Uitspraken

Het gaat in deze zaak om het volgende.

De bewoners hebben in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd:

• -

  i) voor recht te verklaren dat huurovereenkomsten met (primair) Stadgenoot dan wel (subsidiair) Anti-Kraak tot stand zijn gekomen en nog van kracht zijn die niet naar hun aard van korte duur zijn in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW;

• -

  ii) meer subsidiair, voor recht te verklaren dat die huurovereenkomsten niet eerder van rechtswege eindigen dan twee weken voor aanvang van de sloop- of renovatiewerkzaamheden;

• -

  iii) meest subsidiair, voor recht te verklaren dat een beroep op beëindiging van de overeenkomsten en ontruiming van de woningen tegen een eerder tijdstip dan twee weken voor de aanvang van de voorgenomen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is

Stadgenoot en Anti-Kraak hebben in reconventie veroordeling van de bewoners tot ontruiming van hun woningen gevorderd.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van de bewoners afgewezen en de vorderingen van Stadgenoot en Anti-Kraak toegewezen.

De bewoners hebben geen kenbare grief gericht tegen de beslissing van de kantonrechter tot afwijzing van de primair gevorderde verklaring voor recht dat (nog immer) huurovereenkomsten van kracht zijn tussen de bewoners en Stadgenoot. Dat is in dit hoger beroep dus niet meer aan de orde, zodat hun primaire vordering zoals onder 3.2 (i) weergegeven niet kan slagen.

Grief I in principaal appel en grief II in incidenteel appel stellen aan de orde of de rechtsverhouding tussen de bewoners en Anti-Kraak gekwalificeerd dient te worden als huurovereenkomst en zo ja, of die huurovereenkomsten betrekking hebben op gebruik van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is en afdeling 5 van titel 4, boek 7 Burgerlijk Wetboek daarop ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is.

De rechtsverhouding(en) tussen de bewoners en Anti-Kraak wordt (worden) bepaald door de bemiddelingsovereenkomsten en gebruiksovereenkomsten. De bemiddelingsovereenkomsten houden in dat Anti-Kraak de bewoners behulpzaam wil zijn bij het vinden van een bruikleengever die een geschikt leegstaand pand aan de bewoners in bruikleen wil geven zodat de bewoners daarin verblijf kunnen houden. Indien die bemiddeling door Anti-Kraak leidt tot een bruikleenovereenkomst tussen de bewoners en een bruikleengever zijn de bewoners een financiële vergoeding aan Anti-Kraak verschuldigd.

Anti-Kraak is niet, zoals in de bemiddelingsovereenkomst is vastgelegd, in opdracht van de bewoners op zoek gegaan naar een bruikleengever die woonruimte in bruikleen wilde geven. De bewoners huurden hun woningen tijdelijk van Stadgenoot. Na het verstrijken van de duur waarvoor krachtens de Leegstandwet aan Stadgenoot vergunning voor tijdelijke verhuur van de woningen was verleend en dus op het moment dat de tijdelijke huurovereenkomsten tussen Stadgenoot en de bewoners eindigden, heeft Stadgenoot met Anti-Kraak de mantelbeheerovereenkomst gesloten en heeft zij de bewoners doorverwezen naar Anti-Kraak ten einde het voortgezet gebruik van hun woningen te verkrijgen. Anti-Kraak heeft vervolgens met die bewoners bemiddelingsovereenkomsten en gebruiksovereenkomsten gesloten.

3.8. In het licht van de omstandigheid dat, zoals hiervoor is overwogen, Anti-Kraak geen bemiddelingswerkzaamheden in opdracht van de bewoners verrichtte zoals beschreven in de bemiddelingsovereenkomsten en de bewoners verder – onweersproken – hebben aangevoerd dat kosten voor reparaties aan de woning, energiekosten, belastingen, verzekeringen en heffingen op grond van de bruikleenovereenkomsten voor hun eigen rekening kwamen, heeft Anti-Kraak onvoldoende toegelicht voor welke diensten de vergoeding van € 900,-- of € 960,-- per zes maanden die de bewoners op grond van de bemiddelingsovereenkomst aan Anti-Kraak betaalden, bestemd waren. Anti-Kraak heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd weersproken dat die vergoeding als tegenprestatie aangemerkt dient te worden voor het in gebruik verstrekken van de woning aan de bewoners. De rechtsverhouding tussen haar en de bewoners dient op grond van artikel 7:201 lid 1 BW aangemerkt te worden als huurovereenkomst. Grief II in het incidenteel appel is tevergeefs voorgedragen.

Een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van kort duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Bij beantwoording van de vraag of de huurovereenkomsten tussen Anti-Kraak en de bewoners naar hun aard slechts van korte duur zijn moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Artikel 7:232 lid 2 BW geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling en dient restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

De woningen waarvoor Stadgenoot al sinds 2002 sloop- en renovatieplannen ontwikkelde zijn desondanks geschikt gebleken om daarna nog langdurig en permanent als zelfstandige woonruimte bewoond te worden. Dat betekent dat de aard van het gebruik en de aard van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten tussen de bewoners en Anti-Kraak op zichzelf geen reden geeft te denken aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.

In het midden latend of Anti-Kraak en/of Stadgenoot daarover toezeggingen aan de bewoners hebben gedaan, niet bestreden is dat Anti-Kraak, Stadgenoot en de bewoners bij het aangaan van de overeenkomsten in ieder geval voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de bewoners zouden kunnen staan tot kort voor het moment waarop de sloop en renovatie zouden beginnen. Ten tijde van de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomsten en gebruiksovereenkomsten ([Appellant sub 1]: januari 2010, [Appellant sub 2]: december 2009, [Appellant sub 3]: juli 2010), die dus een rechtsverhouding tussen de bewoners en Anti-Kraak deed ontstaan welke aangemerkt moet worden als een huurovereenkomst, werd uitgegaan van sloop- en renovatie in 2012. De overeenkomsten tussen de bewoners en Anti-Kraak zijn dus gesloten ter overbrugging van een periode van in ieder geval circa twee jaar.

Voor zover een periode van twee jaar zich onder de in r.o. 3.10 geschetste omstandigheden al laat verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur, zou de periode die overbrugd had moeten worden tot aan de sloop en renovatie, zoals partijen bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, als gevolg van verdere vertraging bij het realiseren van de plannen nog aanzienlijk langer dan twee jaar hebben geduurd. Gebleken is immers dat de sloop en renovatie niet voor 2015 zullen plaatsvinden. De in 2009 en 2010 tussen de bewoners en Anti-Kraak gesloten overeenkomsten zouden gelet op de bedoeling van destijds van zowel de bewoners, Anti-Kraak als ook Stadgenoot tot dan hebben voortgeduurd. Stadgenoot heeft echter in weerwil van hetgeen partijen voor ogen stond omtrent de duur van het gebruik de zeggenschap over de woningen begin 2011 weer naar zich teruggehaald door beëindiging van de mantelbeheerovereenkomst met Anti-Kraak, omdat zij de woningen vanwege het verdere uitstel van de sloop en renovatie tot 2015 door middel van zogenoemde campuscontracten zelf wenste te verhuren als studentenhuisvesting. Daaraan dient bij beantwoording van de vraag of de met de bewoners tot stand gekomen huurovereenkomsten zijn aan te merken als overeenkomsten naar hun aard van korte duur echter geen gewicht te worden toegekend omdat het gaat om hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan.

3.13. In het licht van hetgeen in r.o. 3.10 tot en met 3.12 is overwogen kunnen de rechtsverhoudingen tussen de bewoners en Anti-Kraak naar het oordeel van het hof niet als huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat is te minder het geval omdat de rechtsverhouding tussen Anti-Kraak en de bewoners met name het gevolg is van de omstandigheid dat de mogelijkheden van Stadgenoot om tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet uitgeput waren. Grief I in het principaal appel is gegrond. Dat leidt tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. De in r.o. 3.2. sub (i) subsidiair weergegeven verklaring voor recht zal worden toegewezen als hierna te melden. De door Stadgenoot en Anti-Kraak gevorderde veroordeling tot ontruiming zal alsnog worden afgewezen. Grief II in het principaal appel behoeft geen bespreking.

De in r.o. 3.2. sub (ii) en (iii) weergegeven meer subsidiaire en meest subsidiaire verklaringen voor recht, kunnen dan buiten bespreking blijven nu de subsidiaire vordering tegen Anti-Kraak wordt toegewezen.

Stadgenoot en Anti-Kraak zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in principaal hoger beroep. Anti-Kraak zal worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.