Uitspraken

[geïntimeerde] heeft naar aanleiding van voormelde verwijzing haar eis ten overstaan van de kantonrechter te Zwolle opnieuw geformuleerd en gevorderd - samengevat – de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te wijziging door de huurprijs van het gehuurde per

1 september 2007 vast te stellen op € 1.054,97 per maand dan wel een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag, jaarlijks te indexeren (op de voor geliberaliseerde huur gebruikelijke wijze dan wel, indien een huurprijs op een bedrag beneden de liberalisatiegrens wordt vastgesteld, deze per 1 september 2008 en de daaropvolgende jaren te wijzigen met de maximaal toegestane percentages), vermeerderd met wettelijke rente en verminderd met de door [appellant] reeds betaalde € 1.361,34 per jaar.

Daaraan ligt samengevat de volgende motivering ten grondslag.

De kantonrechter heeft allereerst overwogen dat in rechte tot uitgangspunt moet worden genomen dat ingevolge het hiervoor onder 2.3 vermelde arrest van 26 juni 2001 tussen partijen een pachtprijs geldt van fl. 3.000,- per jaar, en voorts dat aan de herziening van de pachtprijs per 1 oktober 2007 door de grondkamer geen betekenis toekomt aangezien tussen partijen vanaf 1 september 2007 een huurovereenkomst bestaat. Bij de vaststelling van de per die datum geldende huurprijs heeft de kantonrechter vervolgens betrokken dat [appellant] in redelijkheid geen ongewijzigde handhaving van het in 2001 vastgestelde bedrag kan verlangen, terwijl ook de benadering van [geïntimeerde] (die de huur uitgaande van het op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gebaseerde puntenstelsel berekende op 236 punten oftewel € 1.054,97 per maand) niet voldoet, omdat daarbij geen rekening wordt gehouden met de eigen arbeid van [appellant]. De kantonrechter heeft vervolgens het door [geïntimeerde] berekende bedrag tot uitgangspunt genomen en daarop vanwege eigen arbeid een correctie van 50% toegepast. Vervolgens heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurprijs daarmee per 1 september 2007 uitkomt op € 527,49 per maand. Aangezien dit bedrag beneden de alstoen geldende liberalisatiegrens ligt heeft de kantonrechter de jaarlijkse verhogingen ook met dien verstande bepaald.

[appellant] heeft bij memorie van grieven in principaal hoger beroep negen grieven geformuleerd. Met deze grieven legt hij het geschil aangaande de hoogte van de huurprijs in volle omvang aan het hof voor. De kantonrechter heeft de huurprijs naar zijn overtuiging te hoog vastgesteld. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief geformuleerd. Ook deze betreft de hoogte van de huurprijs, die naar haar overtuiging in eerste aanleg juist op een te laag bedrag werd bepaald.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Het hof stelt, gelijk ook de kantonrechter heeft gedaan, bij de beoordeling voorop dat [appellant], gelet op het daartoe strekkende arrest d.d. 26 juni 2001 van de pachtkamer van het hof, vanaf januari 2000 een pachtprijs van fl. 3.000,- (zijnde het equivalent van

€ 1.361,34) per jaar verschuldigd was.

[appellant] heeft betoogd dat dit bedrag voor hem levenslang gold.

Het hof zal hem daarin niet volgen. Zelfs als door de gravin iets anders is toegezegd, dient hetgeen de pachtkamer aldus heeft vastgesteld als tussen partijen geldend te worden aangemerkt. Daardoor geldt nu de uitspraak van de pachtkamer tot 2007 als vastgelegde pachtovereenkomst. De stelling van [appellant] dat de pachtkamer van het hof daarbij wel onder ogen heeft gezien dat zijn tegenprestatie levenslang moest blijven gelden maar de contractsduur noodgedwongen tot twaalf jaren heeft beperkt wordt gepasseerd, reeds omdat het bewuste arrest voor een gewenste langere fixatie van de pachtprijs geen enkele aanwijzing bevat. Gelet op de bij dat arrest vastgestelde ingangsdatum van de overeenkomst van 1 oktober 1989, behoorde een herziening van de overeenkomst vanaf oktober 2001 tot de mogelijkheden. [appellant] had er, uitgaande van het bestaan van een pachtovereenkomst, dus op bedacht moeten zijn dat [geïntimeerde] daartoe de grondkamer zou benaderen en dat de hoogte van zijn tegenprestatie daarbij niet buiten schot zou blijven.

Als gevolg van de veranderde regelgeving was de overeenkomst op het moment dat de pachtprijs door de grondkamer werd herzien echter van kleur verschoten: naar oud recht was, zoals de pachtkamer van het hof bij haar onbevoegdverklaring ook uiteen heeft gezet, volgens de vaste rechtspraak van de pachtkamer van het Arnhemse hof onder pacht te verstaan vruchttrekking met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis. Het per 1 september 2007 (met onmiddellijke werking) geldende nieuwe recht neemt van die ruime opvatting van de pacht afstand door in art. 7:312 BW de eis te stellen dat de landbouw bedrijfsmatig wordt uitgeoefend. Deze wijziging heeft tot gevolg dat na de inwerkingtreding van het nieuwe recht overeenkomsten om baat die niet tot dat gebruik strekken niet (meer) als pachtovereenkomsten maar als huurovereenkomsten dienen te worden gekwalificeerd.

De complicatie die zich in dit geval voordoet is dat deze juridische wending in 2007 niet alleen door partijen is gemist, maar dat vervolgens ook de grondkamer, de Centrale Grondkamer en de pachtkamer te Zwolle er geen gevolgen aan hebben verbonden. Voor zover het hof uit de gedingstukken kan opmaken zijn partijen er pas in de loop van 2011 van doordrongen geraakt dat hun rechtsverhouding mogelijk door een ander regime werd beheerst dan zij al die jaren hebben gedacht.

De vraag die in dit hoger beroep voorligt is hoe de huurprijs in het aldus ten aanzien van de pacht-/huurprijs ontstane vacuüm moet worden ingevuld.

Gelet op de bijzondere voorgeschiedenis, die niet alleen in de vorenbesproken juridische wending is gelegen, maar ook in het gegeven dat het gehuurde hier met eigen inbreng van de huurder werd gerealiseerd, zal het antwoord op die vraag in belangrijke mate moeten worden gevonden in de redelijkheid en billijkheid, waardoor de partijverhouding mede wordt beheerst.

Gelet op de wetswijziging was per 1 september 2007 sprake van huur van woonruimte. Aangezien de enkele inwerkingtreding van titel 5 van Boek 7 BW niet meebrengt dat de prijs wordt gewijzigd (vgl. art 69 onder c Ow), gold daarbij op dat moment een huurprijs van € 1.361,34 (de oude fl. 3.000,- ) per jaar oftewel € 113,45 per maand.

Doordat [geïntimeerde] het verkeerde pad heeft gekozen, is deze huurprijs per oktober 2007 niet herzien, terwijl daarvoor, zoals hiervoor onder 3.4 is overwogen, op dat moment wel ruimte bestond en [appellant] per 1 oktober 2007 ook met een herziening rekening diende te houden. Dat dit in een verhoging van het tot op dat moment jarenlang niet gewijzigde bedrag zou uitmonden, is evident.

De grondkamer heeft een nieuwe prijs vastgesteld, echter gelet op het gegeven dat geen sprake was van pacht maar van huur kan die prijs niet op de voet van art. 7:326 BW als tussen partijen geldend worden aangemerkt. Gelet op het gegeven dat bij de herziening van een pachtprijs wezenlijk andere normen gelden dan bij de verhoging van de huurprijs van woonruimte bestaat er naar het oordeel van het hof ook uit het oogpunt van redelijkheid en billijkheid geen aanleiding om bij die door de grondkamer vastgestelde prijs aan te sluiten. De huurprijs per 1 oktober 2007 dient dus langs andere lijnen te worden vastgesteld. Gelet op de kwalificatie huur ligt het naar 's hofs oordeel voor de hand om bij de bepaling van de aanvangshuurprijs aan te sluiten bij hetgeen in geval van huur van zelfstandige woonruimte te doen gebruikelijk is en daarop vervolgens, gelet op de bijzonderheid dat [appellant] de woning zelf heeft opgericht, een correctiefactor vanwege de inbreng van eigen arbeid toe te passen. Het hof kan zich dan ook in de door de kantonrechter op dit punt gekozen benadering vinden.

Gelet op het voorgaande dient aansluiting te worden gezocht bij de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte en het daarbij te hanteren puntensysteem.

Ten aanzien van de door [geïntimeerde] bepleite puntentelling voor de woonruimte heeft [appellant] aangevoerd dat deze in zijn geval tot een oneerlijke uitkomst leidt, omdat het puntensysteem de woonruimte enkel en alleen op basis van de afmetingen van de ruimten in de woning waardeert, terwijl de woning in dit geval nog vele gebreken heeft omdat [appellant] deze door toedoen van [geïntimeerde] niet heeft kunnen afbouwen.

Het feit dat de woning nog niet af is, komt naar het oordeel van het hof echter voor rekening van [appellant] zelf en kan niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen. Gelet op zijn met de gravin gemaakte afspraken was [appellant] er zelf verantwoordelijk voor dat op het terrein een nieuw huis werd verwezenlijkt. Zijn contractspartner zou daarvoor ten hoogste fl. 100.000,- fourneren: eventuele meerkosten zouden dus voor rekening van [appellant] zijn. De afgesproken bijdrage was naar [appellant] en de gravin op dat moment inschatten klaarblijkelijk voldoende om het bouwplan te kunnen realiseren. Dat dat bouwplan niet in een voltooide woning voorzag, is - zoals hiervoor reeds werd overwogen - gesteld noch gebleken. [appellant] heeft de regie over de verbouwing volledig zelf gevoerd, zodat hij niet alleen het tempo van de bouw maar ook de inzet van de ter beschikking gestelde middelen geheel in eigen hand had.

[appellant] heeft zijn stelling dat [geïntimeerde] hem de toegezegde fl. 100.000,- niet ter beschikking heeft gesteld naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. De bewijzen van kasopnames die hij daartoe heeft overgelegd kunnen niet de conclusie dragen dat [geïntimeerde] de geldkraan voortijdig heeft dichtgedraaid. Ook voor het overige heeft hij geen stukken overgelegd waaruit die conclusie volgt. Het hof acht het gelet op deze omstandigheden redelijk om ten aanzien van de woning van het door [geïntimeerde] gestelde puntentotaal uit te gaan, zoals de kantonrechter ook heeft gedaan.

Gelet op het door [geïntimeerde] (als productie 1 bij conclusie na verwijzing in eerste aanleg) overgelegde puntenformulier levert dit 218 punten op.

Waar het om de aan de woonomgeving toe te kennen waarde gaat, snijdt het bezwaar van [appellant] echter wel hout. Op dat punt kan naar het oordeel van het hof niet zonder meer van de door [geïntimeerde] gestelde waarderingspunten worden uitgegaan. Op het vorenbedoelde puntenformulier wordt (bij de vragen 14 en 15) naar plus- en minpunten van de woonomgeving gevraagd. Extra punten krijgt een woning bijvoorbeeld wanneer er bepaalde voorzieningen (zoals scholen, winkels) in de omgeving zijn. Minpunten krijgt een woning bijvoorbeeld bij geluidshinder of bodemverontreiniging.

[geïntimeerde] staat hier een waardering van 18 pluspunten voor, onder vermelding van "fraaie vrije ligging, veel groen in de omgeving". Een aftrek wegens minpunten is naar haar oordeel niet aan de orde. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt naar het oordeel van het hof evenwel niet in te zien dat een en ander recht doet aan de hier te beoordelen concrete situatie. Van die door [geïntimeerde] gehanteerde puntenwaardering kan daarom niet worden uitgegaan.

Dat de woonsituatie als (zeer) landelijk moet worden aangemerkt, is evenwel duidelijk. Het hof acht het dan ook bepaald niet uitgesloten dat de woonomgeving het puntentotaal zou moeten beïnvloeden. De stukken bieden het hof echter onvoldoende aanknopingspunten om tot een waardering van de door [geïntimeerde] opgevoerde pluspunten te komen, terwijl ook het zicht op eventuele minpunten op dit vlak ontbreekt.

Het hof zal [geïntimeerde] daarom in de gelegenheid stellen om zich op dit punt nader uit te laten, waarna [appellant] daarop zal kunnen reageren. Partijen dienen hun standpunten daarbij zoveel mogelijk met bewijsstukken te illustreren.