Huurrecht; indexering huurprijs; vergeten aanspraak te maken
Verhuurder vordert alsnog geïndexeerde verhoging over afgelopen vijf jaren op basis van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte. Verwijzing naar ECLI:NL:GHASMS:2017:836.
- de dagvaarding van Kwik-Fit van 20 oktober 2017 met producties;
- de brief van [gedaagde] van 13 november 2017 met producties;
- de nadere toelichtingen van partijen.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
Kwik-Fit heeft verhuurd aan [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan [XX] , ter grootte van circa 210 m2 b.v.o. gelegen op de begane grond naast de Kwik-Fit vestiging, kadastraal bekend [gemeente] , sectie Q, nummer 3196. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is met ingang van 1 oktober 2017 geëindigd.
2.3
Artikel 4.5 van de huurovereenkomst luidt: "De huurprijs wordt jaarlijks per 1 oktober voor het eerst met ingang van 1 oktober 2008 aangepast overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 algemene bepalingen. In aanvulling op artikel 9 van de algemene bepalingen
zal de index worden berekend op basis van 2006=100.".
2.4
Artikel 9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen luidt:
"Huurprijswijziging
9.1
Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd
door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
9.2
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een huurprijsindexering leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. In dat geval blijft de laatst geldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor da kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde kalendermaanden gehanteerd.
9.3
Voor de geldigheid van een nieuwe geïndexeerde huurprijs is het niet nodig dat van een door te voeren of doorgevoerde indexering tevoren een afzonderlijke mededeling aan huurder is gedaan.
9.4
Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar Indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent ken door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.".
2.5
Bij brief van 28 maart 2017 heeft Kwik-Fit aan [gedaagde] een indexering van de huurprijs over de jaren 2012/2013 tot en met 2015/2016 aangekondigd. Het betreft een bedrag van
€ 600,98 inclusief btw over die jaren. Bij brieven van (in ieder geval) 22 en 29 juni 2017 is [gedaagde] aangemaand dit bedrag te voldoen. Bij brief van 4 juli 2017 heeft [gedaagde] aan Kwik-Fit laten weten niet akkoord te gaan met de indexering.
2.6
Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
Kwit-Fit vordert de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 698,55 inclusief rente en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de rente, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. Kwik-Fit beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende.
Kwik-Fit is bevoegd de huurprijs te indexeren. Dit gebeurt automatisch op grond van de overeenkomst tussen partijen. Dat zij dit niet telkens vooraf heeft aangekondigd, doet hieraan niet af. Kwik-Fit verwijst in dit verband naar art. 9.1 tot en met 9.5 van de algemene bepalingen. Kwik-Fit doet verder een beroep op de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2017:836). De aanspraken zijn niet verjaard.
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vordering. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Kwik-Fit heeft [gedaagde] op 25 november 2013 ook al eens benaderd voor een huurindexering van voorgaande jaren. Er is toen afgesproken met
dhr. [S] dat de huurindexering alleen over het jaar 2012 /2013 zal plaatsvinden. Dit is gebeurd en er is door [gedaagde] een bedrag 557,62 overgemaakt. Kwik-Fit komt met een berekening die nergens is op gebaseerd; de adviseur van [gedaagde] komt aan de hand van cpi op een heel ander bedrag uit. In de huurovereenkomst heeft [gedaagde] niet specifiek getekend voor een huurindexering met terugwerkende kracht. Kwik-Fit heeft dit verzuimd; het is niet de plicht van [gedaagde] om dit te melden. [gedaagde] is van mening dat de afgelopen zeven jaar door de recessie in Nederland veel huren zijn verlaagd. Er heeft bij diverse bedrijven geen indexering plaatsgevonden, eerder verlaging.
De beoordeling
4.1
De kantonrechter overweegt het volgende. [gedaagde] heeft in art. 4.5 van de huurovereenkomst ingestemd met jaarlijkse indexering van de huurprijs. Daarbij is verwezen naar art. 9.1 tot en met 9.5 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft niet betwist dat de algemene bepalingen van toepassing zijn. Op grond van art. 9.3 is voor de geldigheid van de indexering niet nodig dat deze vooraf wordt aangekondigd. Het is dus niet zo dat deze met terugwerkende kracht wordt gevorderd; de vordering van Kwik-Fit bestond al, maar zij heeft er niet eerder aanspraak op gemaakt. Verjaring van de vordering zou daaraan in de weg kunnen staan. Op grond van art. 3:308 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verjaren opeisbare huursommen na vijf jaar. De oudste vordering van Kwik-Fit ziet op het jaar oktober 2012/2013. Aangezien Kwik-Fit per 22 juni 2017 aanspraak heeft gemaakt op betaling, wat minder dan vijf jaar is na het ontstaan van de vordering, is deze nog niet verjaard. Daarmee is vordering in beginsel toewijsbaar.
4.2
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat met dhr. [S] van Kwik-Fit zou zijn afgesproken dat de huurindexering alleen over het jaar 2012 /2013 zou plaatsvinden. Deze afspraak is betwist door Kwik-Fit. De kantonrechter overweegt dat deze afspraak niet blijkt uit de nota van Kwik-Fit van 31 maart 2014, en ook niet uit andere stukken. [gedaagde] heeft van deze stelling verder geen bewijs aangeboden. De slotsom is, dat deze afspraak niet is komen vast te staan en dat de kantonrechter dit verweer verwerpt.
4.3
[gedaagde] heeft de berekening van de indexering betwist. Hij heeft daar echter geen andere berekening tegenover gesteld. Ook heeft [gedaagde] de onderbouwing van de berekening, overgelegd bij conclusie van repliek, niet weersproken. Dit verweer van [gedaagde] is daarmee niet onderbouwd. De kantonrechter verwerpt ook dit verweer.
4.4
Art. 9.2 van de algemene bepalingen voorziet in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Ook het verweer van [gedaagde] dat door de recessie veel huren zijn verlaagd, kan hem niet baten.
4.5
De slotsom van al het voorgaande is dat de kantonrechter de gevorderde hoofdsom zal toewijzen.
4.6
De buitengerechtelijke incassokosten zijn niet weersproken door [gedaagde] . De kantonrechter overweegt dat gebleken is van incassomaatregelen van een dusdanige omvang dat deze toewijzing van de buitengerechtelijke kosten kunnen rechtvaardigen. Ook de gevorderde rente, zijnde niet weersproken, is toewijsbaar als in art. 6:119a BW op de wet gegrond nu het gaat om een handelsvordering.
4.7
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen in de kosten van deze procedure zoals hierna bij de beslissing is vermeld.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Kwik-Fit te betalen € 698,55 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW over € 600,98 vanaf 18 oktober 2017 tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van
Kwik-Fit begroot op € 88,30 aan dagvaardingskosten, € 470,00 aan vast recht en € 250,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2018.
typ/conc: 552 / GJJS
coll:
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
