Uitspraken

De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten betreffen [a-laan]

[3], [a-laan] [6], [a-laan] [2] en [a-laan] [4]. Daaruit volgt

dat de klacht van eiser dat verweerder ten onrechte [a-laan][5]

als vergelijkingsobject heeft gehanteerd feitelijke grondslag mist. Blijkens zijn ter zitting

gegeven toelichting, gaat verweerder er bij de interpretatie van de verkoopcijfers van de

vergelijkingsobjecten vanuit dat de verkoopprijs van het betreffende vergelijkingsobject tot

stand is gekomen op de datum van levering en niet op de datum dat de koopovereenkomst is

gesloten. Vervolgens wordt de verkoopprijs, uitgaande van de datum van levering,

gecorrigeerd naar de waardepeildatum aan de hand van een indexcijfer dat op een door

verweerder niet nader gespecificeerde wijze is afgeleid uit de gemiddelde verkoopcijfers van

woningen in de gemeente[P]. Daarbij valt op, dat het aldus door verweerder naar de

waardepeildatum gecorrigeerde verkoopcijfer blijkens het taxatieverslag woningen voor de

vergelijkingsobjecten [a-laan] nrs. [2]en [4]afwijkt van de voor die objecten

vastgestelde WOZ-waarde voor diezelfde waardepeildatum. Verweerder heeft er geen

verklaring voor kunnen geven dat hij voor hetzelfde vergelijkingsobject op dezelfde datum

verschillende tot waardes komt. Nu het uitgangspunt van de Wet WOZ is dat de WOZwaarde dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van rond de

waardepeildatum verkochte woningen, zal de rechtbank allereerst aan de hand van de data

waarop de verkoopprijs is overeengekomen beoordelen of de vergelijkingsobjecten bruikbaar

zijn. In het onderhavige geval is de verkoopprijs van € 600.000 voor [a-laan] [3]

overeengekomen op 4 maart 2011, voor [a-laan][6]is de verkoopprijs van

€ 730.000 op 2 september 2011 overeengekomen, voor [a-laan] [2]is de

verkoopprijs van € 660.000 op 17 maart 2010 overeengekomen en voor [a-laan]

[4]is de verkoopprijs van € 675.000 op 15 maart 2010 overeengekomen. Nu de verkoopprijs

van alle vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum 1januari 2011 is overeengekomen,

kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dienen ter onderbouwing van de

waarde van de woning.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of de in het waarderapport vermelde

vergelijkingsobjecten [a-laan] [3] [a-laan] [6] [a-laan] [2]

en [a-laan][4] wat type, bouwjaar en inhoud en overige objectkenmerken

voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar

enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze

verschillen niet dusdanig zijn dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten daardoor

niet bruikbaar zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.

Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt

dat de objectkenmerken van zijn woning van een minder niveau zijn dan die van de

vergelijkingsobjecten of dat verweerder de objectkenmerken gemanipuleerd heeft.

Alvorens te kunnen beoordelen of de heffingsambtenaar (ten volle) in zijn bewijslast is geslaagd, dient evenwel beoordeeld te worden of de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende de uitgangspunten en aannames van de ‘Waarde-opbouw’ voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

5.4.5.1. Belanghebbende heeft in dit verband gesteld, zakelijk weergegeven, dat de in de ‘Waarde-opbouw’ vermelde factoren voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging (hierna: KOVL-factoren) niet betrouwbaar zijn omdat ze op uiteenlopende tijdstippen en volgens niet-eenduidige criteria zijn vastgesteld, en dat een aantal van de aldus vastgestelde factoren evident afwijkt van hetgeen hij door eigen waarneming ‘in de buurt’ heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder had bij [a-laan][3]de factor onderhoud 1 moeten zijn in plaats van 2, en bij [a-laan] 16 had dit 3 moeten zijn in plaats van 1.

5.4.5.2. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de factor onderhoud bij [a-laan][3] inderdaad 1 had moeten zijn en heeft voor het overige betoogd dat de vastgestelde factoren een redelijke afspiegeling van de werkelijkheid vormen.

5.4.5.3. Het Hof stelt voorop dat bij waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode rekening dient te worden gehouden met relevante verschillen tussen de in de vergelijking betrokken objecten. Niet in geschil is dat het bij kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau en (vooral) ligging om relevante verschillen kan gaan. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhavige KOVL-factoren dusdanig onbetrouwbaar zijn dat zij bij de vergelijking terzijde moeten worden gesteld. Het Hof acht anderzijds niet (zonder meer) aannemelijk dat een relatief gering verschil in onderhoudssituatie of voorzieningenniveau voldoende aanleiding vormt voor een correctie van de opstalwaarde met (niet minder dan) 10%. Het Hof merkt overigens op dat een eventuele overschatting van een waardecorrectie zowel in het voordeel als in het nadeel van belanghebbende kan uitwerken. Zo leidt bijvoorbeeld het door de heffingsambtenaar erkende feit dat de onderhoudssituatie van [a-laan] [3] op 1 in plaats van op 2 diende te zijn vastgesteld, in het waarderingsmodel van de heffingsambtenaar tot een stijging van de gemiddelde m3-prijs en daarmee tot een hogere uitgangswaarde voor de waardering van de opstal van belanghebbende.

5.4.6.1. De kritiek van belanghebbende is daarnaast gericht op de vastgestelde grondwaarde en met name op de daarbij gehanteerde grondstaffel. Belanghebbende stelt dat die grondstaffel

niet gefundeerd is in empirische gegevens en, meer in het bijzonder, dat ongecorrigeerde toepassing van deze grondstaffel leidt tot onrealistische overschatting van de waarde van percelen in (de onderhavige buurt van)[P] die een grotere oppervlakte hebben dan het ‘standaardperceel’ van 260 m2 waarvan volgens belanghebbende zou moeten worden uitgegaan.

5.4.6.2. De heffingsambtenaar stelt hiertegenover dat de grondstaffel is gebaseerd op analyse van grondtransacties en verwijst in dat verband naar de in een bijlage bij het waarderapport vermelde gronduitgiftes (zie 2.2.3).

5.4.6.3. Naar ’s Hofs oordeel is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd om tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende aannemelijk te maken dat de grondstaffel een juiste waarderingsmaatstaf oplevert voor percelen in de buurt waarin de woning is gelegen. Die juistheid volgt – zonder nadere toelichting, die ook ter zitting niet is gegeven – niet uit de enkele opsomming van gronduitgiftes in de gemeente. De heffingsambtenaar heeft niet aan de hand van relevante transacties duidelijk kunnen maken hoe de wet van het afnemend grensnut uitwerkt op de waarden van percelen met onderscheiden oppervlaktematen in de onderhavige buurt. De vergelijkingsobjecten hebben alle aanzienlijk minder grond dan de woning van belanghebbende. Er bestaat naar ’s Hofs oordeel gegronde twijfel of onverkorte toepassing van de grondstaffel op het perceel van belanghebbende tot een juiste benadering van de grondwaarde leidt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de grondstaffel tussen 400 m2 en 1000 m2 rekent met € 475 per m3 en pas boven de 1000 m2 aftopt tot € 100 per m2. Dit bezwaar wordt naar ’s Hofs oordeel onvoldoende ondervangen door de omstandigheid dat de heffingsambtenaar het ‘bijgekochte’ perceelsgedeelte van 121 m2 als ‘extra tuingrond’ tegen € 147 per m2 in de waardering heeft betrokken; de heffingsambtenaar heeft het Hof er onvoldoende van kunnen overtuigen dat (onverkorte) toepassing van de grondstaffel op het hoofdperceel van 391 m2 niet tot een te hoge vaststelling van de grondwaarde, en daarmee van de waarde van de woning, leidt.

De door belanghebbende toegepaste regressie-analyse (als vermeld in 5.2) heeft als bezwaar dat zij op slechts twee vergelijkingsobjecten is gebaseerd; de selectie van een willekeurig ander tweetal (vergelijkbare) objecten zou tot andere uitgangswaarden voor grond en opstal hebben geleid.

Dit bezwaar klemt te meer omdat [a-laan] [3], naar de heffingsambtenaar aan de hand van een omgevingskaartje aannemelijk heeft gemaakt, een wezenlijk ongunstiger ligging heeft (te weten: direct aan een drukke doorgaande weg) dan de woning van belanghebbende. De omstandigheid dat ook in de achtertuin van belanghebbende verkeerslawaai wordt ondervonden, doet naar ’s Hofs oordeel onvoldoende af aan die duidelijk mindere ligging van [a-laan][9] De validiteit van de uitkomst van belanghebbendes analyse komt daardoor op losse schroeven te staan.