Uitspraken

Voor de beoordeling van het geschil heeft de kantonrechter in r.ov. 4.4.1. van het bestreden vonnis voorop gesteld, dat de omschrijving van ‘gebrek’ in artikel 3 van de algemene huurvoorwaarden nagenoeg overeenkomt met de definitie van gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens de kantonrechter vallen onder ‘gebrek’ alle genot beperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen en dat betreft niet alleen de stoffelijke toestand van het gehuurde, maar ‘elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt’. Onder verwijzing naar het arrest HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098 heeft de kantonrechter hieraan toegevoegd dat een genot beperkende omstandigheid aan de huurder kan worden toegerekend ‘indien het gaat om een omstandigheid die op grond van artikel 6:75 BW krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt’.

Tegen deze maatstaf van de kantonrechter is geen grief gericht, zodat het hof daarvan ook heeft uit te gaan.

Voor het beantwoorden van de vraag of van een gebrek in de hiervoor onder 5.1. bedoelde zin sprake is, heeft het hof acht te slaan op hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

In dit geval is One Retail als huurder in de plaats getreden van de rechten en verplichtingen die Telecom met Corio voor de huur van de bedrijfsruimte was aangegaan. One Retail was bij het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst bekend met de ligging van de bedrijfsruimte in het winkelcentrum en de reclameborden die Telecom aan de gevel en de luifel van de bedrijfsruimte had aangebracht. Voorts volgt uit artikel 6.13.21.1 van de algemene huurvoorwaarden dat One Retail Corio schriftelijk over reclame heeft te informeren en dat Corio op grond van artikel 6.13.2.5 van de algemene huurvoorwaarden over de aan te brengen reclame voorschriften kan geven. Die voorschriften zijn onder meer opgenomen in het huishoudelijk reglement, waarin is opgenomen dat Corio voor gevelreclame vooraf haar goedkeuring heeft te geven. Bij de totstandkoming van de indeplaatsstellingsovereenkomst is de gevelreclame geen onderwerp van gesprek geweest.

Met de grieven 2 en 3 komt One Retail op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de weigering van Corio om One Retail haar reclameaanduiding volgens haar gewijzigde voorstel te laten aanbrengen dit niet anders maakt.

One Retail voert aan dat zij omzetverlies lijdt doordat de bedrijfsruimte geen goede en betrouwbare uitstraling heeft waardoor passanten de bedrijfsruimte niet binnengaan. Om meer klanten uit de passantenstroom in en nabij het winkelcentrum aan te trekken, dient de uitstraling van de bedrijfsruimte te worden verbeterd. Het door One Retail in oktober 2010 gedane voorstel houdt in dat onder de luifel en haaks op de voorgevel aan het begin en het eind een lichtbord wordt aangebracht en dat aan de overstekende luifel zowel parallel aan de gevel als haaks op de gevel ook lichtborden worden aangebracht. Het zicht van de passantenstroom op de bedrijfsruimte wordt volgens One Retail alsdan met 53% verbeterd. Ter ondersteuning heeft One Retail bij memorie van grieven overgelegd het rapport ‘Visueel rapport, [adres]’ van [ir.] d.d. 26 april 2013.

One Retail voert verder aan dat ten onrechte en op oneigenlijke gronden Corio geen goedkeuring heeft gegeven aan het gewijzigd voorstel van One Retail van 18 oktober 2010. Aan de hand van overgelegde foto’s betwist One Retail dat in de [adres] er uniformiteit in gevelreclame is. Zo zijn de gevels van de winkels zeer verschillend, hebben niet alle winkels een luifel en zijn er op een afstand van circa 100 meter 4 verschillende type luifels. Bovendien is de door One Retail voorgestelde gevelreclame vergelijkbaar met gevelreclame van andere winkels, zoals Etos, Pearle en D-Reizen. One Retail heeft de indruk dat Corio haar goedkeuring aan de gevelreclame heeft onthouden om te voorkomen dat zij de kosten daarvan zou moeten dragen als Corio later haar plannen voor een uniforme reclame in de [adres] ten uitvoer zou brengen.

Corio betwist de stellingen van One Retail. Corio wijst erop dat One Retail bij het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst bekend was met de ligging van de bedrijfsruimte. Voorts betwist Corio dat het gewijzigd voorstel voor de gevelreclame tot meer klanten in de bedrijfsruimte leidt. In het overgelegde rapport worden volgens Corio de zichtbaarheid van de winkel en de zichtbaarheid van de gevelreclame willekeurig door elkaar heen gebruikt. Ook wordt de uitkomst van het rapport door One Retail onjuist weergegeven. Het gaat volgens de deskundige om een afname van het zicht op het reclamebord van 53% en niet om een belemmering van het zicht op de winkel met 53%.

Hoewel Corio voor haar weigering geen uitleg hoeft te geven en zij een reclamevoering mag weigeren als die om haar moverende redenen niet wenselijk of niet mooi is, heeft Corio op goede gronden het gewijzigd voorstel van One Retail afgewezen. Corio weegt af in hoeverre de voorgestelde reclamevoering past binnen de omgeving, waaronder de frontbreedte van de gevel. De reclameborden in het gewijzigde voorstel zijn gezien de geringe omvang/frontbreedte van de gevel van (slechts) vijf meter veel uitbundiger dan het door haar goedgekeurde ontwerp van One Retail. Bovendien verminderen de voorgestelde 4 reclameborden van One Retail de zichtbaarheid van de reclame van de huurders naast de bedrijfsruimte. De door One Retail overgelegde foto’s van gevelreclame zijn niet met de situatie van One Retail vergelijkbaar. Zo is Corio van een aantal panden geen eigenaar (foto’s 8 t/m 11) en hebben andere panden grotere gevels. Zo is de gevel van de huurder Cool Cat vier keer zo breed en de gevel van de huurder Pearle twee keer zo breed.

Het hof stelt voorop dat uit hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen volgt dat het One Retail onder voorwaarden was toegestaan gevelreclame aan te brengen. Bij het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst mocht One Retail in ieder geval verwachten dat Corio tenminste zou toestaan gevelreclame zoals die op dat moment door de vorige huurder Telecom was aangebracht.

Ter uitvoering van de contractuele regeling over reclame uitingen heeft One Retail bij e-mail van 21 juli 2010 goedkeuring gevraagd voor een van de twee toegezonden ontwerpen voor door haar aan te brengen lichtbakken. Corio heeft die goedkeuring aan het tweede ontwerp gegeven. Van die verkregen goedkeuring heeft One Retail geen gebruik gemaakt, maar zij heeft na 3 maanden bij e-mail van 18 oktober 2010 een nieuw ontwerp voorgelegd, waaraan Corio haar goedkeuring heeft onthouden.

One Retail heeft die nadere feiten en omstandigheden niet gesteld. Zo had Telecom een haaks op de luifel aangebracht reclamebord dat in beginsel goed in de winkelstraat te zien was. Voor de passanten onder de luifel was een haaks op de gevel aangebrachte lichtbak zichtbaar. In het goedgekeurde ontwerp koos One Retail ervoor in plaats van een lichtbak haaks op de luifel een lichtbord parallel aan de gevel op de luifel aan te brengen. Uit het door One Retail overgelegde rapport blijkt niet of het gewijzigde voorstel ten opzichte van de oude situatie met Telecom en/of de door Corio goedgekeurde voorstel van One Retail tot een belangrijke verbetering van de zichtbaarheid van One Retail als exploitant van de bedrijfsruimte voor de passantenstroom in en nabij het winkelcentrum leidt, en zo ja, of en hoeveel meer passanten alsdan naar verwachting de bedrijfsruimte zullen bezoeken. De enkele omstandigheid dat een bepaalde reclamevoering meer zichtbaar is, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat meer passanten de bedrijfsruimte zullen bezoeken. Zo is denkbaar dat voor het aantrekken van klanten uit de passantenstroom niet alleen van belang is de zichtbaarheid van de gevelreclame maar bijvoorbeeld ook de naamsbekendheid, de aanwezigheid van concurrenten in het winkelcentrum en de ligging van de bedrijfsruimte in het winkelcentrum. One Retail heeft die nadere feiten en omstandigheden niet gesteld en evenmin ondersteunende onderzoeksgegevens overgelegd.

Voorts heeft One Retail onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Corio haar goedkeuring aan het gewijzigde ontwerp had te geven. Gelet op hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen, komt aan Corio in beginsel een grote vrijheid toe al dan geen toestemming te geven voor de gevelreclame. Corio heeft bij haar toestemming onder meer rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar andere huurders in het winkelcentrum en het effect dat de gevelreclame op de uitstraling van het winkelcentrum kan hebben. Corio heeft ook mee te wegen het belang van One Retail bij haar gewijzigd voorstel. Hiervoor is reeds geoordeeld dat One Retail niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane reclameborden ten opzichte van de bestaande reclameborden en het goedgekeurde voorstel tot belangrijk meer klanten in de bedrijfsruimte zullen leiden. Voorts hebben de gevelborden haaks en aan weerszijde van de gevel invloed op de zichtbaarheid van de reclame uitingen van de aangrenzende huurders. Bovendien mag Corio bij de uitstraling van de gevelreclame de breedte van de gevel betrekken en kan het gerechtvaardigd zijn One Retail een bepaalde hoeveelheid gevelreclame niet toe te staan die bij andere huurders met een bredere gevel wel wordt toegestaan.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat naar het oordeel van het hof het niet toestaan van de gevelreclame, zoals verzocht bij e-mail van 18 oktober 2010, niet leidt tot een gebrek. Gelet op de omstandigheden van het geval heeft Corio aan One Retail het genot verschaft dat deze in het kader van de desbetreffende overeenkomst van de bedrijfsruimte mocht verwachten. De grieven 2 en 3 slagen derhalve niet.

In grief 6 betoogt One Retail dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door Corio op of omstreeks 8 februari 2012 geïnde bankgarantie van € 12.824,00, waardoor de huurschuld door de kantonrechter op een te hoog bedrag is gesteld en de contractuele rente over een te hoog bedrag is toegewezen. Corio heeft erkend dat zij de bankgarantie op die dag heeft geïnd en dat de huurschuld met dat bedrag dient te worden verminderd.

Dit leidt ertoe dat het deel van de zesde grief dat betrekking heeft op de hoogte van de huurschuld slaagt. Het hof zal de bestreden vonnis vernietigen en de huurschuld tot en met 4 januari 2012 bepalen op € 39.778,12 (€ 52.602,12 onder aftrek van € 12.824,00).

De kantonrechter heeft voorts toegewezen het bedrag van € 434,11 aan gevorderde contractuele rente tot het uitbrengen van de dagvaarding op 18 augustus 2011. Op dat moment had Corio de bankgarantie nog niet geïnd en is het gevorderde bedrag aan contractuele rente tot dagvaarding voor het overige niet bestreden, zodat de kantonrechter terecht dit deel van de vordering heeft toegewezen.

De kantonrechter heeft eveneens toegewezen de in het petitum van de inleidende dagvaarding gevorderde contractuele rente over € 40.473,25 vanaf de dagvaarding tot aan de algehele voldoening. Tegen de hoogte van dit bedrag is op zich niet gereageerd, zodat het hof daarvan heeft uit te gaan, ook voor wat betreft de periode na 8 februari 2012. Per die datum bedraagt de hoofdsom € 39.778,12. Rekening houdend met de contractuele rente tot aan het moment van dagvaarden en de rente vanaf dat moment tot 8 februari 2012 zal het totaal verschuldigde bedrag niet minder bedragen dan € 40.473,25. In zoverre slaagt het deel van grief 6 dat betrekking heeft op de contractuele rente over de hoofdsom niet.

De grieven 4 en 5 richten zich op de door de kantonrechter ten overvloede gegeven r.ov. 4.4.3. van het bestreden vonnis. In deze r.ov. neemt de kantonrechter veronderstellenderwijs aan dat Corio tegenover One Retail tekort is geschoten door geen goedkeuring te geven aan het gewijzigde voorstel voor de gevelreclame en oordeelt de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat One Retail daardoor schade heeft geleden. Deze beslissing van de kantonrechter ziet kennelijk op de reconventionele vordering van One Retail tot het verkrijgen van een verklaring van recht dat Corio aansprakelijk is voor de door One Retail geleden en te lijden schade nader op te maken bij staat.

Nu het hof van oordeel is dat er geen sprake is van een gebrek, heeft One Retail bij de grieven 4 en 5 geen belang.

In grief 7 bestrijdt One Retail de beslissing van de kantonrechter de reconventionele vorderingen af te wijzen en de conventionele vordering toe te wijzen. Voorzover deze grief zich richt tegen het oordeel van de kantonrechter in r.ov. 4.3. met betrekking tot medewerking voor het plaatsen van lichtbankreclame is deze grief onvoldoende gemotiveerd. Voor het overige heeft deze grief naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en faalt om die reden.