondkamer de overeenkomsten van 24 februari 1998 heeft goedgekeurd. Deze grief mist doel. De constatering door de rechtbank is feitelijk juist – dat wordt door de gemeente ook niet betwist – en voor het overige heeft de rechtbank aan de constatering geen rechtsgevolgen verbonden. Ook door het hof wordt bij de beoordeling van het onderhavige geschil aan deze omstandigheid geen gevolg verbonden.

Grief IV richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er – zakelijk samengevat – op neerkomt dat de curator zich op goede gronden beroept op het advies van de deskundigen en de door hen vastgestelde waarde van de door [gefailleerde] aangebrachte verbeteringen. Voor zover de gemeente zich ook bij deze grief op het standpunt heeft gesteld dat het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 Pachtwet eraan in de weg staat dat de gemeente wordt gehouden aan de overeenkomsten van 24 februari 1998 en aan de inhoud van het bindend advies, faalt de grief op grond van hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Van artikel 31 Pachtwet kan wel ten gunste van de pachter bij overeenkomst worden afgeweken, ook voor zover daarbij wordt afgesproken dat de pachter een vergoeding krijgt toegekend voor reeds (voorafgaande aan de pachtovereenkomst) aangebrachte verbeteringen ten aanzien waarvan hij niet vooraf opgave heeft gedaan van de geschatte kosten. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof verder voorop dat - naar de gemeente ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft bevestigd - tussen partijen niet langer in geschil is dat zij bij de overeenkomsten van 24 februari 1998 bindend advies zijn overeengekomen. Partijen zijn aan de op grond van deze overeenkomst door de bindend adviseurs gegeven beslissing gebonden, met dien verstande dat die beslissing vernietigbaar is indien gebondenheid in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 7:904 BW). Naar het hof begrijpt is ook de rechtbank van die maatstaf uitgegaan en doen ook partijen dat.

Ten aanzien van de vraag of partijen volgens die maatstaf aan het bindend advies gebonden zijn, heeft de rechtbank het volgende overwogen:

16. Voorts heeft de door de gemeente ingeschakelde (partij) deskundige [taxateur]

17. De deskundigen komen naar het tijdstip van 1 januari 2007 tot een vergelijkbaar bedrag

18. De Pachtkamer is van oordeel dat deze berekeningsmethodiek binnen de ruime grenzen

19. Op zichzelf merkt de gemeente Amsterdam terecht op dat de deskundigen in hun

Het hof acht de wijze waarop de rechtbank met deze overwegingen voornoemde maatstaf heeft toegepast juist en neemt dit oordeel over. Het hof voegt daaraan nog toe dat uit de onder de vaststaande feiten opgenomen passages uit het bindend advies volgt dat de deskundigen - anders dan de gemeente veronderstelt - de gebruikswaarde wel bepalend hebben laten zijn bij vaststelling van de vergoeding, en dat de vervangingswaarde slechts hulpmiddel is geweest ter bepaling van de gebruikswaarde. Voorts blijkt daaruit dat de vastgestelde gebruikswaarde lager is dan het bedrag dat zou resteren bij toepassing van het op zichzelf niet betwiste door de deskundigen gehanteerde afschrijvingspercentage op de daadwerkelijke investering (totale stichtingskosten) zodat in zoverre wel - opnieuw anders dan de gemeente veronderstelt - rekening is gehouden met het genot dat [gefailleerde] van de aangebrachte verbeteringen heeft gehad en met een redelijke afschrijving op het geïnvesteerde. Het bezwaar dat de gemeente maakt tegen de waardering door de deskundigen van de twee loodsen (randnummer 19 van het bindend advies) heeft de gemeente, mede gelet op hetgeen de curator daarover bij memorie van antwoord heeft gesteld, onvoldoende toegelicht. Door de gemeente is in hoger beroep niets aangevoerd dat tot andere conclusies aanleiding geeft. Voor zover de gemeente zich (ook) in dit verband op het dwingendrechtelijk karakter van artikel 31 lid 2 en 3 Pachtwet heeft beroepen, gaat dat – zoals reeds eerder geoordeeld – niet op. Bovendien heeft de gemeente ook in hoger beroep niet voldoende concrete en onderbouwde feiten aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat de door de deskundige vastgestelde vergoeding het ingevolge artikel 31 lid 2 Pachtwet bepaalde maximum - voor zover al van toepassing - overstijgt. De gemeente heeft in dit verband een bedrag genoemd van € 1.000.000,-, maar dit bedrag is niet onderbouwd. Hiermee faalt ook de vierde grief.

De slotsom is dat de grieven I tot en met IV niet slagen. Grief V bouwt op de eerste vier grieven voort en deelt in hun lot. Waar de grieven falen, dienen de bestreden vonnissen te worden bekrachtigd. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de curator zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.114,-
- salaris advocaat € 13.740,- (3 punten x tarief VIII),
desgevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente.