Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2019:763

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
05-03-2019
Datum publicatie
15-04-2019
Zaaknummer
200.226.202/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte; vraag of huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is (7:232 lid 2 BW); als uitzondering op dwingendrechtelijke huurbescherming dient dit artikel restrictief te worden uitgelegd; dat huurders bij aangaan van huur wisten dat verhuurder woning wilde verkopen en huurders tijdens hun verblijf in de woning op zoek bleven naar koopwoning, betekent niet dat zij daarmee afstand hebben gedaan van beroep op huurbescherming; beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.226.202/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5742584 \ CV EXPL 17-1656

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 maart 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. A.H. Vermeulen te ‘s - Gravenhage.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 12 juli 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseressen in conventie/verweersters in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 december 2018 doen bepleiten, [appellant] door mr. C.C. van Meurs-Janssens, advocaat te Haarlem en [geïntimeerden] door mr. Vermeulen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie zal afwijzen en zijn reconventionele vorderingen conform zijn in beroep gewijzigde eis zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2 Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Hiertegen is grief I gericht. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter de feiten incompleet weergegeven en dient het hof de door hem, [appellant] , genoemde feiten alsnog in de feitenvaststelling en de overwegingen te betrekken. Het hof zal hiermee in het navolgende zo nodig rekening houden. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[appellant] verhuurt met ingang van 16 oktober 2014 aan [geïntimeerden] de woning op het adres [adres 2] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van € 699,-- per maand.

3.1.2

Aan [appellant] is bij besluit van 7 oktober 2014 door burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik vergunning verleend op grond van de Leegstandwet voor tijdelijke verhuur van de woning, voor een periode van maximaal vijf jaar.

3.1.3

In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

HUUROVEREENKOMST LEEGSTANDSWET

(...)

In overweging nemende dat:

(…)

B. verhuurder van burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik vergunning heeft verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 15 Leegstandswet;

C. huurder deze woning van verhuurder met inachtneming van het bepaalde in voormelde

vergunning wenst te huren en verhuurder bereid is tot verhuur aan huurder

(...)

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

(...)

Burgemeester en wethouders van Medemblik hebben in gevolge art. 15 Leegstandswet op ……… aan verhuurder vergunning verleend voor het aangaan van deze huurovereenkomst voor een tijdvak van 5 jaar.

(...)

Artikel 4 Looptijd van deze overeenkomst

4.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de onbepaalde tijd doch minimaal (6) maanden, ingaande op 16 oktober 2014.(...)

4.2

Beëindiging van deze huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging (…)

(…)

Bijzondere bepalingen

  • -

    De woning staat ten tijde van de huurperiode in de verkoop, huurder zal meewerken om bezichtigingen te kunnen laten plaatsvinden;

  • -

    Indien huurder niet meewerkt/zorgdraagt aan het vrij van huur kunnen overdragen van het gehuurde bij definitieve verkoop, zal huurder alle kosten (boetes, rente, proces en advocaatkosten) aan verhuurder vergoeden.

(...)”

3.1.4

Met een brief van 25 februari 2016 heeft [appellant] de huur opgezegd tegen 1 juni 2016.

3.1.5

In een vonnis in kort geding van de rechtbank Noord-Holland van 24 oktober 2016 zijn [geïntimeerden] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Dit vonnis is bekrachtigd door een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 15 november 2016, waarbij [geïntimeerden] zijn veroordeeld om de woning uiterlijk 29 november 2016 te ontruimen.

3.1.6

Bij dagvaarding van 19 januari 2017 hebben [geïntimeerden] gevorderd dat het hiervoor genoemde arrest van 15 november 2016 wordt herroepen en dat de zaak wordt heropend. Naar het hof ambtshalve bekend is, is deze herroepingsprocedure onder zaaknummer 200.207.967/01 op 6 maart 2018 geroyeerd.

3.1.7

In een vonnis in kort geding van de rechtbank Noord-Holland van 30 januari 2017 is een vordering van [geïntimeerden] om eerdergenoemd vonnis van 24 oktober 2016 te schorsen, geweigerd. Dit vonnis is vernietigd in een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 11 april 2017, waarbij [appellant] is veroordeeld de verdere tenuitvoerlegging van eerdergenoemd vonnis van 24 oktober 2016 te staken en gestaakt te houden totdat het hof in de herroepingsprocedure heeft beslist over het al dan niet heropenen van het geding.

3.1.8

Bij besluit van 24 januari 2017 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik de hiervoor genoemde vergunning van [appellant] op grond van de Leegstandwet ingetrokken, omdat [appellant] als eigenaar onjuiste informatie had verstrekt bij de aanvraag.

3.2

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerden] dat voor recht

moet worden verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet toegewezen, evenals hun vordering om voor recht te verklaren dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. De reconventionele vorderingen van [appellant] dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van korte duur is en rechtsgeldig is opgezegd, en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning heeft de kantonrechter afgewezen. Zowel in conventie als reconventie is [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:

“ 5.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of voor recht moet worden verklaard [dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet en] dat evenmin sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.

5.2.

Vast staat dat burgemeester en wethouders van de gemeente Medemblik bij besluit van 24 januari 2017 de eerder aan [appellant] op grond van de Leegstandwet verleende vergunning hebben ingetrokken. Ook staat vast dat [appellant] geen bezwaar of beroep heeft ingediend tegen die intrekking. Die intrekking heeft dus (formele) rechtskracht gekregen en de kantonrechter moet daarom van de juistheid van die intrekking uitgaan. Dat betekent dat achteraf bezien [appellant] geen vergunning had in de zin van artikel 15 lid 1 Leegstandwet voor het aangaan van een huurovereenkomst waarop - kort gezegd - de huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW niet van toepassing is. De vordering van [geïntimeerden] dat voor recht moet worden verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van kracht is zonder enige beperkingen op grond van de Leegstandwet, moet dus worden toegewezen.

5.3.

Ook de vordering van [geïntimeerden] om voor recht te verklaren dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, moet worden toegewezen. Daarover wordt het volgende overwogen.

5.4.

Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat de huurbescherming van artikel 7:272 e.v. BW niet van toepassing is, in geval van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

5.5.

Zoals hiervoor al is geoordeeld, staat vast dat de huurovereenkomst niet is aangegaan op basis van een voorafgaande vergunning voor verhuur op grond van de Leegstandswet. Dit betekent niet dat de huurovereenkomst daarom niet naar zijn aard van korte duur kan zijn. De Leegstandswet bevat geen exclusieve regeling op dit punt en ook bij het ontbreken van een vergunning op grond van die wet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW (…)

5.6.

Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet snel worden aangenomen dat een gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Daarbij moet mede worden gelet op de aard van het gebruik van de woning en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (…).

5.7.

In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning wordt gehuurd voor onbepaalde tijd en minimaal zes maanden, dat de beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging, en dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonhuis. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Partijen hebben immers een verhuur van een woning voor onbepaalde tijd afgesproken. Dat laat zich niet verenigen met gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.

5.8.

Dat bij de bijzondere bepalingen is opgenomen dat de woning ten tijde van de huurperiode in de verkoop staat, levert geen aanwijzing op dat het gaat om huur betreffende gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De woning kan immers ook in verhuurde staat worden verkocht en in de huurovereenkomst is niet bepaald dat de huur zal eindigen zodra de woning verkocht is. Overigens volgt uit artikel 7:226 BW dat verkoop van de woning op zichzelf niet betekent dat de huur eindigt. Verder is door [appellant] op de zitting erkend dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was te voorzien wanneer de woning zou worden verkocht en dat de woning op dat moment ook al enige tijd te koop stond. Het tijdstip van een mogelijke verkoop van de woning was dan ook onzeker en de daarmee gepaard gaande tijdsduur van de huur dus ook niet naar zijn aard van korte duur.

5.9.

[appellant] heeft gesteld dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk de bedoeling zouden hebben gehad een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van korte duur is. Die stelling treft geen doel. Van een dergelijke partijbedoeling is de kantonrechter niet gebleken en met name komt deze niet tot uitdrukking in de schriftelijke huurovereenkomst. Ook als [geïntimeerden] zouden hebben verklaard dat zij wilden uitproberen of de regio rondom [plaats] iets voor hen was, zoals door [appellant] is gesteld en door [geïntimeerden] is betwist, volgt daaruit niet dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van korte duur is. De genoemde verklaring is daarvoor te vaag en te algemeen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [geïntimeerden] wisten dat de woning te koop stond en dat er een te-koop-bord in de tuin van de woning stond. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar hetgeen hiervoor onder 5.8 is overwogen.

5.10.

De verwijzing door [appellant] naar een aantal uitspraken waarin wel is aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, geeft de kantonrechter geen aanleiding voor een ander oordeel. In de door [appellant] genoemde uitspraken was tussen partijen uitdrukkelijk een korte huurperiode voor bepaalde tijd overeengekomen of was in de huurovereenkomst expliciet bepaald dat verkoop van de woning op betrekkelijk korte termijn werd voorzien, zodat geen sprake is van omstandigheden die vergelijkbaar zijn met deze zaak.

5.11.

De kantonrechter ziet geen grond om te oordelen dat het beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. [appellant] heeft daarvoor ook geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. Dat [appellant] een particuliere eigenaar is en de woning wil verkopen, en dat hij de woning verhuurt voor een huur onder de liberalisatie grens, is geen reden om te oordelen dat een beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is.”

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met acht grieven. Tevens heeft [appellant] zijn eis gewijzigd, althans aangevuld (zie conclusie onder II, slot memorie van grieven).

3.4

De grieven II tot en met V van [appellant] zijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.1

[appellant] voert aan dat de kantonrechter uit de in artikel 4 van de huurovereenkomst opgenomen looptijd de conclusie trekt dat geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur, zonder daarbij de huurovereenkomst als geheel te beoordelen. Daarmee is de kantonrechter voorbij gegaan aan alle omstandigheden en gedragingen van partijen voor, tijdens en na het sluiten van de huurovereenkomst. Uit punt twee van de bijzondere bepalingen blijkt duidelijk dat het altijd de bedoeling is geweest dat de huurovereenkomst bij verkoop van de woning zou eindigen en het adagium “koop breekt geen huur” niet op deze zaak van toepassing is. Volgens [appellant] wijst de bedoeling van partijen op een tijdelijke huurovereenkomst, hetgeen wordt bevestigd door het feit dat [geïntimeerden] tijdens hun verblijf in de woning op zoek bleven naar een koopwoning. De Kantonrechter is ten onrechte voorbij gegaan aan de rechtspraak waarnaar [appellant] in dit verband heeft verwezen.

3.4.2

Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst niet is aangegaan op basis van een voorafgaande vergunning voor verhuur op grond van de Leegstandswet. Het hof zal beoordelen of de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Omdat deze bepaling een uitzondering is op de dwingendrechtelijke huurbescherming dient dit artikel restrictief te worden uitgelegd. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, mag niet snel worden aangenomen dat het gebruik van een huurwoning naar zijn aard van korte duur is en moet het gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Het hof is voorts met de kantonrechter van oordeel dat de bepalingen in de huurovereenkomst dat de woning wordt gehuurd voor onbepaalde tijd zich niet laat verenigen met de kwalificatie als gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is.

Ook overigens ziet het hof geen aanleiding om [appellant] in zijn stellingen te volgen. Anders dan [appellant] aanvoert, staat in de huurovereenkomst niet vermeld, laat staan expliciet, dat verkoop een reden is voor opzegging en evenmin dat de huur zal eindigen zodra de woning is verkocht. Het door [appellant] ingeroepen punt twee van de bijzondere bepalingen, dat een sanctie bevat voor de huurder indien deze niet meewerkt aan het vrij van huur kunnen overdragen, is onvoldoende om te concluderen dat geen beroep op huurbescherming kan en mag worden gedaan en rechtvaardigt ook niet dat het adagium “koop breekt geen huur” toepassing mist. Dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de huur wisten dat [appellant] de woning wilde verkopen en dat zij tijdens hun verblijf in de woning op zoek bleven naar een koopwoning, betekent niet dat zij daarmee afstand hebben gedaan van hun beroep op huurbescherming. Aan de door [appellant] genoemde rechtspraak is de kantonrechter op goede gronden voorbij gegaan met de overweging dat in deze uitspraken ofwel tussen partijen uitdrukkelijk een korte huurperiode voor bepaalde tijd was overeengekomen ofwel in de huurovereenkomst expliciet was bepaald dat verkoop van de woning op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. Het hof concludeert dat geen sprake is van huur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, zodat de grieven II tot en met V falen.

3.5

Met grief VI komt [appellant] op tegen rechtsoverweging 5.11 van het bestreden vonnis. In het licht van het hiervoor overwogene ziet het hof evenmin grond om te oordelen dat het beroep [plaats] [geïntimeerden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De door [appellant] bij memorie van grieven onder 4.32 genoemde omstandigheden maken dit niet anders, omdat het hof die omstandigheden onvoldoende klemmend acht om een beroep op artikel 6:248 lid 2 te rechtvaardigen. Ook deze grief slaagt niet.

3.6

Aangezien de voorgaande grieven falen en de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] aldus terecht heeft toegewezen, behoeven de twee (verschillende, maar eender genummerde) grieven VII en VII van [appellant] , die gericht zijn tegen de afwijzing van zijn vorderingen, het dictum en de proceskostenveroordeling, geen behandeling meer. Dit geldt eveneens voor de door [appellant] in hoger beroep vermeerderde eis.

3.7

De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof passeert het bewijsaanbod omdat dit geen betrekking heeft op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 313,-- aan verschotten en € 3.222,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.